杭州今年首輪集中供地，熱度明顯不及去年的收官之戰(zhàn)。

去年賣地收入首度超過3000億元的杭州，于25日再度拉開土拍大幕，共計攬金827億元，60宗宅地僅有一塊宣告流拍，封頂率達(dá)到38%。

“杭州首輪土拍總金額傲視群雄，與近期其他城市橫向?qū)Ρ容^為出色，但縱向來看，行情背后也有繁榮下的隱憂。”杭州貝殼研究院院長上官劍對第一財經(jīng)表示。

今年杭州宅地首輪出讓結(jié)果，將為新房市場帶來怎樣的影響？目前杭州樓市呈現(xiàn)兩極分化，核心區(qū)域不乏“日光盤”，偏遠(yuǎn)郊區(qū)的房子則一點(diǎn)也賣不動?？硕鹫憬瓍^(qū)域分析師朱琳認(rèn)為，此次集中供地最終成交情況雖不及去年第三批次，但比政府預(yù)期更好，對樓市將產(chǎn)生積極影響，預(yù)計杭州核心區(qū)域供不應(yīng)求、高去化率的情況會延續(xù)。上官劍也認(rèn)為，相對活躍的土地市場給樓市又注入了一劑強(qiáng)心針，但遠(yuǎn)郊購房者需要非常謹(jǐn)慎。

二線城市土拍最強(qiáng)戰(zhàn)績

今年首輪杭州供地采取了3月份公布的新辦法，即當(dāng)土地競價達(dá)到中止價時，進(jìn)入一次性報價環(huán)節(jié)，以“次高價者得”的方式確定競得人，這讓熱門地塊競拍充滿了運(yùn)氣成分。

在新規(guī)下，杭州這次供地前后整整耗時14個小時，從白天進(jìn)行到黑夜。

杭州共推出了60宗地塊，總起始價約798億元，共有23宗在上午的線上競價時觸發(fā)超底價10%的中止價，轉(zhuǎn)為線下一次性報價，由于一次性報價時出現(xiàn)較多同價位，有20宗最終需要通過搖號決出獲勝者。

此次杭州拿出的地塊，并不全是熱門區(qū)域，也搭配了一些遠(yuǎn)郊區(qū)土地。其中，杭州蕭山區(qū)有16宗、余杭區(qū)11宗、臨平區(qū)10宗、錢塘區(qū)6宗、上城區(qū)5宗、臨安區(qū)4宗、拱墅區(qū)3宗、西湖區(qū)及富陽區(qū)各2宗、濱江區(qū)1宗。最終，60宗土地里，僅有較偏遠(yuǎn)的臨平新城一宗宅地?zé)o人問津遭遇流拍，其他59宗都有了買主。

最終，杭州共攬金827億元，盡管有一宗土地流拍，“賣地大戶”這次的入賬金額也比起始價798億元高了不少，堪稱近期二線城市土拍最強(qiáng)戰(zhàn)績。

杭州貝殼研究院院長上官劍認(rèn)為，雖然杭州已經(jīng)傲視群雄，但繁榮的表象下也有隱憂。

“此輪供地平均溢價率為6.4%、零溢價率46%、封頂率38%，遠(yuǎn)不及去年第三次集中供地平均溢價率7.5%、零溢價率26%、封頂率69%的數(shù)據(jù)。”上官劍告訴第一財經(jīng)，從數(shù)據(jù)上看，今年首拍相較去年的收官之戰(zhàn)有點(diǎn)遜色。

遠(yuǎn)郊區(qū)的行情并不好。“富陽、臨安、臨平等地的國企、城投托底情況明顯。”上官劍認(rèn)為。

“總體來說，此次供地最終結(jié)果超出政府預(yù)期。但和其他城市類似，杭州也出現(xiàn)了兩極分化狀況，核心區(qū)域地塊行情極好，遠(yuǎn)郊區(qū)極差，對此杭州已有預(yù)見，提前安排各區(qū)地方城投托底。”克而瑞浙江區(qū)域分析師朱琳表示。

濱江豪擲184億兇猛拿地

這一次，浙江本土房企，尤其是民營企業(yè)，收獲頗豐。

在許多二線城市土地都被外來央企國企拿下的大背景下，杭州此次被本土房企包攬的地塊占比高達(dá)75%。

以杭州為大本營的民營房企濱江集團(tuán)收貨11宗地塊，共耗資184億元。濱江幾乎在杭州每一個熱門板塊都落子了，如四季青地塊、申花慶隆地塊、城西翠苑地塊、奧體核心地塊、未來科技城地塊、云城宅地、臨平星橋地塊等。此外濱江還聯(lián)手金帝以底價拿下了聞堰南單元和新街北單元大體量商住地塊，聯(lián)手蕭山城區(qū)建設(shè)底價拿下臨浦浦南未來社區(qū)地塊。從今年下半年到明年，濱江這批項(xiàng)目將逐漸上市，精裝限價在2.63萬元/平方米-6萬元/平方米不等。

