過去一段時間來，關(guān)于房地產(chǎn)哪怕一點利好，似乎都能先引起資本市場的強烈反應(yīng)。

受部分城市首付比例下調(diào)等消息影響，本周五（2月18日）地產(chǎn)股集體大漲。其中，泰禾集團（000732.SZ）在開盤后不到半小時即封住漲停，多數(shù)個股在午后持續(xù)拉升，板塊全天漲逾3%。港股市場上，內(nèi)房股也持續(xù)走高，綠城中國（HK3900）、融創(chuàng)中國（HK1918) 、華潤置地（HK1109）等領(lǐng)漲。

在業(yè)內(nèi)人士看來，非限購城市通過“一城一策”提振房地產(chǎn)市場信心的動力充足，一方面區(qū)域內(nèi)銀行按揭額度充足調(diào)整空間較大，另一方面可以緩解庫存“去化”壓力。在此之前，已有多城對公積金貸款首付比例和商業(yè)貸款利率等做出調(diào)整，業(yè)內(nèi)對銷售端的樂觀預(yù)期不斷升溫。

多地首付比例松動

“相比二手房，新房去化壓力對當?shù)貋碚f更重要，非限購城市尤其是三四線的小城市可能會陸續(xù)放開，因為確實有這方面需要和必要了。”對于近期多個城市傳出下調(diào)購房首付比例的消息，一位在江浙地區(qū)地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)多年的人士對第一財經(jīng)記者表示。他認為，考慮到銷售下行帶來的去化壓力，未來還會有更多城市效仿。

繼2月17日菏澤傳出部分銀行下調(diào)“無房無貸”人群購房首付比例之后，2月18日重慶和江西贛州等地傳出首付比例下調(diào)的消息。有重慶中介從業(yè)人員透露，從春節(jié)前開始，重慶的首套房最低首付比例就從30%降至20%。

不過，據(jù)第一財經(jīng)記者采訪了解，目前的調(diào)整仍然非普調(diào)，而是多是個別銀行根據(jù)自身情況和需求所做的差異化調(diào)整。

以菏澤為例，目前個別大行和中介表示首付比例有所下調(diào)，但部分股份行尚未行動。比如，據(jù)記者了解，興業(yè)銀行菏澤分行首套房最低首付比例仍為25%，或根據(jù)個人征信情況上浮。

菏澤市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員也通過電話向第一財經(jīng)記者確認，目前并未有來自官方的統(tǒng)一下調(diào)首套房首付比例的通知，仍然是個別銀行的行為。事實上，菏澤市自2016年以來，一直延續(xù)著首套房最低首付比例為20%的政策要求。

再如，工商銀行重慶市某支行也明確表示，尚未接到調(diào)整通知，首套房最低首付比例仍然遵循30%標準。

盡管如此，不少房地產(chǎn)行業(yè)的分析人士已經(jīng)給出了更為樂觀的預(yù)判。

中信證券銀行分析師肖斐斐在研報中分析稱，菏澤市調(diào)整個人住房貸款首付比例，標志著在“房住不炒”和“因城施策”大框架下，地產(chǎn)政策的局部調(diào)整由供給端、金融端向需求端推進。后續(xù)，包括限售限購限貸在內(nèi)的需求端政策，存在視銷售情況進一步因地制宜調(diào)整的可能。

國金證券杜昊旻也認為，菏澤等城市下調(diào)首付比例、房貸利率等行動均驗證了金融機構(gòu)對地產(chǎn)態(tài)度的轉(zhuǎn)變，對房價長期陰跌的城市具有合理性和緊迫性，預(yù)計后續(xù)會有更多城市跟進調(diào)整。

根據(jù)2015年央行與原銀監(jiān)會制定的《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付比例為25%，各地可向下浮動5個百分點，擁有一套房且有房貸未還清的居民改善性住房，最低比例調(diào)整至30%。

第一財經(jīng)記者注意到，已有部分三四線城市銀行在執(zhí)行20%的最低首付比例，且執(zhí)行時間較長。一位國有大行山東臨沂某支行信貸部門人士對第一財經(jīng)記者表示，該行很長一段時間以來首套房、二套房首付比例分別為25%、30%，但如果是純商貸可在“無房無貸”條件下按照最低20%進行申請，但最終比例還要根據(jù)個人信用情況等確定。

需求端預(yù)期改善

受利好消息影響，周五地產(chǎn)股在二級市場集體拉升。截至收盤，A股地產(chǎn)板塊漲逾3%，其中泰禾集團、黑牡丹封住漲停，新華聯(lián)、渝開發(fā)、中交地產(chǎn)、濱江集團漲幅均超過8%，此外還有金科股份、綠城控股等10股漲幅在5%以上。港股內(nèi)房股午后也漲幅擴大，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)漲2.86%，其中綠城中國、融創(chuàng)中國、新城發(fā)展等領(lǐng)漲，漲幅均超過5%。

（圖片數(shù)據(jù)來自同花順）

去年四季度以來，在監(jiān)管頻繁發(fā)聲進行政策糾偏下，多地在房貸利率、放款時間等方面已有寬松表現(xiàn)，除LPR報價下調(diào)影響外，按揭貸款在廣州、深圳、蘇州、南京等近20個城市出現(xiàn)上浮基點下調(diào)，首套房貸款利率“破5”城市逐漸增多。進入2022年，則有青島、濟南、寧波、福州、自貢、北海等多地就公積金住房貸款下發(fā)“優(yōu)惠通知”，方式包括下調(diào)首付比例、提高貸款額度、放松貸款間隔限制、方便異地貸款、取消戶籍限制等。

肖斐斐團隊認為，“無房無貸”購房者首付比例的下調(diào)標志著需求端政策優(yōu)化的開啟，后續(xù)各地有望依據(jù)銷售情況“因城施策”推進，地產(chǎn)融資政策也有調(diào)整優(yōu)化空間。她認為，解決前期地產(chǎn)信用問題的核心在于緩解當前流動性，而需求端（對應(yīng)銷售回款）的購房者預(yù)期與融資端（對應(yīng)持續(xù)融資）的金融機構(gòu)意愿是地產(chǎn)政策的重要發(fā)力點。在此之前，開發(fā)商已經(jīng)獲得融資環(huán)境邊際放松、收并購化解方式支持力度加大、預(yù)售資金監(jiān)管局部優(yōu)化等支持。

今年1月社融與信貸數(shù)據(jù)雙雙超預(yù)期，但代表居民按揭貸款的中長期貸款維持了連續(xù)2個月的同比少增，一定程度上反映了地產(chǎn)銷售景氣度尚未明顯恢復(fù)。一位地產(chǎn)行業(yè)的投資咨詢機構(gòu)人士對記者分析，嚴峻的償債壓力下，經(jīng)營性資金仍是房地產(chǎn)企業(yè)脫困的主要支撐，需求端的信心提振尤為必要。如此看來，預(yù)期升溫也是二級市場有所反應(yīng)的主要原因。