美國年輕人不但買不到房，租房的壓力也越來越大了。

根據(jù)房地產(chǎn)交易信息提供商CoreLogic2月15日發(fā)布的單戶租金指數(shù)（SFRI）。2021年12月，美國單戶租金增長了12%，是十六年來最快的同比增長，該月增幅是2020年同月的三倍還多。2021年全年，單戶住宅租金價格平均增長7.8%，創(chuàng)下史上增速新高。

投資咨詢公司BCA Research美國資產(chǎn)策略部門首席策略師唐克爾（Irene Tunkel）日前告訴第一財經(jīng)記者，千禧一代已經(jīng)準(zhǔn)備好成家，而這一群體規(guī)模龐大，比上一代人要多出1100萬。與此同時，供應(yīng)側(cè)卻不足以滿足需求，自2008年全球金融危機(jī)以來，美國大約少建了500萬套房屋。“他們都想買房以建立家庭。但他們夢想成真的幾率并不大。”她說。

由于美國人被擠出住房市場或不愿意承擔(dān)抵押貸款的財務(wù)負(fù)擔(dān)，近年來，租房的吸引力越來越大。根據(jù)美國人口普查局?jǐn)?shù)據(jù)，由于許多年輕人開始獨(dú)立購買或租房居住，去年美國家庭戶數(shù)的數(shù)量增加了148萬。

但與此同時，根據(jù)紐約聯(lián)邦儲備銀行發(fā)布的一份報告，預(yù)計美國人今年的房租支出將增加約10%。這意味著全美大約1100萬個家庭需要將自身月收入的一半以上用于支付房租，占租房者的四分之一。

租金為何在不斷增長

根據(jù)房地產(chǎn)公司Redfin對公寓型新房源的調(diào)查，去年， 全美范圍內(nèi)的平均租金成本躍升了14%。佛羅里達(dá)州、紐約州和新澤西州的城市，租金跳升幅度尤其大。邁阿密上漲了34%，紐約市跳漲了35%，得克薩斯州的奧斯汀一年內(nèi)的最大漲幅為40%，奧蘭多的租房成本在2021年則上升了近30%。

CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，2021年12月，所有價格層級的單戶住宅租金都在持續(xù)快速增長。低價格層的租金價格同比增長了11.2%，高于2020年12月的3.9%；高價位住宅的租金增長了11.9%，高于一年前同期4.5%的漲幅。二者漲幅均突破了SFRI的紀(jì)錄。

租金的高漲與房地產(chǎn)出售市場的火熱密不可分。根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）的數(shù)據(jù)，2021年房屋銷售價格中位數(shù)上升了近17%，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的346900美元。Redfin公司的數(shù)據(jù)顯示，由于供應(yīng)緊張，活躍的房源下降了29%，跌至43.8萬套的歷史最低點(diǎn)。

而隨著大量有錢人購入第二套住房或以投資為目的置業(yè)，許多人越來越買不起房。NAR估計，由于價格上漲和來自富人全現(xiàn)金報價的競爭，2021年有近100萬美國租房者被擠出了住房市場。數(shù)據(jù)還顯示，首次購房者的比例已降至八年來的最低點(diǎn)，這意味著更多的人需要租房度日，也給了房東和管理公司充足的杠桿來提高租金。

穆迪分析公司的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬贊迪（Mark Zandi）說：“對于首次購房者來說，他們將發(fā)現(xiàn)在未來兩三年內(nèi)很難買到房子。在此期間，他們將支付更高的租金，這也會削減他們?yōu)槭赘秲π畹哪芰Α?rdquo;

此外，疫情初期，許多城市、州和管理公司對房租上漲進(jìn)行了限制，有些地方甚至凍結(jié)了租金。但隨著這些紓困措施的到期，許多租房者表示，他們的房東正在考慮一次上調(diào)兩年的漲價幅度。

與此同時，疫情后發(fā)展出的靈活工作制也在悄悄推動租金上漲。據(jù)美媒報道，許多白領(lǐng)工人，特別是科技和金融等高薪行業(yè)的工人開始從舊金山和紐約等生活成本更高的城市搬到納什維爾或坦帕這樣更平價的地區(qū)生活。

