近日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出2023年還將出臺新舉措，側(cè)重研究解決改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況，政策窗口似有進(jìn)一步敞開的跡象。

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房地產(chǎn)“三支箭“射出后，地產(chǎn)債券發(fā)行端和資本端都迎來巨大窗口期。目前政策已落地一個月有余，房地產(chǎn)債市場現(xiàn)在怎么樣了？

房企1個月發(fā)債達(dá)221億

11月8日，中國銀行間市場交易商協(xié)會（以下簡稱“交易商協(xié)會”）繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。

政策窗口敞開下，各個房企陸續(xù)將債券發(fā)行提上日程，房地產(chǎn)債券發(fā)行正在加速落地。11月地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模221.20億元，同比大幅增長，民營房企中龍湖集團(tuán)和濱江集團(tuán)發(fā)行債券總額28億元，占比12.66%。

儲架式申請是房企債券發(fā)行的“先行棋”。近1個月來，大量房企向交易所提交儲架式發(fā)債申請，據(jù)統(tǒng)計目前約有950億元資金“儲”于“架”上。交易商協(xié)會已受理龍湖、美的置業(yè)、新城控股、萬科、金地、金輝儲架式發(fā)債申請，分別為200億元、150億元、150億元、280億元、150億元、20億元，合計950億元。另外，中債增進(jìn)公司已收到近百家房企增信業(yè)務(wù)意向，旭輝集團(tuán)于近期向中國銀行間市場交易商協(xié)會表達(dá)了150億元儲架式注冊發(fā)行意向，目前相關(guān)注冊工作正在籌備過程中。綠城中國擬報送110億元儲架式中期票據(jù)注冊發(fā)行計劃，用于置換到期債券及項目開發(fā)建設(shè)。

事實上，落地的速度也快于預(yù)期。短短1個月內(nèi)時間，已由中債增全額擔(dān)保發(fā)行四支中票，輸血67億。

11月29日，龍湖集團(tuán)率先完成20億元中期票據(jù)完成簿記。該筆債券由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡稱"中債增"）提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保，期限為三年，票面利率為3%。

新城控股、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)緊隨其后，分別發(fā)行20億元、15億元、12億元的債券。

第一財經(jīng)記者注意到，相較于今年8-10月示范性房企發(fā)行中債增擔(dān)保中票票面利率3.2%-3.5%的區(qū)間，本次“第二支箭”擴(kuò)容后發(fā)行中票票面利率介于3%-4.3%區(qū)間，房企發(fā)債利率差異進(jìn)一步擴(kuò)大。中證鵬遠(yuǎn)在研報中指出，不同房企發(fā)行債券票面利率差別較大，或與市場波動劇烈，不同房企資質(zhì)有所差異有關(guān)。

此外，“央地合作”增信模式也為民營房企發(fā)債注入“強(qiáng)心針。”12月9日，新希望、美的置業(yè)在上交所共簿記發(fā)行24.3億元公司債券，碧桂園在深交所簿記發(fā)行10億元公司債券，證金公司聯(lián)合市場機(jī)構(gòu)為3家民營房企債券發(fā)行同步創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具。值得關(guān)注的是，試點(diǎn)成功落地后，政策導(dǎo)向更加明朗。12月21日，證監(jiān)會會議中指出要繼續(xù)實施民企債券融資專項支持計劃和支持工具，更好地推進(jìn)央地合作增信共同支持民營房企發(fā)債。

地產(chǎn)債價格上漲

房企債券市場動作不斷，地產(chǎn)債迎來上漲窗口期。在債市整體下行的大環(huán)境下，地產(chǎn)債11月至今逆勢波動上漲。

截至12月19日，中證地產(chǎn)債指數(shù)近一個月來漲幅高達(dá)3.4%，從11月11日至今，在1319只債券中有985只債券價格上漲，占比超3/4。其中漲幅最大的是“G17龍湖2”和“G17龍湖3”全價漲幅分別為39.5%和38.5%。

11月中下旬，漲勢最猛， “20世茂G1”、“20世茂03”“21金科01”“20旭輝01”“20碧地01”“20金科03”等多只知名房企債券都因漲幅過大被盤中臨時停牌。

美元債市場也有一定反彈。11月16日至11月30日，iBoxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券指數(shù)上漲12.36，到期收益率下跌2.87%。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地產(chǎn)債投資目前已經(jīng)從左側(cè)交易到了右側(cè)交易，隨著地產(chǎn)行業(yè)的信用逐步修復(fù)，其中存在大量投資機(jī)會。

某基金機(jī)構(gòu)相關(guān)人士指出，在目前的政策力度下，未來地產(chǎn)債價格回到前低的概率已經(jīng)不大。具體來看，短久期地產(chǎn)債確定性較大一些，長久期地產(chǎn)債還可能有一些波動。

地產(chǎn)行情還能走多遠(yuǎn)？天風(fēng)證券分析師孫彬彬在研報中指出，對比2014～2015年，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模最先改善，自2014年二季度大幅增加，發(fā)行規(guī)模一直保持至2016年10月末。930之后地產(chǎn)股、地產(chǎn)債和中資美元債相繼走出超額行情。各市場表現(xiàn)不盡相同，境內(nèi)地產(chǎn)債市場表現(xiàn)持續(xù)近1年多，中資美元債行情超過兩年。

也有不少人對于后市呈謹(jǐn)慎態(tài)度。國泰君安證券固定收益分析師王宇辰就認(rèn)為，地產(chǎn)政策的拐點(diǎn)，和地產(chǎn)債的拐點(diǎn)并不完全對應(yīng)。原因在于，債券的償付順序是地產(chǎn)所有的利益相關(guān)方中是靠后的，僅排在權(quán)益之前。

到期壓力大 房企債務(wù)能否軟著陸？

不少業(yè)內(nèi)人士表示，此次政策大力支持民營房企發(fā)債或與債務(wù)到期潮將至有關(guān)。

根據(jù)中證鵬元數(shù)據(jù)顯示，2022年12月中旬至2023年1月中旬，地產(chǎn)債合計到期償付金額298.7億元，涉及回售行權(quán)的債券余額135.65億元，金地集團(tuán)、石榴置業(yè)和珠江投資或面臨一定的償付/回售壓力。

事實上，明年一季度房企在償債端持續(xù)承壓。鵬元國際董事郭瑩在22日的中證鵬元信用風(fēng)險年會中指出，2023年境內(nèi)地產(chǎn)債償還量為3585億元，將在3月迎來償債高峰；中資美元地產(chǎn)債到期金額為600億元，預(yù)計1月和4月為償債高峰。

還債壓力持續(xù)升溫，不少房企除了發(fā)行新債外，近期也紛紛與債權(quán)人展開談判，力求獲得展期通過。

11月10日，富力地產(chǎn)公告宣布，包括“H16富力4”、“16富力05”、“16富力06”等在內(nèi)的合計8筆債券獲得展期，展期金額為135億元。

12月6日，龍光集團(tuán)境內(nèi)債整體展期事項獲得債券投資人表決通過，已展期債券及ABS展期期限為36個月，未展期債券及ABS展期期限為48個月，總展期規(guī)模為223.6億元。超200億元的到期債務(wù)獲得展期，這將有效改善龍光集團(tuán)的現(xiàn)金流壓力。

在境外債方面，內(nèi)保外貸或也將成為化解房企存量境外債的“利器”。 龍湖集團(tuán)獲中國銀行7億元“內(nèi)保外貸”首單支持，釋放積極信號。目前，中信銀行、光大銀行近期也與多家房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，為房企提供綜合金融服務(wù)，其中就包括“內(nèi)保外貸”等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。