2021年，美國(guó)收獲了15年來(lái)最紅火的樓市。2022年，蓬勃發(fā)展的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨迄今為止最大的考驗(yàn)：抵押貸款利率飆升。

房地美公布的最新數(shù)據(jù)顯示（截至4月21日這一周），美國(guó)30年期抵押貸款利率已經(jīng)從去年12月的3.11%上升至5.11%。

“隨著美國(guó)國(guó)債收益率持續(xù)上升，抵押貸款利率連續(xù)第七周上升。”房地美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家卡特（Sam Khater）表示，“雖然春季通常是最繁忙的購(gòu)房季節(jié)，但房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致需求出現(xiàn)一些波動(dòng)。目前仍是賣方市場(chǎng)，但仍有興趣購(gòu)買房屋的買家可能會(huì)發(fā)現(xiàn)爭(zhēng)搶程度已經(jīng)適度減弱。”

上周五（4月22日）的美股表現(xiàn)，令人擔(dān)憂美國(guó)經(jīng)濟(jì)的走向。受到企業(yè)盈利放緩與美聯(lián)儲(chǔ)“鷹派”加息消息影響，當(dāng)天三大指數(shù)全部暴跌，道指更是下挫近1000點(diǎn)，創(chuàng)下2020年10月底以來(lái)最大單日跌幅。美股房企板塊投資者也在質(zhì)疑：美國(guó)目前是否正在重復(fù)2000年開(kāi)啟的房地產(chǎn)泡沫時(shí)代，并最終導(dǎo)致了美國(guó)經(jīng)濟(jì)在2007年的大衰退；是否美國(guó)樓市已經(jīng)開(kāi)始告別這一輪“黃金時(shí)代”？

但第一財(cái)經(jīng)記者采訪的多位美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家和投資者并不這么看。在他們看來(lái)，決定房?jī)r(jià)最重要的因素，仍是供求關(guān)系；而當(dāng)下美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是賣方市場(chǎng)，這一基本盤(pán)并未發(fā)生變化。

美國(guó)金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，“目前的情況與2018~2019年美聯(lián)儲(chǔ)加息的情況類似，房?jī)r(jià)的上漲速度會(huì)放緩，但仍然持續(xù)上漲。待美聯(lián)儲(chǔ)加息結(jié)束后，房?jī)r(jià)會(huì)加速上漲。”

美聯(lián)儲(chǔ)越來(lái)越鷹是利空

1年多之前，美國(guó)30年期抵押貸款利率還在“2時(shí)代”；疫情期間，這也成為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的催化劑。

伴隨美聯(lián)儲(chǔ)越來(lái)越鷹派和抵押貸款利率繼續(xù)上升的前景，普通的購(gòu)房者陷入了困頓之中：究竟是否要繼續(xù)接受快速上漲的價(jià)格迅速買房，還是選擇觀望？

第一財(cái)經(jīng)記者使用美國(guó)房貸公式計(jì)算，即便假設(shè)一位借款人以2021年12月時(shí)已經(jīng)高企的利率（3.11%）獲得40萬(wàn)美元（約合260萬(wàn)元人民幣）抵押貸款，假設(shè)首付20%，在30年的貸款中，他們每月將還1703美元（約合11080元人民幣）。如果以目前最新的5.11%抵押貸款利率計(jì)算，每月還款額升至2074美元（約合13500元人民幣），每月將多還371美元。

同時(shí)，需要指出的是，更高的抵押貸款利率不僅使一些潛在的購(gòu)房者因總體貸款價(jià)格過(guò)高而放棄，而且還意味著一些借款人將失去抵押貸款資格，因?yàn)樵诿绹?guó)如需貸款，必須滿足貸方嚴(yán)格的債務(wù)與收入比率。數(shù)位接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪的專家均表示，美國(guó)目前在貸款方面一直沒(méi)有放松條件。

抵押貸款利率帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)沖擊，讓一些房地產(chǎn)行業(yè)人士預(yù)測(cè)，火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)失去一些動(dòng)力。

房地產(chǎn)研究公司CoreLogic認(rèn)為，美國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將大幅放緩。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，美國(guó)房?jī)r(jià)在2021年1月至2022年1月期間飆升 19.2%。但CoreLogic認(rèn)為，在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)將僅上漲 5%。

CoreLogic認(rèn)為房?jī)r(jià)增長(zhǎng)放緩的另一個(gè)原因是：負(fù)擔(dān)能力。過(guò)去一年，美國(guó)房?jī)r(jià)的上漲速度是美國(guó)收入增長(zhǎng)速度的五倍。這無(wú)法再繼續(xù)下去了。該企業(yè)對(duì)美國(guó)400個(gè)大都市區(qū)域的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)做了評(píng)估，旨在找出當(dāng)?shù)厥杖胨绞欠窨梢灾畏績(jī)r(jià)。

在計(jì)算之后，CoreLogic認(rèn)為美國(guó)65%的地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)被高估了。這包括紐約、邁阿密、西雅圖、拉斯維加斯和達(dá)拉斯等主要大都市區(qū)域。

同時(shí)，亞利桑那州、佛羅里達(dá)州、得克薩斯州和內(nèi)華達(dá)州的房地產(chǎn)市場(chǎng)也符合CoreLogic對(duì)“高估”的定義。

與此同時(shí)，該機(jī)構(gòu)表示，只有26%的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是“正常的”，只有9%是“被低估的”。

