樓市低溫期，提供房產(chǎn)交易服務的中間商也受到一定影響。

3月10日，貝殼(NYSE:BEKE)發(fā)布2021年第四季度和全年財務業(yè)績。財報顯示，2021年第四季度，貝殼總交易額（GTV）7324億元，同比下降34.6%；營業(yè)收入178億元，同比下降21.5%；凈虧損為9.33億元，調(diào)整后的凈利潤為4200萬元。

過去一年，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，累計調(diào)控措施近600 次，疊加疫后宏觀經(jīng)濟下行，地產(chǎn)業(yè)進入寒冬期。雖然四季度以來，信貸環(huán)境逐步改善，合理的住房需求開始釋放，但銷售仍未完全回溫，這也導致貝殼相關(guān)業(yè)績指標有所下滑。

全年交易規(guī)模3.85萬億元

樓市銷售下行，在“中間商”貝殼身上有直觀體現(xiàn)。

從交易規(guī)模上看，去年四季度，貝殼現(xiàn)房交易規(guī)模為3546億元，同比下降39.4%；新房交易總金額為3568億元，同比下降24.0%。交易規(guī)模的下降，致使貝殼第四季度營業(yè)收入下降21.5%至178億元，上年同期為227億元。

存量房交易方面，第四季度貝殼該業(yè)務營收60億元，上年同期為92億元。其中，向非鏈家門店和經(jīng)紀人收取的平臺服務、特許經(jīng)營服務及等收入約7億元，上年同期10億元；鏈家門店貢獻傭金收入53億元，上年同期為82億元。

新房交易服務方面，貝殼實現(xiàn)營收113億元，上年同期為129億元。這背后，非鏈家經(jīng)紀人、新房銷售團隊和其他銷售渠道完成新房交易GTV約2964億元，上年同期3887億元，鏈家門店新房交易GTV為604億元，上年同期為805億元。

從上述數(shù)據(jù)可知，受樓市大環(huán)境影響，貝殼去年四季度新房、二手房交易規(guī)模均出現(xiàn)不同程度的下降，二手房交易受沖擊相對較大。整體而言，貝殼四季度的業(yè)績表現(xiàn)，略好于市場此前預期，在樓市降溫期新房業(yè)務波動較小，表現(xiàn)出一定的韌性。

此外，去年四季度，貝殼的營業(yè)成本為由上年同期的172億元降至149億元。其中，非鏈家經(jīng)紀人和其他銷售渠道的傭金78億元，內(nèi)部傭金和薪酬支出54億元；由于去年新開簽約服務中心租金費用增加，門店成本同比增長9.4%至10億元。

全年來看，貝殼去年GTV達到3.85萬億元，同比增長10.1%；營業(yè)收入808億元，同比增長14.6%；凈虧損5.25億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧；經(jīng)調(diào)整后凈利潤為22.94億元，同比下滑約六成；期內(nèi)錄得新房收入465億元，新房應收賬款回款517億元。

發(fā)力家裝及租賃業(yè)務

就去年業(yè)績，貝殼董事長兼CEO彭永東稱，2021年公司面對的內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生變化，長周期看，市場會回歸中樞，短周期看市場也會逐漸修復。貝殼對居住行業(yè)的底層邏輯判斷未變，即靠數(shù)字化、品質(zhì)服務穿越周期。

2021年底，貝殼發(fā)布了“一體兩翼”戰(zhàn)略，“一體”即傳統(tǒng)的二手和新房交易服務賽道，“兩翼”即整裝大家居事業(yè)群、普惠居住事業(yè)群。

貝殼對家裝行業(yè)的切入，已是業(yè)內(nèi)共識，對租賃業(yè)務的發(fā)力則是最新動作。2021年，為幫助解決新市民、青年人和低收入人群的住房問題，貝殼成立普惠居住事業(yè)群，包括普通房產(chǎn)租賃經(jīng)紀業(yè)務、輕托管業(yè)務和集中式公寓服務三種業(yè)務。

彭永東表示，貝殼將在快速靠近第一賽道B點的同時，激活居住服務領域的布局，更廣泛、長期地觸達居住服務領域的消費者，成為“讓家更美好”的新居住服務提供商。據(jù)悉，貝殼將通過多元化的方式，提供超過10萬間租賃用房供給。

貝殼還表示，2022年將強化家裝家居的底層能力，包括：通過保障、持續(xù)提升品質(zhì)服務能力；進行交付環(huán)節(jié)線上、線下的能力建設；建立交付的標準化能力，包括工藝、流程、服務者選育留、售后的標準化運營；家裝家居數(shù)據(jù)化改造等。

不過，從數(shù)據(jù)來看，新興業(yè)務在貝殼整個盤子中占比仍小。以去年四季度為例，貝殼的新興及其他業(yè)務收入約5億元，上年同期為6億元，主要由于金融服務收入減少。

要實現(xiàn)業(yè)績提升，還是要看新房、二手房交易等傳統(tǒng)業(yè)務的穩(wěn)定性。貝殼預計，2022年第一季度，公司的營業(yè)收入約在115億元至125億元，較2021年同期下降約39.6%至44.4%，主要基于近期房地產(chǎn)相關(guān)政策的潛在影響。

長期來看，房地產(chǎn)市場仍有發(fā)展空間。西南證券表示，2022年新房市場預計仍將達到15萬億規(guī)模，經(jīng)紀商新房交易滲透率持續(xù)提升，2024年預計超過40%；二手房市場短期遇冷，但行業(yè)調(diào)節(jié)及信貸等政策調(diào)整后，未來增長空間仍在，經(jīng)紀行業(yè)在二手房市場持續(xù)保持較高滲透率，發(fā)展預期不減。