自去年下半年以來,提前還貸潮越演越烈,尤其是今年春節(jié)過后,隨著人們年終獎(jiǎng)下發(fā),手頭更加寬裕,而新增房貸利率接連調(diào)降帶來的愈加強(qiáng)烈的不平衡感,更加堅(jiān)定了一部分“高位站崗”人群提前還貸的決心。
那么,在哪些情況下提前還貸最劃算,哪些情況下并不適宜提前還貸呢?近日,第一財(cái)經(jīng)記者采訪了多位專家和業(yè)內(nèi)人士,并匯聚了他們的意見,以給購(gòu)房者實(shí)用的建議。
房貸利率“拋物線”
(資料圖片)
你會(huì)提前還貸嗎?近日,第一財(cái)經(jīng)進(jìn)行了一個(gè)小范圍的調(diào)研,隨機(jī)采訪了多位購(gòu)房者,根據(jù)調(diào)研結(jié)果:房貸利率越高的人群,提前還貸的意愿就越強(qiáng)烈。
事實(shí)上,近些年的房貸利率經(jīng)歷了一個(gè)“拋物線”走勢(shì)。
僅以首套房貸利率為例,2017年以來,全國(guó)首套房貸利率單邊上漲,此前融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,到2018年11月,全國(guó)首套房貸利率平均達(dá)到5.71%,部分城市甚至首套超過6%。
這也是房貸利率的頂峰時(shí)刻。當(dāng)年,各地紛紛出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項(xiàng)調(diào)控措施,直到2018年12月,首套房貸利率才開始掉頭向下,此后,房貸利率走勢(shì)雖有波折,但大體平穩(wěn)向下,從5.71%一路下降。
2019年12月,全國(guó)首套房貸利率均值為5.52%,2020年12月為5.23%,2021年12月為5.4%。
也就是說,2017年~2021年之間,全國(guó)首套房貸利率均值基本在“5時(shí)代”徘徊。
進(jìn)入2022年,房貸利率急速下滑。一方面,自2021年四季度以來,5年期以上LPR三度下調(diào),另一方面,也是緣于多項(xiàng)提振房地產(chǎn)政策的疊加。
以廣州為例,2022年年初,首套房貸利率就從5.85%左右普遍降至5.65%,上半年又經(jīng)歷多次下調(diào)。到了5月份,大部分銀行首套房貸利率執(zhí)行的是5.2%~4.8%左右的利率標(biāo)準(zhǔn),部分外資行最低降到了4.6%,全國(guó)首套房貸利率進(jìn)入“4時(shí)代”。
而今年,30多個(gè)城市首套房貸利率“破4進(jìn)3”,“3時(shí)代”開始到來。
對(duì)于那些在“5時(shí)代”購(gòu)房的人群來說,“3時(shí)代”的到來給他們帶來了較大的心理不平衡感和真金白眼的利息成本。盡管LPR下調(diào)可以節(jié)約部分利息,但“高位加點(diǎn)”卻是固定的,存量房貸與新增房貸之間的利差過大,提前還貸成為他們減少利息支出的現(xiàn)實(shí)選擇。
一位2019年10月購(gòu)房、房貸利率在5.3%左右的購(gòu)房者對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,目前正在準(zhǔn)備提前還款,但多次撥打貸款行的電話,卻一直無人接聽,“另外,按揭合同也注明,提前還款要收取3個(gè)月的利息作為違約金。”該購(gòu)房者說。
提前還貸的四大條件
那么,在哪些情況下提前還貸最劃算,哪些情況下不適宜提前還貸呢?
