隨著出險(xiǎn)房企不斷增多，國央企收并購正被各方寄予強(qiáng)烈期望，然后收并購大潮遲遲未至，這成為央企華潤置地（01109.HK）2021業(yè)績發(fā)布會(huì)上媒體最為關(guān)心的問題。

“公開市場已經(jīng)知道我們獲得了200億的并購貸額度，而實(shí)際上，我透露一下最新數(shù)字是已經(jīng)儲(chǔ)備了400億額度，一旦有項(xiàng)目談成熟了，并購貸會(huì)隨時(shí)啟用，政府已明確鼓勵(lì)國央企收并購，華潤置地將積極參與。”華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥在回答第一財(cái)經(jīng)提問時(shí)表示。

3月31日，華潤置地發(fā)布2021年業(yè)績報(bào)告并召開線上業(yè)績會(huì)，總裁李欣、首席運(yùn)營官張大為、首席戰(zhàn)略官謝驥、首席財(cái)務(wù)官郭世清等管理層出席。去年全年華潤置地實(shí)現(xiàn)合約銷售額3158億元，同比增長11%，在全國房企中規(guī)模位列第八。

華潤置地總裁李欣表示看好今年的房地產(chǎn)市場，目前回暖跡象明顯。“前段時(shí)間我跟各大區(qū)深度交流，了解到3月中下旬以來市場回暖跡象明顯，尤其是一二線城市，售樓處來訪、轉(zhuǎn)化數(shù)據(jù)提升，一線和強(qiáng)二線城市的二手房交易量也在上漲。大趨勢來看，今年上半年低開，下半年可能會(huì)回升。”

毛利率下滑已是普遍共識(shí)

央企華潤置地的銷售規(guī)模再晉一位，2021年全年實(shí)現(xiàn)合約銷售額3158億元，同比增長11%，在全國房企中規(guī)模位列第八。

報(bào)告期內(nèi)，總營業(yè)收入2121億元，同比增長18%，其中投資性物業(yè)租金收入增長尤為亮眼，而開發(fā)型物業(yè)銷售增長則略遜一籌。

根據(jù)年報(bào)披露，華潤置地去年全年開發(fā)物業(yè)營業(yè)收入1839億元，同比增長17%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）租金收入174億元，同比增長36%。

投資物業(yè)租金收入由旗下購物中心貢獻(xiàn)了絕大部分，且增速驚人。目前華潤置地有54個(gè)在營購物中心，去年總零售額達(dá)人民幣1072億元，按年增長45%，租金收入139億元，同比增長38%。

業(yè)績會(huì)上，華潤置地管理層并未對(duì)銷售目標(biāo)提出具體數(shù)字要求，但表示“銷售目標(biāo)會(huì)保持增長，行業(yè)排名會(huì)保持穩(wěn)定”。

從銷售資源看，去年保持拿地節(jié)奏的華潤置地貨源充足，目前可售貨值達(dá)到5278億元，去年新增可售資源3000億，90%分布在一二線城市。

截至期末，已簽未結(jié)開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)營業(yè)額人民幣2171億元，其中人民幣1411億元計(jì)劃于2022年內(nèi)結(jié)算，未來三年可結(jié)算面積較高。

增收不增利是近年來多數(shù)房企的通病，對(duì)于華潤置地來說，其開發(fā)銷售業(yè)務(wù)和經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤走出了兩條截然不同的曲線。

去年開發(fā)銷售業(yè)務(wù)營收盡管增長17%，但毛利下滑4.8%，毛利率為23.7%，同比下降5.4個(gè)百分點(diǎn)，徹底揮別30%時(shí)代。核心凈利潤率為12.5%，同比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率下降，總裁李欣說道：“地產(chǎn)行業(yè)毛利率下調(diào)回歸至20%以上是個(gè)共識(shí)，2017年-2018年房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)帶來了高地價(jià)，近年來市場調(diào)控趨嚴(yán)帶來市場下滑，多重因素導(dǎo)致毛利率水平回歸，房地產(chǎn)毛利率再也回不到過去30%甚至更高的狀態(tài)了。”

與此同時(shí)，華潤置地經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤水平顯著走高。去年去毛利增長了40%，毛利率達(dá)到68.2%，同比增長1.8個(gè)百分點(diǎn)。

李欣對(duì)記者表示，在十四五期間，華潤置地的購物中心收入增速將維持在20%以上，毛利率水平將達(dá)到70%以上。開發(fā)物業(yè)毛利率水平則將維持在22%-23%，綜合毛利率保持在25%以上。

融資成本降至3.71%

財(cái)務(wù)方面，截至去年年末，華潤置地在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為1087億人民幣，按年增長22%。債務(wù)總額1974億元，較2020年末增加13.0%，債務(wù)凈額886億元，增加35億元，凈有息負(fù)債率為30.4%。

