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環(huán)球今日報(bào)丨熱議提前還貸,居民購房杠桿率創(chuàng)十年新低
來源:第一財(cái)經(jīng) 2022-08-16 18:43:05

最近,很多購房者正在積極擺脫“負(fù)翁”身份,加入了提前還房貸大軍。

另一方面,許多城市卻希望居民能把杠桿加回去。近4天,已有南京、蘇州、無錫、濟(jì)南4個(gè)強(qiáng)二線城市進(jìn)一步降低二套房的首付比例,二套房首付最低僅剩三成或四成,相當(dāng)于過去購買首套房的門檻。

但一系列數(shù)據(jù)顯示,不少購房人通過提前還貸、少借新債等方式主動降杠桿。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì),今年二季度,全國居民購房杠桿率降至21.2%,創(chuàng)十年來新低。根據(jù)央行7月末發(fā)布的數(shù)據(jù),今年二季度個(gè)人住房貸款余額38.86萬億元,同比僅增長6.2%,增速比上年末低5.1個(gè)百分點(diǎn),增幅創(chuàng)13年來新低。


【資料圖】

如何扭轉(zhuǎn)購房者對風(fēng)險(xiǎn)管理的預(yù)期,成了當(dāng)下激活樓市的關(guān)鍵點(diǎn)。

提前還貸 少借新債

“去年提前還了一筆120萬元的房貸,近期又還了一筆15萬的。”張丘是上海一家外企的主管,在一線城市打拼多年,他名下有兩套房,也有一筆豐厚的存款,從去年開始,他決定逐步實(shí)施提前還貸。

張丘告訴第一財(cái)經(jīng),最近又還了15萬后,剩余房貸只有100萬元不到,他和妻子的公積金就能完全覆蓋每月還款額,這意味著每個(gè)月不用再從工資中抽出錢來打到還款賬號,既省了些事,心理上也更輕松了。

除了省心,還有理智的計(jì)算。張丘的第二套房買于2019年,也沒有使用公積金貸款,房貸利率超過了5%,而目前他的存款也沒有更好的投資渠道能讓年化利率高于房貸利率。

根據(jù)2022年7月貝殼研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù),103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率已經(jīng)降到4.35%,二套利率為5.07%,因此張丘認(rèn)為他手中所持有的房貸利率偏高了。

32歲的王樂樂也是提前還貸的一員,她在廣州從事傳媒行業(yè),近期提前還掉一筆50萬元的房貸,并縮短了還款年限。對于提前還貸的原因,王樂樂對記者表示,手中的存款不夠再買二套房的首付,但是其他理財(cái)渠道又跑不贏房貸利率,選擇縮短貸款年限后,她感覺到內(nèi)心輕松,說不定以后還能提前退休、享受生活。

在“90后”用戶占比超過70%的應(yīng)用“小紅書”上,提前還貸是個(gè)熱門話題,許多人分享自己提前還房貸的思路、攻略和計(jì)算方式。在一篇標(biāo)題為“提前還房貸,片刻別猶豫”的分享文章中,作者表示銀行現(xiàn)在1-3年期的年化收益率僅在3%左右,大額存款利率不到5%,沒有什么投資方式能確保恒定年后收益率5%能持續(xù)30年。

今年剛滿30歲的上海白領(lǐng)王凌對第一財(cái)經(jīng)表示,他去年還想打新一套一千萬左右的房子,首付三成,但現(xiàn)在已經(jīng)改主意了,想找自己的父母再借點(diǎn)錢,把首付加到六成左右。“我的風(fēng)險(xiǎn)偏好突然就改變了,既是受到身邊朋友的影響——看到一些人遭遇了裁員、降薪,同時(shí)也是受到網(wǎng)絡(luò)上訊息的影響。”王凌說他的母親對此很不解,問他:“你們年輕人以前不是最喜歡加杠桿嗎?”王凌則解釋說,大環(huán)境變了,現(xiàn)在少背負(fù)點(diǎn)貸款才會安心。

“現(xiàn)在網(wǎng)上很多人說,這兩年最劃算的‘投資’,就是提前把房貸還了。”王凌說道。

本月初,交通銀行突然發(fā)布個(gè)人按揭類貸款提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)調(diào)整的公告,宣布從2022年11月1日起收取提前還款的補(bǔ)償金,收取比例為提前還款本金的1%,但因?yàn)槭艿捷浾搲毫Γ籼旖煌ㄣy行就緊急撤回了這條公告。

