從德信中國(guó)、中國(guó)奧園、雅居樂(lè)，到最新的碧桂園、旭輝控股，一場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)及其控制人集中轉(zhuǎn)讓旗下物業(yè)上市公司股權(quán)的拋售潮正在掀起。

12月15日，旭輝永升服務(wù)發(fā)布關(guān)于控股股東配售股份的公告。截至收盤，旭輝永升服務(wù)大跌9.57%，物業(yè)管理行業(yè)整體恐慌情緒蔓延，相關(guān)公司股價(jià)普跌。

(資料圖片)

“旭輝永升服務(wù)肯定不是最后一例，我們正在洽談一家中部地區(qū)的民營(yíng)物業(yè)上市公司控股權(quán)?！鄙虾Ｒ患掖笮退侥脊蓹?quán)基金負(fù)責(zé)人告訴上海證券報(bào)記者，“物業(yè)服務(wù)的商業(yè)模式其實(shí)很好，優(yōu)質(zhì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性、財(cái)務(wù)穩(wěn)健性與現(xiàn)金流都不錯(cuò)，只要?jiǎng)冸x地產(chǎn)母公司的負(fù)面影響，具備較好投資價(jià)值?！?/p>

此情此景，與2年前地產(chǎn)集團(tuán)紛紛高調(diào)分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)赴港上市、物業(yè)管理龍頭們競(jìng)相并購(gòu)?fù)瑯I(yè)的喧鬧場(chǎng)景形成鮮明反差，個(gè)中滋味頗耐人尋味。

旭輝控股意在完全脫手

查閱旭輝永升服務(wù)公告，董事會(huì)已獲公司控股股東之一Elite Force告知，擬出售其持有的公司合計(jì)9000萬(wàn)股股份(占已發(fā)行股本總額約5.15%)給若干獨(dú)立投資者(每股4.85港元)，以籌集4.37億港元款項(xiàng)。

當(dāng)前，林中、林峰及林偉(以一致方式行事)，通過(guò)旭輝控股、Elite Force及其控制的其他投資控股公司，行使旭輝永升服務(wù)已發(fā)行股本約51.98%的投票權(quán)，因此共同構(gòu)成旭輝永升服務(wù)的最終控股股東。

作為知名地產(chǎn)企業(yè)，旭輝控股將出售旗下物業(yè)上市公司股權(quán)的計(jì)劃不僅早有披露，且出售意愿堅(jiān)決。12月12日，旭輝控股發(fā)布公告稱，擬通過(guò)投標(biāo)程序出售集團(tuán)持有的全部旭輝永升服務(wù)股份，該股份約占其已發(fā)行股本總額的23.26%。作為旭輝控股旗下的物業(yè)平臺(tái)，旭輝永升服務(wù)于2016年不再并表，至2018年成功分拆上市。

旭輝永升服務(wù)也是目前我國(guó)物管行業(yè)經(jīng)營(yíng)較為優(yōu)異的公司。財(cái)報(bào)顯示，旭輝永升服務(wù)2022年上半年的規(guī)模和盈利都取得不同程度增長(zhǎng)。截至6月30日，旭輝永升服務(wù)收入為31.62億元，同比增長(zhǎng)53.6%；公司擁有人應(yīng)占盈利為3.77億元，同比增長(zhǎng)33.4%。旭輝永升服務(wù)在中國(guó)117座城市提供物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)，總合約建筑面積2.91億平方米，在管總建筑面積2.08億平方米。

從德信、奧園、雅居樂(lè)到碧桂園

11月以來(lái)，隨著地產(chǎn)行業(yè)政策“暖風(fēng)”勁拂，地產(chǎn)股、物業(yè)股均迎來(lái)大幅上漲。這讓仍處于流動(dòng)性困境的地產(chǎn)企業(yè)，迎來(lái)了較好的“套現(xiàn)”物業(yè)子公司的時(shí)機(jī)。

在旭輝控股之前，不足半個(gè)月里，包括碧桂園、雅居樂(lè)、中國(guó)奧園、德信中國(guó)在內(nèi)的房企及其大股東，紛紛披露出售旗下物業(yè)上市公司股權(quán)的計(jì)劃。

12月11日晚，碧桂園服務(wù)公告，控股股東楊惠妍將通過(guò)全資子公司必勝，出售2.37億股公司股份，約占目前公司已發(fā)行股本總額的7.03%。每股21.33港元，較碧桂園服務(wù)12月9日的收盤報(bào)價(jià)23.95港元，折讓約12.28%。

