銀行年報披露過半，重點銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)逐漸浮出水面，也間接反映了當前房地產(chǎn)行業(yè)的形勢。

截至3月31日，6家國有大型銀行和8家全國性股份正式披露2021年財報，業(yè)績、資產(chǎn)雙雙改善，尤其是中間業(yè)務(wù)出彩，不少銀行業(yè)績表現(xiàn)均創(chuàng)出階段性最好水平，但一些重點領(lǐng)域的風險和機會也發(fā)生變化，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)面臨貸款集中度要求和調(diào)控變化雙重壓力下，銀行資產(chǎn)質(zhì)量、業(yè)務(wù)布局受到較大影響。

第一財經(jīng)記者通過梳理各銀行財報和業(yè)績會信息發(fā)現(xiàn)，報告期內(nèi)，地產(chǎn)對公業(yè)務(wù)不良率普遍有所抬頭，“房住不炒”、貸款集中度管理仍是各家銀行的關(guān)鍵詞，將房地產(chǎn)作為重點排查領(lǐng)域、壓降占比，同時支持合理住房需求是主流，股份行個人房貸占比有抬升趨勢。截至2021年末，目前仍有1家國有大行和5家股份行房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款集中度“超標”。

從各銀行采取的風控措施和發(fā)布會透露信息來看，目前房地產(chǎn)行業(yè)的風險總體可控，但大小房企面臨的融資環(huán)境將更加分化。對于未來在房地產(chǎn)領(lǐng)域的作為，多數(shù)銀行提到了持續(xù)防范化解風險、支持合理住房需求、積極參與房企并購支持、關(guān)注保障性租賃住房等方向。

對公房地產(chǎn)貸款不良率抬頭

“受房地產(chǎn)市場整體下行和個別房企風險暴露的影響，去年房地產(chǎn)不良貸款有所上升，但總體風險可控。”在3月30日的業(yè)績說明會上，中國農(nóng)業(yè)銀行副行長崔勇答記者問時這樣表示。

去年是房地產(chǎn)貸款集中度管理過渡期的第一年，整個銀行業(yè)在積極調(diào)整的同時面臨著疫情持續(xù)和房地產(chǎn)市場震蕩起伏的考驗，不止一家銀行在財報或業(yè)績會上提到相關(guān)風險壓力。從個人房貸收緊、成交下滑，到開發(fā)商頻頻爆出流動性危機，再到政策糾偏著力支持并購貸款、滿足個人合理住房需求，銀行業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)模和資產(chǎn)質(zhì)量在去年受到不同程度影響。

第一財經(jīng)記者根據(jù)各行財報統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，去年各銀行房地產(chǎn)不良貸款均有不同程度增長，且是主要“不良”貢獻行業(yè)之一，對公業(yè)務(wù)不良率明顯提升。比如，興業(yè)銀行在財報中指出，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營不善或誠信不足等原因，違約有所增加，增加了部分逾期和關(guān)注貸款。招商銀行稱，受個別高負債房地產(chǎn)企業(yè)風險暴露影響，房地產(chǎn)等行業(yè)不良貸款率有所上升，同時強調(diào)，其承擔信用風險的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)客戶結(jié)構(gòu)保持良好，其中高信用評級客戶余額占比86.62%。

截至2021年末，前十大單一借款人中，招商銀行有2席是房地產(chǎn)行業(yè)客戶，占貸款及墊款總額0.46%；中信銀行、浙商銀行前十大單一借款人中均有4席是房地產(chǎn)客戶，貸款合計占比分別達0.66%、0.83%。

第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，除交通銀行地產(chǎn)對公業(yè)務(wù)不良率從上年1.35%降至1.25%、郵儲銀行維持在0.02%之外，其余5家國有大行、8家全國性股份行的對公不良率均有不同程度提升，其中工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行境內(nèi)房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)不良率分別提升了2.47個和1.58個百分點，目前中國銀行（5.05%）、工商銀行（4.79%）地產(chǎn)對公不良率明顯高于其他銀行；股份行中，民生銀行、渤海銀行、招商銀行不良率分別提升了1.97個、1.58個和1.11個百分點，其中渤海銀行（3.71%）、中信銀行（3.63%）不良率居前。

