三月已至，全國(guó)樓市整體“回暖”信號(hào)并不明顯。近日，更多城市將政策調(diào)整、信貸支持的著眼點(diǎn)從“剛需”移至“首改”（改善需求）。

1日晚間，一則官方發(fā)布松綁“限貸”“限購(gòu)”的消息，在住建部重點(diǎn)監(jiān)測(cè)地區(qū)、中原城市群核心城市之一的鄭州，引發(fā)了關(guān)注。鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》。該通知明確，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行執(zhí)行首套房貸款政策。

2日，第一財(cái)經(jīng)從當(dāng)?shù)厥忻?、多名房地產(chǎn)中介處獲悉，目前，鄭州多個(gè)區(qū)域房管局對(duì)于二手房個(gè)稅征收政策也有意向進(jìn)行調(diào)整。“過(guò)去鄭州按照差額20%的方式進(jìn)行征稅，按照最新調(diào)整，符合相應(yīng)條件的人群可按1%核定比例征收個(gè)人所得稅，但具體如何實(shí)施尚未細(xì)化。”一名中介人士稱(chēng)。

克而瑞地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年1月，鄭州商品房去化周期增加至21個(gè)月，超出12-18個(gè)月合理區(qū)間，二手房?jī)r(jià)也繼續(xù)下探。

住建部部長(zhǎng)王蒙徽在近日國(guó)新辦召開(kāi)的專(zhuān)題會(huì)議上表示，伴隨城鎮(zhèn)化推進(jìn)，2000年以前建成的大量老舊小區(qū)，存在住房面積小、配套差，質(zhì)量不高等問(wèn)題，群眾改善居住環(huán)境和居住條件的要求都比較迫切。同時(shí)，新冠肺炎疫情也對(duì)居民改善居住條件和居住環(huán)境方面提出了更加迫切的要求。

隨著中央多次重申將改善性需求納入合理購(gòu)房需求的范疇，近月來(lái)，部分樓市低迷的城市已為“改善族”打開(kāi)政策支持的工具箱，與金融機(jī)構(gòu)協(xié)同發(fā)力，以降低居民的換房成本，提升二手房市場(chǎng)的活躍度。

在與河南交界的湖北，近日也有城市釋放出二手房的支持政策。根據(jù)宜昌住房公積金管理委員會(huì)2月底出臺(tái)的公積金新政，當(dāng)?shù)乩U存職工購(gòu)買(mǎi)二套住房不再提取和貸款“二選一”，即可同時(shí)提取公積金并申請(qǐng)公積金貸款。與此同時(shí)，新政將二套房公積金貸款的首付比由房?jī)r(jià)的50%降為30%。

中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國(guó)百城商品住宅成交面積降幅仍在4成左右，樓市整體延續(xù)低溫狀態(tài)。在此背景下，“給予改善性需求更大的信貸支持”已成為下行期地方“因城施策”、提振樓市的共同選擇。

除宜昌外，半個(gè)月以來(lái)，南寧、菏澤等多個(gè)三四線城市也陸續(xù)從下調(diào)二套房公積金貸款和商業(yè)銀行貸款首付比，降低二套房貸款利率等方面“出招”，推動(dòng)當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)回暖。

與省會(huì)城市鄭州相比，宜昌、南寧、菏澤等非限購(gòu)的三四線城市的樓市低溫態(tài)勢(shì)更為明顯。以宜昌為例，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，宜昌二手房?jī)r(jià)格指數(shù)已連續(xù)10個(gè)月環(huán)比下跌，近三個(gè)月以來(lái)，跌幅維持在0.4％-0.5％的高位區(qū)間。

業(yè)界有觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)如鄭州等二線城市改善性需求的信貸支持將是推動(dòng)市場(chǎng)回暖的最重要?jiǎng)恿υ础?/p>

“當(dāng)前，全國(guó)二手房市場(chǎng)景氣度仍待修復(fù)。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸支持政策，正逐漸從新房市場(chǎng)走向二手房市場(chǎng)，從中低能級(jí)城市向中高能級(jí)城市過(guò)渡。”易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)。

今年以來(lái)，在熱點(diǎn)一二線城市，雖尚未出臺(tái)支持合理改善性需求的樓市新政，但針對(duì)二套房的信貸寬松力度已悄然加大。

第一財(cái)經(jīng)從多方了解到，截至2日，在一線城市廣州，商業(yè)銀行辦理二手房按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)，貸款評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)有所松動(dòng)。“現(xiàn)階段，銀行放款可依據(jù)實(shí)際成交價(jià)而非指導(dǎo)價(jià)，對(duì)于首套按揭結(jié)清的購(gòu)房者，二手首付最低5成。”當(dāng)?shù)匾幻薪槿耸糠Q(chēng)，該項(xiàng)調(diào)整既與市場(chǎng)回歸理性，實(shí)際成交價(jià)與參考價(jià)的差值減少有關(guān)，也和二手房市場(chǎng)成交量持續(xù)走低有關(guān)。

從貸款利率和放款速度來(lái)看，據(jù)貝殼研究院最新統(tǒng)計(jì)，在所監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市中，2月份主流二套房貸利率為5.75%，較上月回落9個(gè)基點(diǎn)，為2019年以來(lái)單月下降的最大幅度，其中北京、上海等房貸利率均下降；包括北京、深圳等在內(nèi)的近四成城市，當(dāng)月放款周期不足一個(gè)月。

貝殼研究院認(rèn)為，相比于供給端的紓困政策，信貸環(huán)境寬松和需求端的支持政策更利于降低購(gòu)房成本，對(duì)于提振市場(chǎng)信心、釋放住房需求有積極作用。隨著各線城市改善性支持政策和信貸利好消息持續(xù)釋放，預(yù)計(jì)全國(guó)二手房市場(chǎng)將在三月份持續(xù)修復(fù)，并帶動(dòng)樓市整體景氣度回升。

“目前，廣州各大銀行的二套房貸款利率為5.65％-5.85％，放款周期1-2個(gè)月，疊加二套房掛牌量大增，首改者可選擇和可支付的空間都有所增多。2月以來(lái)，帶客量已明顯回升。”上述廣州中介人士稱(chēng)。