18城放寬了公積金貸款條件、11城調(diào)升公積金貸款額度、9市已下調(diào)貸款首付比例、13城通過財稅托市刺激購房消費,全國普遍下調(diào)房貸利率、縮短審批放貸周期……今年3月以來樓市利好政策不斷,這是否能促進樓市成交觸底反彈,又有哪些城市已率先復(fù)蘇?
在多重利好刺激下,截至3月底,部分一二線城市樓市已經(jīng)回暖,廣西省會南寧市主城區(qū)房價重回“1.3萬+”時代,江蘇蘇州近期有開盤項目出現(xiàn)兩千人搖號、中簽率僅16%的火熱場面。此外,武漢、杭州、青島、北京、揚州等城市3月樓市均現(xiàn)回升??硕鹧芯恐行恼J為,此輪率先回暖的勢必是“人+錢”集中的城市。
廣西南寧:樓市地市齊回溫
在眾多出臺樓市利好政策的城市中,廣西南寧的力度較大,主要體現(xiàn)在降低首付比例上。今年3月中下旬,廣西宣布下調(diào)部分城市房貸首付比例,南寧二套房商貸最低首付比例由40%調(diào)整為30%。
除此以外,南寧還提高了市直公積金貸款額度,一套最高可貸70萬,二套最高可貸60萬,并宣布開始研究逐步提高商品房預(yù)售條件,穩(wěn)妥推行現(xiàn)房銷售試點,以此提升樓市信心。
在一系列刺激下,今年3月份南寧的樓市成交出現(xiàn)回暖跡象。
根據(jù)南寧住建部門的數(shù)據(jù),今年2月南寧商品數(shù)總成交數(shù)量是1439套。目前3月還沒結(jié)束,但根據(jù)克而瑞廣西區(qū)域數(shù)據(jù),截至3月17日,南寧主城區(qū)商品住宅成交數(shù)量已達2149套,遠超2月份。
到3月13日止,南寧商品住宅成交量已經(jīng)連續(xù)5周回升。2022年第12周,即2022年3月14日-3月20日, 南寧市主城區(qū)商品住宅成交量仍保持在7萬平方米以上量級,成交均價在連續(xù)5周維持1.2萬元/平方米以上后,結(jié)構(gòu)性上漲至13168元/平方米,宣告南寧重回“1.3萬+”時代。分區(qū)看,青秀、江南、興寧等區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)量價齊升的情況,青秀均價結(jié)構(gòu)性上漲至17315元/㎡,重回“1.7萬+”時代。
在樓市回暖的同時,南寧的土拍市場也迎來久違的熱鬧。3月17日,南寧民歌湖旁GC2022-006地塊采用網(wǎng)上掛牌形式出讓,經(jīng)過9個多小時、344輪網(wǎng)上競價,廣西本土房企凱瑞投資集團有限公司以單價1393萬元/畝、總價約2.2億元斬獲地塊,樓面價5223.65元/平方米,溢價率高達109%。
江蘇蘇州:又現(xiàn)激烈“千人搖”
和南寧類似,沉寂多時的蘇州樓市,由于房貸利率集體回落“4”字頭,購房熱情也重被點燃。
去年下半年,蘇州有部分滯銷樓盤甚至降價6000元/平方米促銷,現(xiàn)在僅從蘇州近期兩個樓盤的開盤就能看出變化:3月21日,蘇州獅子山瀾庭推出首批341套房源,吸引了2097組客戶搖號,中簽率只有16%;3月22日,蘇州工業(yè)園區(qū)青劍湖建屋天著開啟線上預(yù)約,要求首套房凍資180萬元、二套房300萬元、三套房600萬元,只給2天報名時間,結(jié)果有663組客戶火速報名,搖號中簽率僅為29%。
“2月份蘇州的樓市一度跌到谷底,進入3月以后,蘇州的一手商品房、二手住宅成交都在好轉(zhuǎn),我們明顯感受到售樓處訪問量增多,成交率提升,壓抑多時的需求正在回歸。”一家華東大型房企蘇南區(qū)域的營銷人員對第一財經(jīng)表示。
從當(dāng)?shù)毓俜焦嫉木W(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看,今年2月蘇州新房成交量為2585套,環(huán)比下滑45%。3月以后復(fù)蘇顯著,2022 年第9周,即2月28日-3月6日,蘇州市區(qū)新建商品房成交1047套,環(huán)比漲幅約21%,二手房住宅成交750套,環(huán)比漲幅42%;第10周蘇州市區(qū)二手房住宅成交883套,環(huán)比漲幅18%,第11周新建商品房成交916套,環(huán)比漲幅約17%。
