在房地產(chǎn)風云動蕩的2021年，央企中國金茂（00817.HK，下稱“金茂”）憑借強勁的銷售回款、穩(wěn)健的資金把控能力，向投資者交出了一份靚麗的年終答卷。

3月29日，金茂發(fā)布2021年業(yè)績報告，顯示集團全年錄得合同銷售金額2356億元，銷售回款率超95%；營業(yè)收入900.6億元，同比上升50%；毛利167.58億，同比上升38%；股東應占利潤（扣除投資物業(yè)公平值收益后）48.27億，同比大增49%。

近五成的凈利潤增速，一定程度上超出市場預期，顯示出金茂穩(wěn)健可持續(xù)的盈利能力。自2015年以來，金茂逐步形成“以城聚人，以城促產(chǎn)”的城市運營邏輯，其一二級聯(lián)動的獨特開發(fā)模式，使金茂擁有別于同行的競爭優(yōu)勢、以及更廣闊的利潤空間。

得益于集團亮眼的經(jīng)營態(tài)勢，中信建投、瑞銀、花旗等券商陸續(xù)給予金茂買入評級，資本市場對其認可度不斷提升。在原有低融資利率的基礎(chǔ)上，各金融機構(gòu)與金茂的合作也愈發(fā)緊密，截至2021年12月31日，金茂未提取的貸款余額達1114.55億元。

展望未來，中國經(jīng)濟發(fā)展面臨的風險與挑戰(zhàn)并存，但經(jīng)濟基本面韌性強、潛力足、長期向好的態(tài)勢不變，新型城鎮(zhèn)化仍將持續(xù)，城市更新需求不斷涌現(xiàn)。中國金茂將持續(xù)以“釋放城市未來生命力”為己任，推動城市升級與產(chǎn)業(yè)升級，與時代共建美好人居。

深耕一二線城市銷售創(chuàng)新高

市場震蕩期，方顯企業(yè)本色。面對嚴峻的行業(yè)形勢，去年金茂以現(xiàn)金流安全為底線，堅持快收緩支，嚴控債務規(guī)模，“三道紅線”維持綠檔。同時，公司銷售業(yè)績逆勢創(chuàng)新高，全年實現(xiàn)簽約額2356億元，穩(wěn)居行業(yè)TOP15地位。

將時間軸拉長，從2015年宣布轉(zhuǎn)型城市運營商以來，金茂的銷售金額從300億跨越至2021年的2356億，以不可忽視的增長速度，躋身行業(yè)頭部陣營。

能在樓市調(diào)整期穩(wěn)步前行，得益于金茂對品質(zhì)住宅需求的堅持，對一二線高能級城市的深耕。此外，金茂堅持打造“科技人居”，9大場景打造金茂智慧社區(qū)，并針對90后年輕客群進行洞察，將需求融入產(chǎn)品設(shè)計，打造出系列標桿產(chǎn)品和活力圈層。

獨特的產(chǎn)品力，助推金茂的百億級城市公司不斷增多。2021年，金茂在北京、南京、杭州、上海、青島、寧波等9個城市簽約銷售金額突破100億，其中，北京、南京銷售金額突破200億。金茂旗下百億城市公司從2019年的4個，三年擴容至9個。

憑借在優(yōu)質(zhì)城市的持續(xù)深耕，金茂各項目的銷售回款也極為亮眼。2021年，青島大云谷嶗山金茂府、南京云瀾尚府成為青島、南京的城市銷冠項目；北京東叁金茂府、杭州金茂星外灘·秦望府在競爭激烈的北京、杭州市場獲得了單盤超85億的銷售業(yè)績。

進入2022年，樓市雖然仍在恢復階段，但金茂管理層對公司發(fā)展不乏信心。截至2021年12月31日，金茂尚有已簽約未做收金額2928億元，其中一二線核心城市簽約占比達87%。2022年，金茂計劃供貨超4000億，二級貨源中78%位于一二線核心城市。

此外，年報顯示，金茂已為未來持續(xù)發(fā)展準備了充足的優(yōu)質(zhì)土地，2021年新獲取62個二級項目，新增土地儲備中82.4%位于北京、上海、廣州等一二線核心城市。截至2021年12月31日，金茂的土地儲備達9323萬平方米，后續(xù)銷售穩(wěn)增無虞。

資金穩(wěn)健“三道紅線”保持綠檔

地產(chǎn)板塊銷售業(yè)績亮眼，為金茂各項營收指標提供了穩(wěn)健增長的基石。年報顯示，2021年，金茂實現(xiàn)營業(yè)收入900.6億元，主要因城市運營及物業(yè)開發(fā)銷售的收入增長，期內(nèi)該板塊收入占總收入比重達91%，錄得826.4億元，同比增長52%。

在此之上，多家券商對金茂的后市表現(xiàn)極為看好。海通證券研報稱，維持金茂優(yōu)于大市評級，目標價區(qū)間2.34~2.81港元，預測其2022年歸母凈利潤52.36億元。中金公司稱，維持金茂跑贏行業(yè)評級，目標價2.79港元，預測金茂2022年歸母凈利潤為60.37億元。

相較于銷售及盈利方面的表現(xiàn)，地產(chǎn)商在融資端是否通暢，更關(guān)乎企業(yè)發(fā)展命脈。

在過去的2021年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的巨變，這種巨變帶來的陣痛，從房企融資總量上也可見一斑?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首現(xiàn)負增長，達到五年來最低點。

值得注意的是，作為經(jīng)營穩(wěn)健向好的央企，金茂在融資環(huán)境整體趨緊的情況下，依然成功獲取多筆高質(zhì)量低息融資，包括利率3.2%的5年期6億美元境外高級債、利率3.74%的3年期30億普通中票、利率3.65%的3年期20億普通中票......