出售上述股份，楊惠妍合計(jì)將套現(xiàn)約50.55億港元。這是碧桂園服務(wù)上市以來(lái)的最大一筆減持計(jì)劃，也是楊惠妍的首度減持。出售事項(xiàng)完成后，楊惠妍在碧桂園服務(wù)的持股比例將由43.15%減少至36.12%，仍為公司控股股東。

同樣已完成物業(yè)公司股份出售的還有雅居樂(lè)。12月9日，雅居樂(lè)公告稱，擬以每股10.18港元的價(jià)格，出售其持有的4860萬(wàn)股雅生活服務(wù)H股。出售價(jià)格較前一交易日折讓7.96%，出售的股份占雅生活服務(wù)總股本的3.42%。

出售完成后，雅居樂(lè)獲得的款項(xiàng)總額為4.94億港元。而雅居樂(lè)在雅生活服務(wù)中的持股比例將從50.86%降至47.44%，仍為第一大股東和實(shí)控人。今年以來(lái)，雅居樂(lè)已經(jīng)兩次叫賣物業(yè)股份，合計(jì)套現(xiàn)約8.37億港元。

中國(guó)奧園及德信中國(guó)雖未完成物業(yè)資產(chǎn)的出售，但也在籌劃之中。12月7日，中國(guó)奧園將其物業(yè)子公司“擺上貨架”，以招標(biāo)的方式，出售持有奧園健康29.9%股份，招標(biāo)日期截止12月19日。

這是中國(guó)奧園第二次計(jì)劃套現(xiàn)奧園健康。第一次發(fā)生在去年11月，據(jù)稱，當(dāng)時(shí)中國(guó)奧園計(jì)劃賣掉其所持奧園健康全部股權(quán)，最后未能成交。截至目前，中國(guó)奧園通過(guò)明興公司持有奧園健康54.58%股權(quán)，而此次是通過(guò)明興公司出售奧園健康29.9%股權(quán)。與楊惠妍及雅居樂(lè)不同，在出售完成后，中國(guó)奧園將失去奧園健康控股股東的地位。

與碧桂園相似，德信中國(guó)出售物業(yè)服務(wù)公司的也是其實(shí)控人、執(zhí)行董事兼董事長(zhǎng)胡一平。11月2日，德信中國(guó)召開(kāi)旗下唯一存續(xù)美元債投資人會(huì)議。會(huì)上，德信中國(guó)透露，相關(guān)方面正與多家機(jī)構(gòu)磋商出售其所持德信服務(wù)股權(quán)事宜。據(jù)了解，胡一平持股92%的盛富國(guó)際有限公司持有德信服務(wù)53.48%股份。

對(duì)于出售物業(yè)平臺(tái)，德信中國(guó)方面并未透露更多詳細(xì)信息，只是表示該談判需要時(shí)間，且仍有不確定因素。

地產(chǎn)“失血”下的無(wú)奈之舉

地產(chǎn)企業(yè)及其實(shí)控人為何此時(shí)集中出售物業(yè)子公司股權(quán)？

旭輝控股在公告中表示，由于不利的市場(chǎng)條件、房地產(chǎn)業(yè)融資愈趨困難以及房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，集團(tuán)一直面臨流動(dòng)資金壓力；為紓緩流動(dòng)資金壓力及為業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)提供資金，集團(tuán)一直積極探索處置境外資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，任何處置旨在為集團(tuán)創(chuàng)造流動(dòng)性或?qū)崿F(xiàn)去杠桿化。

“此次出售物業(yè)將與旭輝目前正在進(jìn)行的境外債務(wù)重組形成聯(lián)動(dòng)，進(jìn)一步促進(jìn)境外債務(wù)重組的完成。若非為解決債務(wù)問(wèn)題，誰(shuí)會(huì)愿意出售現(xiàn)金流很好的物業(yè)業(yè)務(wù)？”接近旭輝控股的投資界人士對(duì)記者表示，“公司已正式邀請(qǐng)潛在投標(biāo)人競(jìng)投旭輝永升服務(wù)股份，并已就投標(biāo)程序展開(kāi)討論?！?/p>

今年11月1日，旭輝控股宣布暫停支付境外債本金和利息，尋求境外債務(wù)全面解決方案。截至當(dāng)天，旭輝境外債務(wù)到期未付的本金和利息總額約4.14億美元。今年以來(lái)，旭輝已經(jīng)累計(jì)向境外債權(quán)人支付利息和本金約15億美元，而同期僅有約5億美元新增境外融資，所得款主要用于現(xiàn)有負(fù)債的再融資。