在華南地區(qū),已經(jīng)有房企打響“漲價第一槍”——位于深圳的新城燕瀾和鳴和東莞的新城御瓏公館項目,宣布自3月31日24時起將在現(xiàn)有價格基礎(chǔ)上上調(diào)3%。
根據(jù)中指研究院,3月以來,樓市整體成交上行,一二線代表城市環(huán)比均有所回升,一線城市整體環(huán)比上升12%。截至3月26日,一線城市中北京樓市成交量漲幅顯著,環(huán)比升80.4%;廣州升幅34.0%,位居第二。二線代表城市中,蘇州升幅顯著,環(huán)比上漲67.4%;福州次之,升幅為53.4%;武漢升幅為51.2%,位居第三。
西南證券研報也顯示,截至3月26日,重點監(jiān)測的全國43個城市商品房3月份成交累計銷售面積環(huán)比上升9.4%。
而根據(jù)克而瑞的調(diào)研數(shù)據(jù),樓市率先回升的主要是東南沿海核心二三線城市,以及基本面相對較好的內(nèi)陸一二線城市,以武漢、杭州、青島、北京、揚州等為典型代表,其中杭州、青島今年第11周環(huán)比漲幅均超20%,北京隨著冬奧閉幕,樓市成交企穩(wěn)回升,環(huán)比漲幅也達18%。
進入3月后,一二線城市的土拍也已密集啟動。土地市場被視為樓市風(fēng)向標(biāo),去年因房企“躺平”,熱度曾跌至冰點,如今從已競拍城市的結(jié)果來看,土地市場普遍升溫,北京、南昌、合肥、廈門都已實現(xiàn)首輪集中供地平穩(wěn)收官。
購房者心態(tài)轉(zhuǎn)變,但觀望情緒仍在
“蘇州樓市回暖的原因,跟信貸環(huán)境有較大關(guān)系,目前蘇州很多銀行首套房貸款利率已降到4.6%,幾乎是五年來最低水平,在全國也是最低的,放款速度也較快,購房成本大大下降。另外,蘇州之前成交規(guī)模已經(jīng)觸底,現(xiàn)在數(shù)據(jù)環(huán)比回升是正常的,因為2月的基數(shù)已經(jīng)很低。”針對樓市出現(xiàn)回暖跡象的原因,蘇州一位房地產(chǎn)營銷人士對記者表示。
2022年3月以來,從中央到地方,樓市利好政策不斷,購房者心態(tài)也有較大轉(zhuǎn)變。蘇曉文是一個深圳白領(lǐng),她一直想在惠州購買一套面積120多平方米的房子用于周末度假,但去年一直不敢下手。
“真的要考慮出手了,因為惠州樓市已經(jīng)跌了很多,現(xiàn)在利率也蠻優(yōu)惠的,感覺是一個購房窗口期,再不買怕錯過時機。”不過,蘇曉文表示還是不敢碰資質(zhì)差的開發(fā)商樓盤,優(yōu)先考慮口碑較好、物業(yè)較成熟的二手房。
雖然一系列利好政策,正在改變居民的購房預(yù)期,但克而瑞研究中心楊科偉認為,基于當(dāng)前東南沿海核心城市尚未完全走出疫情陰霾,國際局勢動蕩不安、部分互聯(lián)網(wǎng)大廠裁人等因素,短期內(nèi)樓市信心修復(fù)尚待時間,盡管“金三”難再,但“銀四”可期,率先回暖的勢必是“人+錢”集中的城市。
除了前文提到的多個樓市回暖城市,3月以來也有不少城市樓市并未有太大起色,仍延續(xù)了波動下行趨勢。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計,這些城市包括西安、廣州、徐州、淮安、佛山、南京等,其中南京、徐州、西安跌幅顯著,均超20個百分點。
克而瑞研究中心認為,購房者的觀望心態(tài)仍然是阻礙樓市回暖的一大因素,前期的調(diào)控加碼、部分房企爆累、項目降價等使得購房者信心備受打擊,雖然自住需求尚存,但短期內(nèi)觀望情緒在所難免,也有一部分居民對未來收入預(yù)期并不樂觀,捂緊錢包是當(dāng)下很多購房者的真實心態(tài)。
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