各銀行地產(chǎn)風險防控加碼

崔勇表示，2021年農(nóng)業(yè)銀行加強風險預(yù)警，持續(xù)做好包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的重點領(lǐng)域的風險防范，對潛在風險客戶實施名單制管理，加快推進風險劃界處置，切實做到早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置。

不止農(nóng)業(yè)銀行，面對去年下半年以來出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)流動性危機，幾乎每一家銀行都在財報中重點提到了房地產(chǎn)領(lǐng)域的風險防范和管理，具體方式包括分城市、分區(qū)域、分客戶等分層管理、差異化風控策略，企業(yè)名單制度，以及加大不良處置力度、強化資金封閉管理、風險隔絕等。

民生銀行董事長高迎欣則在業(yè)績會上指出，該行近期專門成立了地產(chǎn)金融部。興業(yè)銀行則表示，該行由總行統(tǒng)一把控房地產(chǎn)開發(fā)商準入和實施統(tǒng)一授信，業(yè)務(wù)主要分布在經(jīng)濟發(fā)達的一二線城市或 GDP 萬億級的中心城市，且以自營資產(chǎn)為主，避免房地產(chǎn)市場風險向理財業(yè)務(wù)等涉眾產(chǎn)品傳染，有效管控風險邊界。

值得注意的是，銀行在風險防范的同時，房企間的分化也可能進一步分化。當前，各銀行在授信及其他不承擔信用風險的表外業(yè)務(wù)中均優(yōu)選信用較優(yōu)的國企，資質(zhì)較差的民營房企融資壓力仍然較大。比如興業(yè)銀行提到，該行承銷的債券發(fā)行主體或底層資產(chǎn)融資人以央企、地方國企以及經(jīng)營穩(wěn)健的頭部房地產(chǎn)企業(yè)為主，如保利、華潤、首創(chuàng)、華僑城等，理財產(chǎn)品底層融資人主要為公司的授信客戶，均在公司自營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)準入白名單內(nèi)，且底層融資人以資質(zhì)較高的國有房地產(chǎn)企業(yè)為主。

一邊控風險，一邊壓規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，除交通銀行外，去年其余5家國有大行房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)J款在規(guī)模略升情況下，占比均有不同程度下滑，其中仍超出房地產(chǎn)貸款集中度管理要求上限的建設(shè)銀行下降最明顯，占比從上年的5.34%降至4.46%；股份行對公貸款規(guī)模有升有降，但占比普遍下行，其中不良率增幅較大的渤海銀行、民生銀行占比分別下降了4.65個和2.48個百分點。

滿足居民合理住房需求

個人房貸業(yè)務(wù)方面，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、郵儲銀行貸款余額均實現(xiàn)了10%以上的增幅，但占比普遍穩(wěn)中有降；股份行則多數(shù)出現(xiàn)占比上升，其中平安銀行、浙商銀行個人住房貸款規(guī)模同比增幅超過20%，但也有興業(yè)銀行等進一步降低個人住房按揭貸款占比，加大對普惠型個人經(jīng)營貸款的投放。

相比對公業(yè)務(wù)，國有大型銀行的個人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量普遍提升，僅建設(shè)銀行不良率略升（中國銀行暫無數(shù)據(jù)），但有數(shù)據(jù)的5家股份行中，渤海銀行、平安銀行、民生銀行等個貸規(guī)模增速較高的銀行不良率上升明顯。

自2021年1月1日起，由央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》）正式實施，對國內(nèi)五個檔次的銀行做出房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限要求，并針對當時不同情況提出了2年～4年的過渡期。