中國(guó)奧園出售奧園健康的理由亦相似。在招標(biāo)公告發(fā)出后，中國(guó)奧園內(nèi)部人士表示，此次招標(biāo)是希望加速引進(jìn)國(guó)企戰(zhàn)投，推動(dòng)公司規(guī)范治理提升，實(shí)現(xiàn)中國(guó)奧園、奧園健康盡快復(fù)牌；而推動(dòng)奧園健康復(fù)牌也為配合中國(guó)奧園整體債務(wù)重組所需。

德信中國(guó)相關(guān)方出售物業(yè)，則是因?yàn)槊涝獋膲毫Α?1月18日，德信中國(guó)發(fā)布公告稱，對(duì)旗下唯一存續(xù)美元債“2022年12月到期9.95%優(yōu)先票據(jù)”進(jìn)行交換要約，11月30日，德信中國(guó)再次調(diào)整上述美元債交換要約條款。其稱，將修訂應(yīng)計(jì)利息的付款時(shí)間，提早支付有關(guān)應(yīng)計(jì)利息。

德信中國(guó)在美元債投資人會(huì)議上表示，若德信服務(wù)出售成功，實(shí)控人在保證企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的前提下，會(huì)拿出一部分資金用于支付美元債利息。

誰(shuí)會(huì)成最后大贏家？

上市潮、并購(gòu)潮出現(xiàn)還不足2年，物業(yè)管理行業(yè)竟戲劇性地迅速進(jìn)入拋售潮。當(dāng)昔日的買方市場(chǎng)成為今朝的賣方市場(chǎng)，誰(shuí)將成為“淘到便宜貨”的最后贏家？

“現(xiàn)在的買方無(wú)非是兩類：一是資金還充裕的產(chǎn)業(yè)龍頭，其中以央企國(guó)企為主，借機(jī)低價(jià)擴(kuò)張；一是實(shí)力雄厚的私募基金與個(gè)人資本，以財(cái)務(wù)投資為主，看重抄底機(jī)會(huì)?！鼻笆鏊侥蓟鹑耸繉?duì)記者說(shuō)。

事實(shí)或正如其料。

不久前，金科地產(chǎn)旗下的金科服務(wù)易主二股東私募基金博裕集團(tuán)；禹洲物業(yè)、中南服務(wù)則先后被國(guó)企物業(yè)管理龍頭華潤(rùn)萬(wàn)象生活收入囊中。11月23日，金科服務(wù)發(fā)布公告稱，博裕集團(tuán)提出的要約收購(gòu)事項(xiàng)，已經(jīng)在當(dāng)天下午4點(diǎn)正式截止。博裕集團(tuán)已超過(guò)金科地產(chǎn)集團(tuán)，成為金科服務(wù)的第一大股東。

同在11月，在港股最新權(quán)益披露資料中，梁宏這個(gè)名字在物業(yè)上市公司股東榜中頻現(xiàn)，相繼舉牌金科服務(wù)與雅生活服務(wù)，其身份為私募基金希瓦資產(chǎn)的創(chuàng)始人。

11月30日，梁宏增持雅生活服務(wù)811.525萬(wàn)股，每股9.06港元，總金額約為7356.15萬(wàn)港元。增持后，其最新持股數(shù)目為8717.95萬(wàn)股，最新持股比例為6.14%。11月17日，梁宏增持金科服務(wù)199.95萬(wàn)股，涉資約2593.35萬(wàn)港元。增持后，梁宏的持股數(shù)目為3402萬(wàn)股，持股比例由4.9%上升至5.21%，亦構(gòu)成舉牌。

11月，梁宏個(gè)人在金科服務(wù)與雅生活服務(wù)的加倉(cāng)，合計(jì)斥資超1.28億港元。此外，梁宏控制的私募基金希瓦資產(chǎn)也在11月加倉(cāng)了這2家物業(yè)上市公司。

除私募資本外，具備實(shí)力的央企、國(guó)企也將是未來(lái)物業(yè)公司股權(quán)的大買家。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從物管行業(yè)披露并購(gòu)交易金額來(lái)看，2021年全年央企國(guó)企披露并購(gòu)交易金額僅3.2億元，占比1%；2022年前三季度披露交易總金額58.5億元，占比近六成。

具體看，2022年國(guó)企物業(yè)龍頭上市公司華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余并購(gòu)頻繁，站在行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)的中央；華潤(rùn)萬(wàn)象生活前三季度將禹州物業(yè)、中南服務(wù)、祥生物業(yè)3家遞表物企收入囊中。

（文章來(lái)源：上海證券報(bào)）