在下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,高端住宅與普通住宅一度走出截然不同的行情,樓市低迷絲毫未能影響這個(gè)特殊市場(chǎng)火爆。
然而,到了2022年下半年,“高端房神話(huà)”終于破滅,多城高價(jià)房成交量?jī)r(jià)齊跌。尤其是總價(jià)5000萬(wàn)元以上的頂級(jí)豪宅市場(chǎng)降溫明顯,去年全國(guó)范圍內(nèi)僅成交383套,同比下降40%。
高端市場(chǎng)“退燒”背后,是投資客和新經(jīng)濟(jì)“新貴”的淡出。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),2022年豪宅購(gòu)買(mǎi)人群中投資客比重僅為5%,豪宅拋售人群中有三成認(rèn)為豪宅價(jià)格見(jiàn)頂、投資屬性減弱。此外,30歲至40歲的“行業(yè)新貴”購(gòu)買(mǎi)人群減少,45歲以上年長(zhǎng)客戶(hù)重新占據(jù)較大比重。
(資料圖片僅供參考)
成交下滑61%,深圳二手豪宅領(lǐng)跌
從2019年到2022年上半年,高價(jià)房市場(chǎng)已堅(jiān)挺了三年多,如今終于走到了下行周期,尤其是頂級(jí)豪宅,無(wú)論是一手還是二手,成交量均大幅度下滑。
在近日舉辦的“丁祖昱評(píng)樓市”發(fā)布會(huì)上,易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱透露了2022年全年的頂級(jí)豪宅成交量:總價(jià)5000萬(wàn)以上級(jí)別豪宅出現(xiàn)全面下行,其中一手頂豪全國(guó)共成交383套,同比下降40%。
以單價(jià)看,單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上一手頂豪共成交422套,同比下降19%;單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上二手頂豪成交同比降52%。
這些單價(jià)超15萬(wàn)元的豪宅仍然集中在北上廣深四大一線(xiàn)城市,2021年上榜的蘇州在2022年則零成交。
丁祖昱表示,總價(jià)5000萬(wàn)元以上頂豪成交下行的根本原因在于供應(yīng)縮量,尤其是北京和上海,在供應(yīng)短缺的情況下,便出現(xiàn)了成交大幅下行的情況。
二手豪宅市場(chǎng)更是明顯弱于一手豪宅。核心城市1000萬(wàn)以上二手豪宅成交套數(shù)已跌回至2017年,成交規(guī)模尚未達(dá)到2016年水平。千萬(wàn)以上二手豪宅在2020年達(dá)到了峰值,全年成交套數(shù)突破2萬(wàn)套,達(dá)到了22827套,2021年二手豪宅成交規(guī)模較2021年回落了17%,而2022年千萬(wàn)以上豪宅成交套數(shù)則同比“腰斬”。
如果把總價(jià)1000萬(wàn)當(dāng)做高端住宅的基本門(mén)檻,那么一手市場(chǎng)跌幅較大的有深圳、廈門(mén)、蘇州和武漢。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),深圳2022年成交一手高價(jià)房6463套,同比下滑15%;廈門(mén)成交了803套,同比下跌57%;蘇州共計(jì)成交629套,同比跌幅達(dá)13%;武漢僅成交586套,同比跌幅為8%。
二手高價(jià)房方面,深圳在眾多核心一二線(xiàn)城市中領(lǐng)跌,全年成交二手豪宅1846套,跌幅高達(dá)61%;廣州成交了1544套,跌幅達(dá)到31%;重慶成交了20套,跌幅為35%。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái),深圳全年約有14個(gè)高端項(xiàng)目入市,這些項(xiàng)目的銷(xiāo)量出現(xiàn)了明顯分化,有的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)日光,也有項(xiàng)目毫無(wú)水花,賣(mài)了小半年去化不足20%。綜合14個(gè)項(xiàng)目的情況看,深圳2022年入市高端盤(pán)整體去化率在70%上下,有項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即打折。
高端市場(chǎng)“一夜降溫”
實(shí)際上,從2019年起一股豪宅熱蔓延,核心城市的核心板塊豪宅項(xiàng)目成為高凈值人群爭(zhēng)相擠入的資產(chǎn)“避風(fēng)港”,這股熱潮一直延續(xù)到了2022年的8月份。
以北京為例,截至2022年7月末,北京的高端項(xiàng)目一直在引領(lǐng)市場(chǎng),高價(jià)房的頭部效應(yīng)放大。據(jù)“維居新房”統(tǒng)計(jì),北京1-7月單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的豪宅成交了1753套,同比增長(zhǎng)65%;總價(jià)2000萬(wàn)元以上級(jí)別豪宅成交920套,同比增長(zhǎng)18%,是所有新房細(xì)分市場(chǎng)中增長(zhǎng)最快的一類(lèi)。
