買房成本降低、還貸壓力減小、銀行放貸速度加快……近期，無論是熱點城市還是非熱點城市，購房者合理的住房需求正迎來更大力度的信貸支持。

22日，第一財經記者從安徽蚌埠多個售樓處和交通銀行、中國建設銀行、中國銀行等多家商業(yè)銀行當地支行處了解到，近期部分樓盤首套房首付比可按20％執(zhí)行。

除蚌埠外，2月以來，已有山東菏澤、江西贛州、廣東佛山和重慶等多個省市的非限購區(qū)域傳出“限貸”政策放寬的信號。相較于樓市相對“冷清”的地區(qū)，熱點一二線城市商業(yè)銀行貸款政策并未松綁，但在北京、廣州等地，陸續(xù)出現了房貸下調個例。

下調房貸利率、降低首付比是提振樓市信心、激活合理住房需求和提高市場成交量的重要手段。多位分析人士告訴第一財經，由于各地穩(wěn)樓市和保增長的訴求越來越強，接下來不排除有更多城市“因城施策”進行需求端的樓市紓困，但三四線城市房價跌勢仍難改變，樓市整體復蘇仍待進一步政策傳導和更大力度的信貸支持。

三四線城市積極紓困樓市

“房貸的變動是近期發(fā)生的，但‘首套房首付比降至2成’僅針對于部分樓盤中如公務員、企事業(yè)單位等收入穩(wěn)定和個人征信情況良好的客戶。”中國建設銀行蚌埠某支行的一名業(yè)務經理對第一財經表示。

蚌埠首套房首付比下調是近期三四線城市從需求側紓困樓市的一個縮影。

根據國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據，1月份，一二線城市新房銷售價格均出現環(huán)比上漲，但三線城市新房銷售價格仍呈跌勢。

為提振當地樓市，激活合理購房需求，虎年春節(jié)之后，在菏澤、蚌埠等非限購城市和贛州、佛山和重慶等省市的非限購區(qū)域，當地部分商業(yè)銀行紛紛將首套房首付比例由30%下調至20%。

“目前，這些地區(qū)限貸政策的調整，是基于銀行貸款額度充足、按揭需求下降所做出的，范圍依舊在央行制定的差別化住房信貸政策的比例之內。作為一項‘因城施策’‘一城一策’背景下的地方性舉措，后續(xù)或會有其他非限購區(qū)域跟進。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱。

根據中國人民銀行、銀監(jiān)會2015年發(fā)布的《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2015〕98號），在城市無限購政策，首次購房者個人商業(yè)住房貸款最低首付比例原則上為25%，可下調5個百分點，擁有一套房產且有相應貸款余額的家庭為改善居住條件，再次申請商業(yè)性個人住房貸款時，最低首付比例調整為不低于30%。

不過，多名分析人士對第一財經表示，這看似力度大的政策調整，實則受益人群有限。

一方面，在調整地區(qū)，“首付比降至20％”大都限于 “無房無貸”購房群體。比如菏澤方面明確，除“無房無貸”購房群體外，根據名下有無住房、有無住房貸款記錄以及貸款是否結清，最低首付比例分別定為25%、30%、40%。

蚌埠多家商業(yè)銀行房貸業(yè)務負責人對第一財經表示，能否獲得20%的最低首付，還取決于商業(yè)銀行對貸款人的征信記錄、收入情況等方面的實時要求，且限制于部分樓盤。

與此同時，首付比的降低會激活部分潛在購房者的需求釋放，但在一些樓市蕭條的三四線城市，受制于當地居民收入水平不高、人口外流、房價水平較低、城市本身無限購政策等因素，實際購房需求增量有限。

以菏澤為例，克而瑞地產數據顯示，伴隨棚改退潮，2018年以來，菏澤樓市便步入下行周期，不少項目進入現房銷售階段，房地產去庫存壓力不斷加劇。當前，受供需嚴重錯配，土地供應顯著過量，市場需求明顯飽和等因素影響，本地居民家庭戶均2～3套房，再購房的需求疲弱。

從受益群體來看，人大國發(fā)院城市與房地產研究中心主任況偉大對第一財經稱，該項調整主要有利于增加中低收入者和投機者的需求。

“降低商業(yè)貸款的首付比會提高樓市需求，但也會增加債務償還難度，對于當地樓市的提振程度仍取決于首付下降幅度和投機性需求占比。”況偉大稱。

在非限購的蚌埠和菏澤，第一財經根據中國房地產行情網站上兩地1月份新房均價（分別為7283元/平方米和5725元/平方米），按照房屋面積120平米計算，即房屋總價分別約為87萬元和69萬元。這意味著首付比例下調10％之后，“無房無貸”購房者的首付僅分別下降8.7萬元和6.9萬元。

信貸政策利好剛需族、改善族

中原地產統(tǒng)計顯示，今年以來，已有超過45城釋放了穩(wěn)樓市政策。其中，信貸方面的紓困政策成為多地調整的重頭戲。

除了多個非限購城市商業(yè)銀行的首套房首付比出現下調外，公積金貸款政策的調整來得更早，影響面也更廣。

據第一財經不完全統(tǒng)計，1月份以來，馬鞍山、青島、北海、自貢、南寧等城市和浙江省等紛紛出臺了相關樓市新政，內容包括提高首套房公積金貸款額度、降低二套房公積金貸款首付比等。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進稱，從當前公積金貸款政策調整的方向來看，二套房首付比例的調低成為多地發(fā)力的重點，此類政策對于改善性購房需求的影響更大，尤其是在存量房源主導的城市，這類政策將對市場成交量帶來實質性改善。

除此之外，多個城市的房貸利率也出現下調。

貝殼研究院發(fā)布的103個重點城市最新主流房貸利率數據顯示，2月份，重點城市主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個基點；當月平均放款周期為38天，較上月縮短12天。其中，房貸降息的城市較上月增加28個，無利率提高的城市。

由于信貸政策調整較早、需求支撐強，一線城市樓市已出現回暖跡象。國家統(tǒng)計局發(fā)布的房價數據顯示，自去年12月以來，北上廣深房價率先企穩(wěn)。1月份，一線城市新房價格止跌轉漲，漲幅達到近7個月以來的最高水平，二手房價格連續(xù)兩個月保持環(huán)比微漲。

但由于購房者信心滑坡，政策面的利好消息尚未完全傳導至市場端，樓市成交量仍維持低位。中指研究院數據顯示，2022年1月，其監(jiān)測的50城商品住宅成交面積在2195萬平方米左右，同比下降40.5%，環(huán)比下降29.6%，市場情緒整體偏低。

況大偉認為，以“穩(wěn)樓市”“保增長”為導向的樓市政策調控的邊界為防止房價大起大落。在疫情有效控制下，隨著國內經濟保持穩(wěn)定增長，樓市調控政策會更加趨穩(wěn)。