在更直觀的融資成本上，2019至2021年，金茂平均借貸成本分別為4.94%、4.42%、3.98%，融資成本逐年下降，處于行業(yè)最低水平，為公司未來發(fā)展提供了充沛的資金儲備和盈利空間。

截至2021年期末，金茂的資產(chǎn)總額達到3688億元，所有者權(quán)益951億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額約264億元，EBITDA利息保障倍數(shù)2.49倍。管理層在業(yè)績會上表示，2021年中國金茂保持了“三道紅線”全綠的安全穩(wěn)健底盤。

得益于此，金茂與中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、交通銀行等在內(nèi)的多個優(yōu)質(zhì)金融機構(gòu)保持良好合作，為中國金茂保持融資優(yōu)勢提供保障。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，中國金茂未提取的貸款余額達1114.55億元。

業(yè)內(nèi)人士認為，在當下行業(yè)調(diào)整期，金茂此類企業(yè)擁有穩(wěn)健的資金盤面、極具優(yōu)勢的融資成本，將有更多機會在公開市場擇機拿地，為未來發(fā)展添糧加倉。當前，房企拿地利潤空間已較前兩年有所提升，隨著市場不斷出清，金茂的核心競爭力也將逐漸凸顯。

城市運營規(guī)模效應顯現(xiàn)

隨著住宅開發(fā)增長天花板顯現(xiàn)，房企均在積極探索新的發(fā)展模式。

2015年以來，金茂逐步形成“以城聚人，以城促產(chǎn)”的城市運營邏輯，圍繞“大科技、大文化、大健康”三大產(chǎn)業(yè)，打造強大的產(chǎn)業(yè)導入和資源配套能力。這種一二級聯(lián)動、注重規(guī)模效應的發(fā)展模式，不僅使金茂擁有更強的競爭力，還能成為金茂未來利潤的有力補充。

業(yè)績會數(shù)據(jù)顯示，2021年金茂來自城市運營項目的簽約額占比25.61%，較上年度提升4.37%；新增二級項目土地儲備36%來自城市運營項目，對集團的業(yè)績貢獻度不斷提升。

不同于一些房企的產(chǎn)業(yè)園、文旅城打造，金茂的城市運營不僅參與城建開發(fā)項目、城市功能板塊開發(fā)建設(shè)等各方面的規(guī)劃，還進行資源及產(chǎn)業(yè)導入，形成多元業(yè)態(tài)發(fā)展，打造多元化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，展現(xiàn)金茂在城市運營方面的整體規(guī)劃與布局。

這種模式，極為看中在城市運營上的規(guī)模效應。自2007年起，金茂每年落地一個城市運營項目，到2019年新增7個，2020年新增7個。在2021年，金茂仍新增6個城市運營項目，目前已累計獲取城市運營項目34個，在全國產(chǎn)生規(guī)模效應與領(lǐng)先效益。

值得注意的是，金茂的母公司中國中化，在其城市運營板塊發(fā)揮了有力的協(xié)同作用。背靠中國中化，金茂的資源協(xié)同優(yōu)勢進一步強化，城市運營發(fā)展打開了新局面。

2021年，中國金茂分別協(xié)同化工新材料公司和中化實業(yè)，在貴州和青島打造貴陽水晶智慧新城與青島西海岸科技城；為湖州南太湖項目引入先正達，打造智慧農(nóng)業(yè)示范區(qū)標桿；在三亞南繁科技城引入了中種總部、中化化肥區(qū)域總部……

在產(chǎn)業(yè)導入與資源聚集方面，2021年，金茂與443家優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)資源完成戰(zhàn)略簽約，期末其產(chǎn)業(yè)資源庫內(nèi)的活躍資源數(shù)量已超過1400家。行知行機器人、華師大附中、科大訊飛等優(yōu)勢資源已于落位金茂旗下青島、嘉興、寧波、金華等地的城市運營項目。

發(fā)揮資源協(xié)同優(yōu)勢的同時，金茂也持續(xù)強化自身綜合實力，以多元業(yè)務板塊助力城市運營進階。5月，中國金茂旗下首個成功改造的城市級商業(yè)中心——南京覽秀城煥新開業(yè)，以體驗與創(chuàng)新業(yè)態(tài)為核心，定位為聚焦年輕中產(chǎn)家庭的城市級商業(yè)中心。

同時，金茂酒店正式發(fā)布五大自有品牌，為城市量身定制更具幸福感和品質(zhì)感的生活空間。作為國內(nèi)標桿高端物業(yè)和城市運營服務提供商，金茂服務積極外拓，持續(xù)完善城市服務體系，簽約城市物業(yè)項目3個，覆蓋面積81平方公里，簽約面積932萬平。

花旗表示，金茂在城市營運項目和建筑管理方面的優(yōu)勢，可舒緩其毛利率并重振盈利增長，母公司合并后資源協(xié)同效應增強，集團將更加專注于商業(yè)、服務和科技。較低的融資成本，也是金茂的顯著優(yōu)勢所在，維持中國金茂“買入”評級。

金茂也表示，將繼續(xù)發(fā)揮城市運營經(jīng)驗，推動城市升級與產(chǎn)業(yè)升級，助力政府打造城市新核心。 在深化城市運營模式的同時，持續(xù)提升開發(fā)及持有核心業(yè)務的經(jīng)營效益，未來兩大抓手將逐步固化為科技板塊和服務板塊，以打造行業(yè)核心競爭能力。

本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議。