中國建設(shè)銀行金融市場部張濤、路思遠(yuǎn)近日撰文指出,伴隨經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期性起伏,各類經(jīng)濟(jì)主體的預(yù)期自會隨之變化,去年以來,“預(yù)期減弱”已經(jīng)與“需收緊縮”和“供給沖擊”疊加在一起對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生持續(xù)影響,如果之后居民預(yù)期減弱進(jìn)一步固化為趨勢性變化,那么居民勢必會通過提前還債、不借新債等主動減債的方式來維護(hù)自身福利最大化,由此就必然會帶來一系列連鎖反應(yīng)。

扭轉(zhuǎn)預(yù)期 至關(guān)重要

購房者在千方百計(jì)降杠桿的時(shí)刻,許多城市卻希望居民能把杠桿加上去。

繼上半年多城官宣降低首套房首付至兩成后,近期,一波二套房降首付潮來襲,南京、蘇州、無錫、濟(jì)南等多個(gè)強(qiáng)二線城市宣布調(diào)降二套房首付比例。

先是8月12日,南京宣布下調(diào)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例,有房貸未結(jié)清的購房者,再購買二套房時(shí)首付由原來的八成降至六成;名下房貸結(jié)清的,首付則由原來的五成降至三成。緊隨其后,蘇州、無錫也宣布了類似的新規(guī),購房者只要將貸款結(jié)清,二套房首付最低可至三成。

濟(jì)南則宣布,8月15日起二套房公積金貸款首付款比例降至四成。

曾經(jīng),部分一線城市及強(qiáng)二線城市的二套房八成首付門檻,讓購房者直呼“高攀不起”。比如南京,2016年樓市和土地市場都火熱時(shí),南京宣布“認(rèn)房又認(rèn)貸”、二套房首付最高八成,今年4月南京主城開始放松樓市調(diào)控,二套房首付比例現(xiàn)在也從八成變五成、五成變?nèi)桑瑓s很難再拉動居民加杠桿。

根據(jù)易居研究院近日發(fā)布的《2022年二季度全國居民購房杠桿研究報(bào)告》,在各地的降首付潮中,全國居民購房杠桿率卻持續(xù)下降,今年二季度降至21.2%,創(chuàng)近十年新低。這也意味著居民買房時(shí)采用低首付、加杠桿策略的意愿非常低。

易居研究院在報(bào)告中表示,“全國居民購房杠桿率”這一指標(biāo)的算法為:將個(gè)人住房貸款余額新增額占全國一、二手房成交總額的比重,與9%公積金貸款占全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總,估算出全國居民購房杠桿率。

全國居民購房杠桿率在2016年第四季度曾達(dá)到歷史最高位,為44.6%,如今相比最高點(diǎn)已經(jīng)跌去一半。易居研究院分析,二季度全國居民購房杠桿率下跌原因是個(gè)人住房貸款余額新增額下降過快,且降幅超過全國一、二手房成交總額。三季度全國住宅成交量有可能溫和復(fù)蘇,下半年個(gè)人住房貸款余額新增額大概率也會小幅復(fù)蘇,但下半年全國居民購房杠桿率還將繼續(xù)下行,跌幅放緩。

根據(jù)央行7月末發(fā)布的數(shù)據(jù),今年二季度個(gè)人住房貸款余額38.86萬億元,同比僅增長6.2%,增幅創(chuàng)13年來新低。

為何個(gè)人住房貸款余額大幅下降?原因是多方面的。去年下半年起,房企不斷爆雷、房地產(chǎn)市場行情冷淡,導(dǎo)致個(gè)人住房貸款余額新增額收縮。另一方面,易居研究院發(fā)現(xiàn),根據(jù)近期居民存貸款數(shù)據(jù)的變化,居民已經(jīng)開始通過提前還債、不借新債等主動減債的方式來調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表,而在居民杠桿中占比最大的一塊就是住房貸款。

張濤、路思遠(yuǎn)認(rèn)為,克服房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整以及連帶出的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),很大程度上取決于我們的勞動生產(chǎn)率能否得到持續(xù)有效提升。不論是出于改善經(jīng)濟(jì)效率不應(yīng)有損失的訴求,還是出于對沖資源稟賦變化對經(jīng)濟(jì)沖擊的需要,當(dāng)務(wù)之急是必須盡快、盡早扭轉(zhuǎn)還在弱化的居民預(yù)期。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示,7月份中長期貸款數(shù)據(jù)已經(jīng)出來,受到了普遍的關(guān)注,7月新增居民中長期貸款為1486億元,環(huán)比下降64%,同比下降63%,房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)出現(xiàn)了提前還貸的現(xiàn)象,這是需要警惕的,各地房貸投放政策或?qū)⑦M(jìn)一步放松。

(應(yīng)受訪者要求,張丘、王樂樂、王凌為化名)

關(guān)鍵詞: 提前還貸
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