2022年5月中旬,北京海淀的一場(chǎng)高端房法拍賺足眼球,經(jīng)過(guò)117輪競(jìng)拍后,一套頂級(jí)豪宅最終以1.09億元成交,單價(jià)高達(dá)36萬(wàn)元/平方米。
廣州的高端市場(chǎng)從2021年起進(jìn)入上行期,千萬(wàn)級(jí)高價(jià)房成交量首次突破了2000套,創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。2022年全年,廣州一手“千萬(wàn)級(jí)”高端房仍然暢銷(xiāo),據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù),這類(lèi)住宅2022年成交宗數(shù)突破3000宗關(guān)口,同比去年增加33%。
但是從2022年下半年起,廣州的二手豪宅市場(chǎng)明顯下行,廣州本地中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,2022年整個(gè)珠江新城板塊賣(mài)出了630套二手房,月均53套,僅相當(dāng)于高峰期的三分之一,下半年降價(jià)賣(mài)房成為主旋律。
丁祖昱表示,中國(guó)四大一線(xiàn)城市的千萬(wàn)級(jí)豪宅成交量占到全國(guó)八成,總體來(lái)看,一手豪宅“打新逐利”的趨勢(shì)仍在,但是二手豪宅市場(chǎng)已經(jīng)“一落千丈”,2022年第三、四季度起,高端市場(chǎng)表現(xiàn)出“后勁不足”。
價(jià)格見(jiàn)頂,投資屬性或減弱
為何火熱的高端市場(chǎng)也出現(xiàn)下行苗頭?
此前高端住宅的逆勢(shì)增長(zhǎng)行情,與高凈值人群的增長(zhǎng)以及他們的投資偏好有較大聯(lián)系。近年來(lái)無(wú)論是全球還是中國(guó),高凈值人群數(shù)量都在大幅度增加,全球房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格也水漲船高。
萊坊國(guó)際《2022年財(cái)富報(bào)告》顯示,全球范圍內(nèi)超高凈值人士(凈資產(chǎn)在3000萬(wàn)美元以上)數(shù)量在近一年內(nèi)增長(zhǎng)了9.3%,相較于一年前增加了5.2萬(wàn)人。該機(jī)構(gòu)還預(yù)計(jì)到2026年全球超高凈值人士的數(shù)量將進(jìn)一步增長(zhǎng)28.3%。而且,越來(lái)越多的私人資本在涌入房地產(chǎn),有23%的超高凈值人士計(jì)劃在2022年投資房地產(chǎn)。
但實(shí)際上,到了2022年下半年,高端住宅的投資屬性已持續(xù)弱化。
丁祖昱表示,在2022年拋售豪宅的人群中,約有三成希望通過(guò)拋售優(yōu)化資產(chǎn)配置,這部分人群往往認(rèn)為豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)階段性見(jiàn)頂,愿意犧牲部分利潤(rùn)變現(xiàn),做高流動(dòng)低風(fēng)險(xiǎn)配置。而豪宅購(gòu)買(mǎi)人群中,為了置業(yè)自住的比例升到了65%,有20%的人群是為子女購(gòu)置,投資的比重僅為5%。
這意味著相當(dāng)大一部分豪宅投資客正在退出市場(chǎng),他們或是認(rèn)為市場(chǎng)價(jià)格見(jiàn)頂,或是認(rèn)為需求已經(jīng)透支,豪宅的自住需求已經(jīng)超越投資需求。
此外,直到2021年年末,豪宅的置業(yè)群體都呈年輕化趨勢(shì),許多人是各新興行業(yè)的“新貴”,年紀(jì)在30歲-40歲之間。但到了2022年,隨著新經(jīng)濟(jì)退潮,這些行業(yè)新貴也在淡出豪宅市場(chǎng)。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),2022年豪宅客戶(hù)中的年長(zhǎng)客戶(hù)數(shù)量顯著增加,45歲以上的豪宅客戶(hù)成交占比超九成,以制造業(yè)、高端制造業(yè)為代表的傳統(tǒng)企業(yè)從業(yè)者重新占據(jù)數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)。
一手豪宅市場(chǎng)之所以還沒(méi)有完全退潮,原因在于一二手房倒掛價(jià)差仍在,“打新逐利”是基本驅(qū)動(dòng)力,但隨著二手豪宅成交量下行、多地開(kāi)始大幅降價(jià)成交,豪宅價(jià)格將回歸理性區(qū)間,一二手價(jià)差也有望縮小。
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