在確定買房之前，這些人通常選擇租房。線上租房平臺Apartment List首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家波波夫（Igor Popov）說：“突然間，高薪工作給了人們很大的搬家靈活性。大量的租房者在搬到新城市時會簽下一到六個月的租約。這些富裕人群現(xiàn)在正推動著租房市場的熱度，因?yàn)樗麄冇凶銐虻馁Y金來爭奪有限的庫存”。

房地產(chǎn)技術(shù)公司RealPage經(jīng)濟(jì)和行業(yè)負(fù)責(zé)人帕森斯（Jay Parsons）表示，租房市場的壓力不太可能在短期內(nèi)緩解。受疫情沖擊的沿岸城市的租金已經(jīng)開始恢復(fù)，如紐約市的租金開始回漲。陽光地帶城市的租金仍然很高，這表明疫情后的搬遷趨勢并沒有逆轉(zhuǎn)。

華爾街的搶地大戰(zhàn)

由于房地產(chǎn)價格與股票和債券的相關(guān)性通常很小，這一資產(chǎn)類別被認(rèn)為是對沖通貨膨脹的一種方法。在此背景下，投資者對地產(chǎn)投資的興趣不斷增長，華爾街展開了一場搶地大戰(zhàn)。從摩根大通和摩根士丹利到亞利桑那州立退休系統(tǒng)，機(jī)構(gòu)投資者正在較大規(guī)模地投資單戶住宅社區(qū)。

唐克爾對第一財經(jīng)記者表示：“由于大多數(shù)固定資產(chǎn)類別的收益率較低，許多公司現(xiàn)在正試圖投資于單戶家庭住宅。黑石集團(tuán)等投資公司都有非常高比例的獨(dú)棟房屋投資組合。總而言之，有很多投資者想投資單戶住宅。而由于現(xiàn)在買房很困難，價格也在隨之上漲。”

據(jù)住房研究公司Zelman&Associates的分析師拉特納（Alan Ratner）表示，單戶業(yè)主、建筑商、公寓公司和機(jī)構(gòu)支持者已經(jīng)為“為租而建”（build-for-rent projects）項(xiàng)目投入了850億美元，相當(dāng)于31.5萬套房屋的開發(fā)。他說，這些錢目前只花了20%左右，而且已經(jīng)推高了土地價格。去年年底，該公司調(diào)查的三分之二的土地賣家表示，目的為銷售的建筑商現(xiàn)在正與租賃投資者交鋒。

傳統(tǒng)的房屋建筑商也開始涉足租房業(yè)務(wù)。全美規(guī)模最大、最權(quán)威的美國建筑商和美國房地產(chǎn)公司之一萊納（Lennar）已經(jīng)與中橋合伙公司（Centerbridge Partners）和德國安聯(lián)房地產(chǎn)公司（Allianz Real Estate）合作，投入40億美元用于建造和收購專門的出租房。與此同時，美國最大的房屋開發(fā)商之一普爾特（PulteGroup）也簽署了一項(xiàng)協(xié)議，為美國最大的單戶房東Invitation Homes開發(fā)7500套房屋。

根據(jù)上市服務(wù)機(jī)構(gòu)RentCafe的數(shù)據(jù)，到目前為止，“為租而建”的市場規(guī)模不大，全國有14000套在建房屋，但正在快速增長。房地產(chǎn)咨詢公司貝納斯（John Burns）的數(shù)據(jù)顯示，在全美范圍內(nèi)，第四季度購買的成品地塊中，約有6%用于出租房屋項(xiàng)目，比一年前的3%有所增加。在美國東南部，包括卡羅萊納州、田納西州和佐治亞州的熱點(diǎn)地區(qū)，這一比例上升到14%。

追蹤房地產(chǎn)投資活動的公司Kukun的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家麥克勞林（Ralph McLaughlin）說，在疫情之前，工人階級家庭還差不多有能力擁有自己的住房，但現(xiàn)在可能還需要五到十年的時間來完成這個夢想。他說，除非是高收入者，一般人能在美國任何地方購買質(zhì)量不錯的一手房的日子可能已經(jīng)過去了。