層層放松、層層遞進(jìn)，蘇州對限購政策的松綁終于來到了核心圈。

近日有市場消息稱，蘇州市工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)對限購政策予以放松，非本地戶籍的購房者可直接購買首套住房，無需社保。9月14日下午，第一財(cái)經(jīng)記者從上述兩個(gè)片區(qū)的相關(guān)部門確認(rèn)了限購放松的消息。

高新區(qū)房地產(chǎn)市場和交易管理中心有關(guān)工作人員告訴記者，在蘇州大市（含四縣市）范圍內(nèi)，非本市戶籍的購房者，以家庭為單位，名下無房的，可正常提供材料，審核通過可購買一套住房，無需社保；購房者名下在外地的房產(chǎn)不在考察范圍內(nèi)。

(資料圖片僅供參考)

工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場和交易管理中心有關(guān)工作人員也向記者表示，非本地戶籍的購房者可以在園區(qū)內(nèi)購可購買首套住房；而關(guān)于是否需要繳納社保的問題，“可以到現(xiàn)場或找中介咨詢。”

記者從蘇州當(dāng)?shù)刂薪樘幜私獾剑K州對非本市戶籍的購房者全面放松限購。“比如在外地上班，在蘇州沒有社保和個(gè)稅，無需落戶等要求，蘇州任何一個(gè)區(qū)域的房子都可以直接買，但只能買一套。”該中介表示，雖然沒有官宣，但確定是可以直接購買的。

事實(shí)上，蘇州對非本市戶籍購房者的限購放松并不是一步到位的。

先是環(huán)滬的太倉、昆山進(jìn)行松綁，進(jìn)入9月份，以吳江區(qū)為起始，吳中區(qū)、相城區(qū)、姑蘇區(qū)再輪番予以松綁，對非本地戶籍購房者，各區(qū)域取消了6個(gè)月的社保繳納要求，可直接在當(dāng)?shù)刭徺I一套住房。

再加上原本就不限購的張家港、常熟，至此，蘇州從代管的縣級市、到主城的外圍區(qū)域、再到核心區(qū)，蘇州的松綁層層遞進(jìn)。

回顧過去的5個(gè)月，蘇州已經(jīng)從限購、限售、限貸等多個(gè)方面，推動(dòng)了多輪樓市松綁政策。

從今年4月份起，蘇州先是將二手房限售時(shí)間由5年改為3年，同月上調(diào)公積金貸款額；5月，二手房限售直接取消，新房限售由3年縮短至2年，非本地戶籍購房者的社保要求也從24個(gè)月縮短至6個(gè)月。

進(jìn)入8月份，蘇州對過去的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策進(jìn)行調(diào)整，即房貸結(jié)清后，再購房時(shí)，首付比例從此前的5成降低至3成；貸款未結(jié)清的，首付比例也從此前的8成降低至6成。購房門檻由此大大降低。此外，上述中介亦提及，當(dāng)前蘇州首套房的房貸利率最低可至4.1%，處于歷史低位。

如此高密度、高強(qiáng)度的松綁的背后是仍顯低迷的樓市。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，蘇州的新房市場在6月份有明顯復(fù)蘇，環(huán)比出現(xiàn)了超5成的漲幅；但7月份隨即進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，疊加停貸風(fēng)波的影響，當(dāng)月成交環(huán)比下降超37%；8月環(huán)比再略有下降，同期，新房成交均價(jià)約為24600元/平方米，同環(huán)比均有6%左右的降幅。

近期，隨著傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的到來，為沖刺銷售，蘇州不少項(xiàng)目再開啟降價(jià)促銷。

上述中介告訴記者，現(xiàn)在大部分的樓盤都有優(yōu)惠，不同樓層、不同戶型、不同地段的項(xiàng)目，優(yōu)惠力度會(huì)有些差別，“但優(yōu)惠都是有的”。例如，位于姑蘇區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目高層限價(jià)約在3.2萬元/平方米，優(yōu)惠之后的價(jià)格降至3萬元/平方米，而樓層位置稍差的房源價(jià)格則不到3萬元/平方米。

不過，從中秋節(jié)期間的成交數(shù)據(jù)來看，促銷帶來的影響并不十分明顯。中指院數(shù)據(jù)顯示，中秋節(jié)的三天假期中，蘇州新房成交規(guī)模約為1萬平方米，較上年同期下降超25%。

不只是開發(fā)商為了加速銷售回款而降價(jià)，二手房市場也出現(xiàn)降價(jià)。

受到此前二手房限售取消的影響，市場掛牌量明顯增加，疊加購房門檻降低及購房者對現(xiàn)房的偏好，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，6月份以來，蘇州的二手房成交量均保持在5000套以上，但也由于掛牌量大增，購房者的選擇機(jī)會(huì)增多，具有價(jià)格優(yōu)勢的房源更有競爭力，不少房東被迫降價(jià)來加速賣房，蘇州市區(qū)某小區(qū)的掛牌均價(jià)較上年同期下跌了近2000元/平方米。

有2020年在蘇州落戶并購房的人士告訴記者，她在高新區(qū)買了一套二手的兩居室，總價(jià)不到200萬元，但如今小區(qū)二手房價(jià)格降得厲害，“當(dāng)時(shí)再稍微多拿出來一點(diǎn)，現(xiàn)在都能買一套三房了。”

此輪限購政策放開后的效用幾何，億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，這一政策會(huì)有一定效果，但可能不會(huì)太明顯。

“蘇州已經(jīng)多次取消限購了，先是四縣市取消限購，之后吳江取消，項(xiàng)目來訪量確實(shí)增加了，但實(shí)際成交并沒有明顯起色。其次，房住不炒在近年來一直貫徹執(zhí)行，投資性需求幾乎不存在了，外地人來蘇州買房投資的可能性不大。”于小雨分析認(rèn)為，“其實(shí)蘇州落戶門檻也相對較低，這次限購放開，購房基數(shù)再擴(kuò)大，對于剛到蘇州工作大專及以下學(xué)歷的人可能有刺激作用，但這類購房者的收入預(yù)期往往較差，所以出現(xiàn)明顯起色的可能性較小。”

不過，蘇州內(nèi)部市場可能仍會(huì)有所分化。于小雨稱，之前去化較好的奧體、獅山板塊的項(xiàng)目，樓盤可能會(huì)取消折扣，變相提價(jià)，但去化難的項(xiàng)目或許依舊不好賣。