2022年開年以來各類資產(chǎn)大多表現(xiàn)不佳，但公募REITs卻堪稱“一枝獨秀”。通聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，截至2月22日收盤，上市的12只公募REITs產(chǎn)品年初以來逆勢上漲12.05%，收益表現(xiàn)遠遠高出其它資產(chǎn)。

國盛證券分析師楊業(yè)偉表示，從底層資產(chǎn)來看，今年以來，11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中，收益最高的是污染治理類，其次是產(chǎn)業(yè)園、倉儲 物流類，最低的是高速公路類別，今年來二級市場漲幅分別為26.2%、24.7%、21.8%和7.12%。

今年之前，11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs表現(xiàn)出“小盤效應（小盤比大盤的收益率高）”。進入今年，這一現(xiàn)象有所變化，流通規(guī)模中等的產(chǎn)品表現(xiàn)更好，但整體11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 仍表現(xiàn)出規(guī)模越大的漲幅越低的情況。

多只公募Reits大漲后提示溢價風險

2022年開年以來，股票市場表現(xiàn)不佳，債券市場先漲后跌，目前和年初水平相差不大。

在各類資產(chǎn)表現(xiàn)低迷時，公募REITs卻表現(xiàn)十分突出。截至2月18日收盤，今年以來，各類股指出現(xiàn)不同程度的跌幅，只有10年期國債指數(shù)小幅上漲0.18%。

同期，公募REITs卻以19.66%的收益率，遠遠高出其他類資產(chǎn)，表現(xiàn)異常突出也引來了眾多關(guān)注。第一批上市的公募REITs，均實現(xiàn)了幅度的上漲，平均漲幅20.20%。其中，富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式 REIT漲幅最大，達38.08%；滬杭甬杭徽REIT漲幅最低，為4.49%。

為何年初以來公募Reits表現(xiàn)優(yōu)異？

楊業(yè)偉認為，公募Reits兼具債性和股性，防御性質(zhì)高，而且基建主體符合當前穩(wěn)增長概念，因此年初以來獲得資金追捧。

需要注意的是，由于開年漲幅較大、交易頻繁，多家基金公司發(fā)布溢價風險提示并在盤中實施停牌，提醒投資者密切注意投資風險。

2月14日盤前，建信中關(guān)村REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT三只公募REITs齊發(fā)公告稱，早盤9點30分至10點30分停牌1小時。

2月12日，中航首鋼綠能REIT也發(fā)布溢價風險提示稱，2月11日該產(chǎn)品二級市場收盤價為19.066元/份，相較發(fā)行價13.38元/份出現(xiàn)較大幅度溢價，提醒投資者密切關(guān)注二級市場交易價格，注意投資風險。

在停牌和交易風險提示公告中，各支基金均提及公募REITs以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，產(chǎn)品相較于發(fā)行價累計漲幅較高，隨著交易價格的大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率也將顯著下降。

Reits項目仍存風險

除了溢價風險，Reits產(chǎn)品仍存在政策、疫情等方面的風險。

疫情、宏觀政策等因素，就對一些產(chǎn)業(yè)園項目租金收入產(chǎn)生一定影響。除博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園租金收入占比較發(fā)行時小有上升（87.64%至88.43%）外，華安張江光大園（81.60%至79.52%）、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)（76.80%至75.10%）的租金收入占比均有下降。底層項目的出租率和租金也較發(fā)售時有一定變化。

從風險角度看，近期產(chǎn)生影響較大的是疫情及政策風險。博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs在三季度報中提及，由于不及預期的續(xù)約狀況和租金欠繳情況，園區(qū)出租率也出現(xiàn)小幅下滑，應密切關(guān)注后續(xù)疫情及地方政策等帶來的可能影響。

一名私募基金經(jīng)理對記者分析道，Reits項目價格上漲過高，會導致分紅收益被稀釋，投資者實際的凈現(xiàn)金流分派率降低，無法實現(xiàn)預期投資目標。

但從風險收益比來看，REITs的性價比還是明顯好于權(quán)益板塊。表現(xiàn)在各版塊REITs的夏普比率都明顯好于同行業(yè)股票指數(shù)，最大回撤低于股票指數(shù)。結(jié)構(gòu)上，從REITs板塊分類來看，夏普比率：生態(tài)環(huán)保REITs>倉儲物流REITs>產(chǎn)業(yè)園REITs >高速公路REITs。