央企背景的綠城是也是傳統(tǒng)杭州拿地大戶，這次拍下7宗宅地，拿地總金額達(dá)到146億元，分別位于濱江東冠、運(yùn)河新城、良渚新城、下沙。

此外，杭州本土房企眾安集團(tuán)拿下了5宗地塊，有杭州城投背景的大家房產(chǎn)收獲了3宗宅地，都是熱門板塊的優(yōu)質(zhì)地塊。

“像大家房產(chǎn)這種本土房企，今年有明顯的回歸本土、大舉進(jìn)軍的動作。”朱琳對第一財經(jīng)表示。

外來房企中，越秀、萬科、建發(fā)表現(xiàn)亮眼，廣東國企越秀地產(chǎn)在臨安拿下3宗宅地，萬科在良渚新城拿下2宗宅地，廈門國企建發(fā)耗資43億元落子杭州上城區(qū)。

央企背景的大悅城則比較幸運(yùn)——在爭搶最激烈的奧體地塊搖號中，有34家房企報名參與線下投報，24家報出次高價進(jìn)入到搖號環(huán)節(jié)。最終，大悅城以二十四分之一的概率幸運(yùn)中簽，以16億元拿下該地塊，溢價率12%。

“實(shí)際上對于這次供地外來房企是很覬覦的，土拍開始前，我們收到了大量想進(jìn)入杭州的外來房企的咨詢，以外地國企央企為主，但從成交來看，外地房企拿到的地不多，主要是搖號的運(yùn)氣問題。”朱琳告訴記者，這部分沒拿到地的央、國企，接下來也可能會以洽談股權(quán)合作的形式進(jìn)入杭州。

過去一些在杭州市場存在感極強(qiáng)的民企，這次則徹底消失，比如融信。“融信不僅在土拍市場消失了，之前拿的項(xiàng)目股權(quán)也基本都準(zhǔn)讓給本土房企了，目前只剩下一個項(xiàng)目的股權(quán)。”杭州一位市場人士告訴記者。

濱江為什么能一家包攬11宗地塊？朱琳認(rèn)為，這反映出濱江前期勾地較為順利，濱江所拿土地多為昨天上午優(yōu)先兜底的地塊或是多方合作的地塊，僅奧體博覽中心地塊是與14家房企共同搖號，濱江幸運(yùn)地笑到最后。

濱江去年曾公開表示杭州土地價格偏高，導(dǎo)致房企利潤率低，那么今年這批土地的利潤測算如何？

上官劍表示，相比去年前兩次集中供地，最近兩次供地的單地塊盈利空間顯著提升，大體上測算今年這次土拍普遍利潤率能夠達(dá)到10%左右，即使拍到中止價，也有5%以上，這也是開發(fā)商積極參與本次土拍的主要因素，而濱江作為本土龍頭房企，一直都聚焦杭州、依賴杭州，在杭州有較強(qiáng)的品牌號召力，所以現(xiàn)在敢于逆市拿地。

朱琳則認(rèn)為，本批次集中供地利潤率經(jīng)測算在6-8個點(diǎn)，相比去年第三次集中供地的8-10個點(diǎn)，有所降低，但是這個利潤率本土房企都是可以接受的。

遠(yuǎn)郊板塊或迎政策松動

土拍是樓市的風(fēng)向標(biāo)，今年首輪集中供地收官后，上半年的杭州樓市將怎么走？

“相對活躍的土地市場，會給樓市注入信心。錢江新城2.0、未來科技城、良渚新城、奧體、艮北新城等等熱度較高的區(qū)域，持續(xù)有‘準(zhǔn)紅盤’推出，將保有區(qū)域市場的熱度。城市在分化，區(qū)域更是在分化，開發(fā)商對不少遠(yuǎn)郊地塊保持謹(jǐn)慎，這些地方的購房者也需要更謹(jǐn)慎。”上官劍表示。

從土拍結(jié)果看，熱門地塊遭哄搶的同時，有27宗地塊只能以零溢價成交，尤其是富陽、臨安、臨平、大江東等地。

朱琳也認(rèn)為，接下來杭州樓市的分化態(tài)勢將延續(xù)，核心區(qū)域繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)，而外圍則延續(xù)平淡行情。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，近期杭州新房市場共8個項(xiàng)目開盤，其中遠(yuǎn)郊板塊的項(xiàng)目基本賣不動，余杭、富陽、臨安的4個項(xiàng)目平均去化率僅為13%。臨安一個軌交盤，去年推盤時去化可達(dá)六成，今年在單次推盤量減少、戶型相同的情況下加推，去化率跌到不足一成。而杭州主城和近郊板塊的項(xiàng)目流速相對較快，核心板塊平均去化率達(dá)到93%，濱江·海潮望月城和萬科·湖印光年府兩個項(xiàng)目開盤當(dāng)日實(shí)現(xiàn)100%去化。

“截至目前疫情并未對杭州樓市造成太大影響。”朱琳認(rèn)為，接下來艱難的杭州遠(yuǎn)郊樓市可能會迎來政策面的松動，如遠(yuǎn)郊購房不占杭州市區(qū)房票、政府對預(yù)售證干預(yù)減少等新政或有望出臺。