自7月份出現(xiàn)樓盤“停貸”事件后，樓市復(fù)蘇進程有所減緩，房企的融資環(huán)境也持續(xù)低溫，市場對企業(yè)的信心再度受到?jīng)_擊。

中指研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環(huán)比下跌3.1%，環(huán)比情況仍未明顯回暖。而從年初至今，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額5706.7億元，同比大幅下降56.5%。

海外融資渠道幾近關(guān)閉

【資料圖】

從各個融資渠道看，房企海外融資收縮尤為劇烈。7月份房地產(chǎn)行業(yè)海外債融資同比下降98.0%，環(huán)比下降幅度也高達74.5%，僅有卓越商管發(fā)行一筆海外債。債券展期情況則愈發(fā)明顯，通過交換要約重新上市的金額達395.8億元。

聯(lián)合國際近日也發(fā)布報告稱，2022年上半年，境外房地產(chǎn)美元債券發(fā)行量同比下降77.2%。許多房企采取交換要約，或?qū)⑵涞狡趥`約，鑒于合約銷售下降和再融資渠道收窄，房企在中短期內(nèi)仍將面臨流動性緊張及還款的壓力。

對大多數(shù)房企來說，通過海外渠道再融資已是難上加難。某國資房企告訴記者，受房企密集違約事件影響，現(xiàn)在海外融資渠道已基本關(guān)閉，即便在境內(nèi)融資也并非毫無阻礙，比如以前能靠企業(yè)信用融資，現(xiàn)在則需要追加抵押物。

海外融資難，房企的償債壓力卻有增不減。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年房企尚有1328.9億元海外債余額，預(yù)計海外融資將以延長存量債務(wù)期限為主，新增融資額難以有所突破。

在境內(nèi)融資市場，房企發(fā)債有逐步走暖的趨勢。此前，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)等民營房企在信用保護工具之下發(fā)行公司債券，被視為民營房企融資破冰的信號。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月份房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降5.6%，環(huán)比上升7.2%，信用債發(fā)行基本穩(wěn)定。“7月信用債同環(huán)比變動很小，已經(jīng)連續(xù)三個月發(fā)行額環(huán)比小幅正向增長，境內(nèi)債融資已經(jīng)進入平穩(wěn)時期。”

但從發(fā)行主體來看，國央企依然為主力，1～7月發(fā)行額占比達87.8%，高于上年同期17個百分點。雖然此前5家企業(yè)被選定為示范民營房企，前后發(fā)行多筆信用債，但并未有其他民企積極跟進，僅濱江7月發(fā)行一筆9.7億元的短融。

“7月為信用債到期高峰，多家出險企業(yè)為到期債務(wù)申請了展期，展期總額達135.3億元。民企償債狀況不佳，拉低了投資人對民企再融資能力的信心。”上述研究院稱。

仍需警惕違約事件發(fā)生

當(dāng)下，房企的融資能力正在急劇分化，頭部優(yōu)質(zhì)房企融資優(yōu)勢仍較為明顯。比如，7月發(fā)行債券的企業(yè)有15家，其中發(fā)債量最大的是萬科，發(fā)債總量達到了64億元；招商蛇口發(fā)行的13億元超短融利率僅2.08%，為本月房企發(fā)行債券中最低。

而對許多流動性承壓的房企來說，申請債務(wù)展期，已是行業(yè)低溫下的常規(guī)操作。

據(jù)信達證券統(tǒng)計，7月有7筆境外債發(fā)生實質(zhì)違約，違約本金合計18.61億美元；2筆境內(nèi)債未按時兌付本金，合計本金17億元；16筆境內(nèi)債展期，整體違約情況較上月有所惡化。此外，還有8家房企被境外評級機構(gòu)下調(diào)主體評級。

比如，寶龍、融信、正榮、佳源、恒大、金科、世茂、花樣年、奧園等房企，均有對境內(nèi)到期債券的展期動作，寶龍、俊發(fā)、上坤、融信、三盛、世茂則發(fā)生了境外債實質(zhì)性違約，違約規(guī)模從一億美元到十億美元不等。

進入8月份，房企償債困難的情況仍在持續(xù)。近日，此前擴張勢頭迅猛的龍光集團，決定暫停支付境外美元優(yōu)先票據(jù)到期的利息，包括2026年到期的4.7%優(yōu)先票據(jù)、2025年到期的4.25%優(yōu)先票據(jù)、2028年到期的4.5%優(yōu)先票據(jù)等。

不甚樂觀的是，2022年下半年、2023年和2024年仍將是房企的償債高峰期。據(jù)克而瑞資管（CAIC）統(tǒng)計，僅在2022年四季度，200家核心房企境內(nèi)外債券合計到期規(guī)模就達到1812億元，其中海外債約為617億元。

在今年剩下的五個月，到期債務(wù)余額超過百億的有恒大、中海、佳兆業(yè)、融創(chuàng)、保利、華夏幸福、合景泰富、陽光城、雅居樂、綠地、融信等諸多房企。

克而瑞表示，2022年以來已有不少房企曝出債務(wù)違約事件，由于當(dāng)前仍有部分房企存在流動性問題，未來可能有更多房企債務(wù)違約，仍需要行業(yè)注意。

有機構(gòu)認為，房地產(chǎn)市場低迷背后的風(fēng)險并非不可控。聯(lián)合資信認為，房地產(chǎn)的市場低迷，對金融機構(gòu)的影響在現(xiàn)階段是有限的?；诳煽氐牟涣假J款比例，中國各級別銀行在風(fēng)險敞口上限制了它們在房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。