截至2021年末，6家國有大行房地產(chǎn)貸款占比總體在限額（第一檔中資大型銀行，40%）之內(nèi)，但個人住房貸款方面，建設(shè)銀行、郵儲銀行仍在紅線（32.5%）之外。股份行中，招商銀行、興業(yè)銀行、平安銀行、渤海銀行房地產(chǎn)貸款占比仍“超標”（第二檔中資中型銀行，27.5%），個人住房貸款方面，這4家加上中信銀行的占比均超過20%上限。其中，平安銀行、渤海銀行個人住房貸款占比2020年末尚處于“安全區(qū)”，但2021年末相關(guān)貸款規(guī)模分別增長了23.94%、14.19%。

個人住房貸款占比提升，也與各大銀行加大居民合理住房需求支持有關(guān)。去年四季度以來，監(jiān)管部門頻繁發(fā)聲糾偏房地產(chǎn)融資政策，鼓勵金融機構(gòu)為有資質(zhì)的大型房企并購出險企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目提供融資支持，多次重點強調(diào)滿足居民的合理住房需求。

但這一過程風險防范也不容松懈，各家銀行均制定了嚴格的擇戶標準，比如交通銀行“因城因戶施策，分層分類管理”，中國銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策，優(yōu)選貸款投放區(qū)域、合作企業(yè)、合作樓盤和客戶；還有招商銀行、興業(yè)銀行、平安銀行等均提到了配合各地因城施策，重點支持居民剛需及改善型住房按揭需求。

房地產(chǎn)仍處風險釋放階段，2022如何布局？

當前房地產(chǎn)行業(yè)形勢仍不樂觀。崔勇在業(yè)績會上表示，從風險形勢看，當前房地產(chǎn)市場的風險主要集中在少數(shù)大型房企，特別是有海外債、信托、理財?shù)确倾y行渠道融資占比較高、負債規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)。雖然監(jiān)管引導(dǎo)銀行等滿足行業(yè)合理融資需求，但是從短期內(nèi)看，市場銷售投資下降趨勢還未扭轉(zhuǎn)，前期負債水平較高的房企和困難房企資金鏈緊張局面尚未有明顯緩解，預(yù)計后續(xù)仍然面臨一定的風險暴露壓力。

民生銀行副行長石杰也在業(yè)績會上直言，該行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)質(zhì)量承壓，并表示目前房地產(chǎn)行業(yè)仍處風險釋放階段，市場銷售預(yù)期改善還需要時間。建設(shè)銀行高管在年報致辭中也多次提到房地產(chǎn)市場風險，稱風險防控態(tài)勢好轉(zhuǎn)，但地產(chǎn)行業(yè)壓力仍然存在。

不過，聚焦到銀行業(yè)務(wù)風險上，多位銀行高管在業(yè)績會上表示，在各項有效防控措施下，當前銀行的房地產(chǎn)貸款風險可控。

接下來如何應(yīng)對？除了持續(xù)強化既有的風險防控方式，不斷滿足居民合理的住房貸款需求，各銀行紛紛表態(tài)，2022年在對公領(lǐng)域?qū)⒅攸c支持保障性住房、租賃住房和普通商品住房建設(shè)，穩(wěn)妥做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”金融服務(wù)，有選擇的支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)實施的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目并購，多維度促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

事實上，鑒于當前房地產(chǎn)整體環(huán)境依然嚴峻，布局風險較小的政策導(dǎo)向型項目成為行業(yè)共識。比如平安銀行，該行在項目選擇上“重點選擇區(qū)位和成本有優(yōu)勢、銷售前景好、去化周期短的項目，并積極支持舊城改造、租賃住房、保障性住房等符合國家政策導(dǎo)向的項目”。

并購融資支持方面，目前已有多家銀行發(fā)布并購金融債、與房企達成并購合作協(xié)議。而興業(yè)銀行在去年監(jiān)管部門出臺并購業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見之前，已通過項目并購處置房地產(chǎn)行業(yè)風險資產(chǎn)62億元，有效壓降了問題開發(fā)商的授信業(yè)務(wù)。

交通銀行副行長郝成日前回答第一財經(jīng)記者提問時表示，在貫徹落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求下，銀行積極滿足房地產(chǎn)市場合理的資金需求，“特別是去年四季度以來，房地產(chǎn)貸款投放力度有所加大。”