“疫情來(lái)了以后我們更忙了，老是加班加點(diǎn)，而且現(xiàn)在上海市內(nèi)已經(jīng)‘一倉(cāng)難求’。”國(guó)內(nèi)一家頭部物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)公司員工甄婉婉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，和房地產(chǎn)其他細(xì)分行業(yè)按下暫停鍵的狀態(tài)不同，物流地產(chǎn)租賃需求強(qiáng)勁，在上海“保供”中正發(fā)揮巨大作用。

根據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的2022年一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，今年第一季度，僅有物流地產(chǎn)市場(chǎng)整體維持了強(qiáng)大的需求與租金增長(zhǎng)勢(shì)頭，而商業(yè)地產(chǎn)受疫情影響最大，一季度凈吸納量同比去年規(guī)模幾近腰斬。

生鮮企業(yè)臨時(shí)大擴(kuò)倉(cāng)

“我們?cè)谏虾５膫}(cāng)庫(kù)有三大客戶業(yè)務(wù)涉及到民生保障，每一天我們的同事們都忙到爆炸，項(xiàng)目一線要配合現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，后臺(tái)雖然居家辦公，也要配合工作，還要盯各種數(shù)據(jù)。”4月15日，暫時(shí)結(jié)束半天的辛勤工作后，甄婉婉對(duì)記者說(shuō)道。

為何業(yè)務(wù)會(huì)比平時(shí)多出很多？甄婉婉進(jìn)行了一番解釋：在嚴(yán)峻的疫情形勢(shì)下，4月初上海實(shí)行全域靜態(tài)管理，進(jìn)出上海的物流運(yùn)輸管理變得非常嚴(yán)格，外地運(yùn)輸卡車來(lái)上海一般需要兩張證，一張是出當(dāng)?shù)厥械淖C，一張是進(jìn)上海的證，貨物從上海的倉(cāng)庫(kù)出庫(kù)，也需要通行證，而且是點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的，不能亂跑。在物流被嚴(yán)格管理的同時(shí)，全上海2500多萬(wàn)人的日常民生需要保障，外地更有源源不斷的物資輸送進(jìn)來(lái)，這些物資到達(dá)上海的第一站就是要在倉(cāng)庫(kù)卸貨。

“此前許多大企業(yè)把倉(cāng)庫(kù)設(shè)在環(huán)滬，如蘇州、嘉興，現(xiàn)在環(huán)滬倉(cāng)庫(kù)根本無(wú)法直接向上海市內(nèi)供貨，上海很難指揮蘇州的封控政策，京東就有一部分倉(cāng)庫(kù)在昆山。”甄婉婉表示。

為什么這時(shí)候倉(cāng)儲(chǔ)很重要？因?yàn)橥獾貋?lái)滬運(yùn)送物資的車輛多為大集卡，只有市內(nèi)大型倉(cāng)庫(kù)才有條件卸貨、分撥、消殺，而且運(yùn)送來(lái)的部分生鮮物資更是需要安置在較高標(biāo)準(zhǔn)的冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)中。

近日，美團(tuán)買菜、叮咚買菜、京東已經(jīng)臨時(shí)擴(kuò)倉(cāng)，比如旗下有不少產(chǎn)業(yè)園區(qū)和智慧物流產(chǎn)業(yè)的東久新宜公司，已經(jīng)迅速為這些大客戶制定了進(jìn)駐方案，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門快速審批。東久新宜稱其上海松江智慧產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)成為美團(tuán)買菜在上海保供臨時(shí)啟用的分撥基地，園區(qū)晝夜24小時(shí)不間斷高效運(yùn)營(yíng)。

“原本上海市內(nèi)的物流倉(cāng)儲(chǔ)就是十分緊俏的，只有奉賢、金山這些地方空置略多，現(xiàn)在全上海更是一倉(cāng)難求了。”甄婉婉說(shuō)道。

物流地產(chǎn)一枝獨(dú)秀

4月14日，仲量聯(lián)行發(fā)布2022年1-3月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，其中顯示在各種房地產(chǎn)細(xì)分門類中，一季度的物流地產(chǎn)表現(xiàn)最佳，凈吸納量錄得8.4萬(wàn)平方米，非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的空置率從9.7%下降至8.5%。

仲量聯(lián)行稱，盡管上海最近出現(xiàn)新一輪的新冠肺炎疫情，但物流地產(chǎn)租賃活動(dòng)仍能保持平穩(wěn)。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部聯(lián)席總監(jiān)黃暉認(rèn)為，第三方物流公司貢獻(xiàn)了大部分的租賃需求，他還觀察到在奉賢和松江等子市場(chǎng)有單個(gè)體量較大的租賃成交，來(lái)自電商平臺(tái)的租賃需求也很活躍。

“一家本地電子商務(wù)公司在青浦租賃了超過(guò)一萬(wàn)平方米面積。”黃暉表示。

盡管物流倉(cāng)儲(chǔ)需求持續(xù)增長(zhǎng)，但一季度上海物流地產(chǎn)的新增供應(yīng)有所放緩，未有新項(xiàng)目完工入市。在穩(wěn)定需求的帶動(dòng)下，一季度物流地產(chǎn)市場(chǎng)整體租金保持上漲，租金環(huán)比上漲0.7%，同比上漲3.8%，平均達(dá)到1.54元/平方米/天，且大部分子市場(chǎng)的租金均出現(xiàn)上漲。

除了物流地產(chǎn)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)其他細(xì)分行業(yè)則呈現(xiàn)基本雷同的情況，即2022年剛開(kāi)年時(shí)勢(shì)頭十分強(qiáng)勁，但在三月份的疫情沖擊下，各類市場(chǎng)活動(dòng)按下暫停鍵，商業(yè)零售地產(chǎn)、住宅銷售、寫字樓都受到了不同程度影響。

比如住宅市場(chǎng)，上海一向交易穩(wěn)健，今年開(kāi)年成交量還保持高位，在一月份高去化支撐下，一季度上海一手商品住宅整體成交量仍有267萬(wàn)平方米，較上季度小幅上漲5%。不過(guò)，受到2月份春節(jié)假期及3月開(kāi)始的疫情影響，目前整體住宅成交陷入滯緩。

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，上海的樓市調(diào)控政策仍將保持緊縮，但在信貸端放松信號(hào)明顯的利好下，首套房及改善型購(gòu)房需求有望釋放，而投資需求將繼續(xù)被抑制，近期疫情的沖擊可能使上半年的成交活動(dòng)延遲至下半年，疫情得到有效控制后，上海二手房成交量及成交價(jià)格也將有望復(fù)蘇。

（應(yīng)受訪者要求，文中甄婉婉為化名）