通脹高燒不退,美國消費者購買力似乎依舊強勁。美國商務部近期公布的1月零售報告顯示,零售銷售額環(huán)比增長3.8%,增速創(chuàng)下10個月新高,同比增速13%。
為何1月零售數(shù)據(jù)尚未反映40年來超高通脹水平?仲量聯(lián)行零售咨詢團隊總裁賈吉(Naveen Jaggi)對第一財經(jīng)記者表示,1月美國疫情緩解,消費者渴望外出消費,以釋放積壓的需求和仍然充裕的儲蓄,故各行業(yè)的零售銷售實現(xiàn)增長。
全美房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會(NAREIT)高級經(jīng)濟學家施努爾(Calvin Schnure)亦在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示,整體而言,美國家庭的財務狀況仍然穩(wěn)健,支持其繼續(xù)增加支出。“不少美國人的財富有所增長,無論來自薪資、投資或者房產(chǎn)增值,美國家庭有能力并樂意消費,以提振美國經(jīng)濟。”他還指出,隨著1月中下旬美國新增確診病例顯著下降,線上線下零售銷售均實現(xiàn)穩(wěn)健增長,消費市場復蘇勢頭良好。
美國商業(yè)地產(chǎn)需求見長
同時,美國對零售空間的需求也見復蘇。
施努爾表示,疫情首年看到的關(guān)店、破產(chǎn)、空置現(xiàn)象在2021年下半年時發(fā)生逆轉(zhuǎn),2021年下半年對零售空間的需求達到5730萬平方英尺,是自2016下半年即五年來的最強半年需求增長;零售物業(yè)空置率由2021年一季度的5.2%降至四季度的4.6%,接近疫情前水平,2019年年底時零售物業(yè)空置率為4.5%。
賈吉補充表示,零售商業(yè)地產(chǎn)的租賃需求主要由餐廳、折扣店、雜貨店等零售商主導。根據(jù)仲量聯(lián)行提供給第一財經(jīng)的報告,2021年商場客流量同比上升32.2%,郊區(qū)商場客流量已率先恢復至2019年水平。賈吉稱,“盡管疫情尚未結(jié)束,消費者已逐步適應新常態(tài),加之限制措施進一步減碼,經(jīng)濟基本面持續(xù)改善,上述利好將推動零售額繼續(xù)增長。我們預計,2022年將是零售業(yè)強勁的一年。”
通脹何時才能大幅降溫
3月10日,美國勞工統(tǒng)計局公布最新消費者價格指數(shù)(CPI),2月CPI年率錄得7.9%,為1982年1月以來新高。不少分析師預計,烏克蘭局勢引發(fā)的大宗商品上漲,將進一步推高本就居于40年高位的通脹,未來幾個月可能看到上述指標破8,且不會很快見頂。
與此同時,消費者信心徘徊在十年低位。美國3月密歇根大學消費者信心指數(shù)初值進一步降至59.7,創(chuàng)2011年9月以來新低,消費者一年期通脹預期飆升至5.4%。
施努爾對通脹飆升感到擔憂。“通常當物價居高不下,經(jīng)濟往往惡化,部分原因是通脹可以傷害購買力,打亂企業(yè)的商業(yè)計劃,更重要的是,如果美聯(lián)儲采取激進措施抑制通脹,可令經(jīng)濟放緩甚至陷入衰退。”
不少經(jīng)濟學家將此輪通脹與20世紀70年代美國大通脹進行類比,施努爾認為,當前,無論商業(yè)運作、家庭儲蓄還是金融體系的健康程度都遠超當年,經(jīng)濟基本面強勁,通脹看上去仍像是疫情突襲造成的短期影響。“CPI數(shù)據(jù)分別報告了商品和服務兩方面的價格變化,前者是供應鏈瓶頸引發(fā)的,相信隨著時間的推移可以得到緩解,更可能是短期的;而服務價格在疫情期兩年整體來看反而是下降的。”
疫情初期,服務業(yè)尤其是人員聚集型服務業(yè)遭遇毀滅性打擊,需求斷崖式下跌,服務價格普遍出現(xiàn)回落。隨著疫苗廣泛普及和經(jīng)濟活動重啟,直至2021年二季度,交通運輸、食品、住宿等各項服務價格才呈現(xiàn)普漲態(tài)勢,且隨著變異毒株頻出,價格回升亦有反復。
“貢獻服務價格飆升的重要因素是薪資走高,后者對通脹的作用更加持久,鑒于目前的通脹主要由商品漲價所引發(fā),美聯(lián)儲似乎也意識到這一點,我認為經(jīng)濟最終將會安全著陸,只是會發(fā)生在今年下半年或是明年上半年還不得而知。”施努爾表示。
被問及通脹何時才能大幅降溫,施努爾稱需要觀察供應鏈改善的進度。“這不僅涉及美國,還有國際航運、制造,生產(chǎn)還有賴亞洲國家。通脹前景取決于生產(chǎn)和供應的所有環(huán)節(jié)能多快正?;?/strong>一年前很少有人預期供應鏈瓶頸會像當前這么嚴峻,雖然跡象顯示碼頭運作越來越順暢,運輸時間也有縮短,供應鏈正在復蘇,但風險正?;枰L時間,如果那樣,高通脹可能從今年下半年延續(xù)至2023年。”
Reits為何能有效抵御通脹
美國在20世紀70年代曾經(jīng)歷高達13%的超高通脹期,不過自1990年以來,通脹率鮮有超過3%。據(jù)NAREIT的數(shù)據(jù),在高通脹(通脹率大于等于6.9%)和溫和通脹(通脹率介于2.5%-6.9%)時期,房地產(chǎn)信托投資基金(Reits)回報均高于標普500指數(shù),而在低通脹時期(通脹率小于等于2.5%),Reits表現(xiàn)則略遜于標普500指數(shù)。其中,在高通脹且物價上行的12個月期間,Reits有80%以上的時間跑贏標普500指數(shù)。
施努爾向第一財經(jīng)記者解釋了Reits能有效抵御通脹的三點理由。首先,Reits持有物業(yè),租金、房價都會隨物價上漲而走高,且幅度通常高于通脹;其次,Reits派息頻繁;第三,Reits對利率不敏感,即便在利率上行的環(huán)境下,Reits產(chǎn)品不易受貨幣政策影響。
“我們處在一個高度不確定時期,不過就像我此前所述,美國經(jīng)濟并未崩盤仍然穩(wěn)健,當公共衛(wèi)生危機過去,經(jīng)濟就能復蘇。”施努爾稱。
隨著當下的科技創(chuàng)新、基建發(fā)展以及全球化趨勢,經(jīng)濟活動、地區(qū)、行業(yè)、人際之間的界限逐漸模糊,房地產(chǎn)投資也踏上了打破固有思維模式,以全更多
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