CoreLogic副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家赫普 (Selma Hepp)表示：“隨著疫情暴發(fā)以來(lái)房?jī)r(jià)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，許多市場(chǎng)現(xiàn)在可能被認(rèn)為估值過(guò)高，尤其是在將價(jià)格增長(zhǎng)與當(dāng)?shù)厥杖朐鲩L(zhǎng)率進(jìn)行比較時(shí)。”

美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）數(shù)據(jù)顯示，2021年美國(guó)房屋銷售價(jià)格中位數(shù)為34.69萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)16.9%；2021年美國(guó)共售出612萬(wàn)套房產(chǎn)，同比增長(zhǎng)8.5%。

BCA Research美國(guó)資產(chǎn)部首席策略師唐克爾（Irene Tunkel）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著多個(gè)方面的影響。

“今年迄今為止，30年期抵押貸款利率已經(jīng)上升了兩個(gè)百分點(diǎn)，再次回到十多年前的水平。房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)中對(duì)利率最敏感的部門(mén)。”她表示，“從歷史上看，抵押貸款利率的上升對(duì)地產(chǎn)開(kāi)工和住房銷售都造成了壓力。不過(guò)，雖然抵押貸款利率的飆升使房屋的可負(fù)擔(dān)性降低，但NAR的房屋可負(fù)擔(dān)性指數(shù)表明，雖然可負(fù)擔(dān)性已經(jīng)惡化，但相對(duì)于其長(zhǎng)期平均水平，這一指數(shù)仍然處于高位。”

供求關(guān)系決定黃金時(shí)代是否遠(yuǎn)去

僅僅因?yàn)槊绹?guó)房?jī)r(jià)被高估，并不意味著房?jī)r(jià)即將掉頭下行或暴跌。

事實(shí)上，第一財(cái)經(jīng)記者查閱了目前美國(guó)抵押銀行家協(xié)會(huì)、美國(guó)銀行、房利美和 Zillow （房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)網(wǎng)站）的預(yù)測(cè)模型，都仍預(yù)測(cè)美國(guó)房?jī)r(jià)將在未來(lái)一年上漲。

同時(shí)，根據(jù)美國(guó)城市規(guī)劃咨詢機(jī)構(gòu)Demographia發(fā)布的2022年國(guó)際住房可負(fù)擔(dān)性調(diào)查，與澳大利亞、加拿大、愛(ài)爾蘭、新西蘭和英國(guó)等市場(chǎng)相比，美國(guó)是可負(fù)擔(dān)性最高的國(guó)家。在大多數(shù)主要經(jīng)濟(jì)體中，房?jī)r(jià)在過(guò)去幾年蓬勃發(fā)展，買家們不得不將自己在疫情中積攢的儲(chǔ)蓄都投到房地產(chǎn)中。

陳躍武則對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，房貨利率的快速上升對(duì)房?jī)r(jià)肯定有負(fù)面影響，具體表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的上漲速度會(huì)放緩，“我預(yù)測(cè)從目前的近20%下降到10%至15%，雖然放緩但仍然是在強(qiáng)勁上漲。”

同時(shí)，“決定房?jī)r(jià)的是供求關(guān)系?，F(xiàn)在美國(guó)的房產(chǎn)庫(kù)存不足兩個(gè)月，是歷史最低點(diǎn)，短缺極為嚴(yán)重，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。”陳躍武解釋道。

NAR數(shù)據(jù)顯示，3月美國(guó)待售住宅環(huán)比增加，但仍比2021年同期少9.5％。照目前銷售速度，庫(kù)存在兩個(gè)月左右。同期，3月美國(guó)房屋售價(jià)中位數(shù)同比上漲15％至3753萬(wàn)美元，再次創(chuàng)下紀(jì)錄。

通常，房地產(chǎn)供應(yīng)不足5個(gè)月銷售時(shí)，都表明市場(chǎng)供應(yīng)緊張。

總體來(lái)看，盡管美國(guó)樓市因房貸利率飆升而降溫，但市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)今年仍有望小幅上漲。美國(guó)銀行表示，美國(guó)家庭資產(chǎn)負(fù)債表是有史以來(lái)最強(qiáng)勁的，凈資產(chǎn)攀升，償債比率接近歷史低位，勞動(dòng)力市場(chǎng)也在蓬勃發(fā)展。美國(guó)的“千禧一代”（年齡與中國(guó)的“80后”“90后”相仿）現(xiàn)在正處于購(gòu)房的高峰時(shí)期，人口結(jié)構(gòu)也對(duì)樓市有利。

房利美（Fannie Mae）樂(lè)觀地認(rèn)為，消費(fèi)者對(duì)新房的需求在將來(lái)還會(huì)超過(guò)供應(yīng)量，這將為2023年之前美國(guó)保持高房?jī)r(jià)和刺激經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)帶來(lái)動(dòng)力。

唐克爾對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析了幾個(gè)因素——“房屋供應(yīng)不足，房屋開(kāi)工率低于家庭需求，新房和現(xiàn)有房屋的庫(kù)存也很低。”

“因此，即使抵押貸款利率上升對(duì)住房需求是不利的，但由于供應(yīng)量低，建筑和銷售活動(dòng)可能會(huì)保持下去。這些動(dòng)態(tài)表明，今年住宅投資不太可能崩潰。”她解釋道。