華潤置地去年融資成本為3.71%，較上一年再降0.37個(gè)百分點(diǎn)，這一數(shù)字仍能排入中國房企融資成本最低前三甲?？梢詫?duì)比的是，日前剛剛發(fā)布年報(bào)的龍湖集團(tuán)，是中國融資成本最低的民營房企，平均借貸成本為4.14%。與華潤置地同為央企的中海、保利，其2021年上半年融資成本在3.6%-3.7%之間，是融資成本最低的兩家房企。

目前標(biāo)普、穆迪及惠譽(yù)三家國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)維持了華潤置地Baa1/BBB+投資級(jí)信用評(píng)級(jí)。

報(bào)告期內(nèi)，華潤置地花費(fèi)1126億元權(quán)益地價(jià)，新購入土儲(chǔ)61塊，建面1439萬平方米，權(quán)益比為77%，多元化拿地項(xiàng)目數(shù)量占比44%，以在杭州、南京、長沙、鄭州等地的TOD商業(yè)綜合體項(xiàng)目為主。截至期末總土儲(chǔ)為6873萬平方米，其中開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)土儲(chǔ)面積5778萬平方米，一二線城市面積占比維持在70%。投資物業(yè)土儲(chǔ)面積1095萬平米，購物中心用地占比69%，一二線城市面積占85%。

在土地投資方面，收并購或成為華潤置地納儲(chǔ)的重要手段。今年以來，為緩解行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式并購貸款政策已經(jīng)落地，相關(guān)并購貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。中央及部分地方省政府更是要求央企國企通過收并購項(xiàng)目的方式為出險(xiǎn)房企紓困。

華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥回應(yīng)第一財(cái)經(jīng)提問時(shí)表示：“政府確實(shí)已經(jīng)明確鼓勵(lì)央企、國企收并購，華潤置地將積極參與，現(xiàn)在確實(shí)已經(jīng)獲得幾百億額度，為將來的收并購創(chuàng)造了條件。”

但他稱，當(dāng)前收并購情況是比較復(fù)雜的，而華潤置地一貫作風(fēng)穩(wěn)健，需要花時(shí)間看清風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于收并購項(xiàng)目的回報(bào)率，會(huì)和公開招拍掛市場上獲得土地的回報(bào)率拉通來看，一定要符合華潤置地自己的要求，項(xiàng)目要聚焦主流城市、主流板塊，符合華潤置地主流客戶的需求。因此，華潤置地會(huì)用積極態(tài)度看待機(jī)會(huì)，但會(huì)把握風(fēng)險(xiǎn)。他還表示，只考慮項(xiàng)目層面的收并購，不考慮房企股權(quán)端收購。

舊發(fā)展模式一去不返

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的歷史性轉(zhuǎn)折，華潤置地總裁李欣認(rèn)為，舊發(fā)展模式肯定一去不復(fù)返了。

“過去十多年里，中國房地產(chǎn)的模式可以概括為快周轉(zhuǎn)、高負(fù)債，這個(gè)時(shí)代肯定已經(jīng)過去了。”李欣說，行業(yè)在四個(gè)方面將發(fā)生深刻變化。

一是從“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”向“高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效益”轉(zhuǎn)化；二是從追求外延式的規(guī)模增長，到追求內(nèi)涵式的發(fā)展；三是從原有的增量時(shí)代，轉(zhuǎn)向存量主導(dǎo)的時(shí)代；四是不可避免的多元化、多賽道發(fā)展趨勢。

在存量時(shí)代，華潤置地勾畫了一個(gè)雄心勃勃的購物中心規(guī)模擴(kuò)張計(jì)劃——目前在營購物中心數(shù)量為54個(gè)，到2025年要達(dá)到100個(gè)。

李欣對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，實(shí)際上現(xiàn)在已經(jīng)布局超100個(gè)購物中心，其中54個(gè)已開業(yè)，61個(gè)為儲(chǔ)備項(xiàng)目，剩余的體量將在未來4-5年間陸續(xù)釋放，即使沒有新增拿地，也可以滿足每年新開10-12個(gè)。購物中心產(chǎn)品線方面，主流仍然是萬象城、萬象匯、萬象天地三條產(chǎn)品線，十四五期間，將沿著三條產(chǎn)品線做深、做實(shí)。在小社區(qū)商業(yè)和細(xì)分市場領(lǐng)域的特色商業(yè)中，華潤置地會(huì)進(jìn)行創(chuàng)新和嘗試，希望為特色小商業(yè)找到發(fā)展之路。

對(duì)于經(jīng)營性物業(yè)的盤活和退出，首席戰(zhàn)略官謝驥表示，公募reits渠道國內(nèi)市場還沒有打開，目前來看，很多企業(yè)去香港市場和其他市場發(fā)行，但這些市場要求的回報(bào)率很高，華潤置地暫時(shí)不會(huì)考慮做，從去年以來，中國提出基礎(chǔ)建設(shè)公募reits，公租房這一塊會(huì)被納入，華潤置地已經(jīng)隨時(shí)做好準(zhǔn)備，一旦國內(nèi)放開，便會(huì)選擇一些資產(chǎn)參與。