首先,前提條件是手有“余糧”。
“一是提前還款的資金來源和成本,如果恰好擁有一部分自有的閑置資金,提前還款也未嘗不可;二是資金的用途,提前還款的資金,是要規(guī)劃在接下來一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)不會(huì)使用到這筆錢。”大源按揭總經(jīng)理鄭大源對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說。
星圖金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言也表示,房貸作為長(zhǎng)期貸款資金,提前償還房貸對(duì)應(yīng)的是長(zhǎng)期資金規(guī)劃,只有在近3年沒有大額資金支出,且存在穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入的前提下,購(gòu)房人才應(yīng)該考慮用自有資金提前償還部分房貸。
其次,房貸利率是首要考慮的因素。
鄭大源說,如果申請(qǐng)房貸時(shí)的貸款利率較高,則有必要提前還款;而如果是公積金貸款,利率較低,提前還款意義不大。
薛洪言也對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,若房貸利率高于5%,購(gòu)房人提前償還房貸是具有性價(jià)比的;若房貸利率在5%~4.5%之間,提前償還房貸的性價(jià)比一般;若房貸利率低于4.5%,投資者應(yīng)優(yōu)先考慮投資理財(cái),通過投資理財(cái)產(chǎn)品大概率能獲得高于4.5%的長(zhǎng)期收益率,提前償還房貸并非好的選擇。
再次,“余糧”是否有更好的去處也要考慮。
鄭大源說,如果能夠找到比房貸利率更高的理財(cái)渠道,賺取利率差,則不需要考慮提前還款。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示,按照“按揭利率+手續(xù)費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)+折舊+機(jī)會(huì)成本”計(jì)算,如果找不到高于持有一套房產(chǎn)成本的理財(cái)產(chǎn)品,那么,提前還款可能就相當(dāng)于理財(cái)了。
最后,對(duì)于提前還款的時(shí)點(diǎn)選擇也非常重要。
市場(chǎng)流行的一種說法是,等額本息沒有超過貸款年限三分之一,等額本金沒有超過貸款年限四分之一,提前還款比較劃算。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析稱,無論是等額本息或等額本金,事實(shí)上在貸款的前幾年所償還的資金中,大部分屬于利息,對(duì)本金的影響是比較小的,所以,如果要決定提前還款,就要選擇在貸款的前幾年提前還款,后期的利息支出就會(huì)少一些,比較劃算。而到了貸款年限的中后期,因?yàn)橐呀?jīng)償還了大部分利息,后面剩下的基本都是本金,提前還貸的意義不大。
“左也一刀,右也一刀”
提前還貸潮越演越烈,也給銀行帶來不小的壓力,眾所周知,住房按揭是銀行信貸資產(chǎn)中長(zhǎng)期、穩(wěn)定且安全性最高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。而提前還貸,對(duì)銀行來說,將會(huì)損失部分利息收入。
那么,如何緩解人們?cè)烟崆斑€貸,當(dāng)下呼聲最高的解決方案是調(diào)降存量房貸利率,給“高位站崗”的人群帶來切實(shí)的優(yōu)惠。
事實(shí)上,早在2009年年初,就曾有多個(gè)商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率。
天風(fēng)證券分析師韓笑認(rèn)為,未來商業(yè)銀行或不排除針對(duì)存量信貸的有條件優(yōu)惠。但當(dāng)前存量房貸規(guī)模相對(duì)較大,考慮對(duì)商業(yè)銀行的沖擊,即使出臺(tái)相關(guān)政策,執(zhí)行條件或更為苛刻。
在具體操作上,招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議,對(duì)2023年1月1日存量房貸利率仍然高于5%的,可分為三檔,分別采取優(yōu)惠措施:利率高于6%,打8.5折或減100個(gè)基點(diǎn);利率高于5.5%的,打9折或減60個(gè)基點(diǎn);利率高于5%的,打9.5折或減30個(gè)基點(diǎn)。為方便執(zhí)行,對(duì)存量房貸不區(qū)分首套、二套,只按利率高低進(jìn)行調(diào)整。對(duì)有逾期記錄的借款人,原則上不享受優(yōu)惠措施。允許各銀行在上述基礎(chǔ)上,適度增加優(yōu)惠幅度。
不過,與提前還貸類似,調(diào)降存量房貸利率也將損失銀行的部分利息收入,壓縮銀行的利潤(rùn)空間。
“可以說,對(duì)銀行有利有弊,降低部分存量房貸利率,讓渡部分利息收入,可以留住更多客戶。同時(shí),這也需要金融管理部門加強(qiáng)引導(dǎo)。”董希淼對(duì)第一財(cái)經(jīng)說。
但也有專家認(rèn)為調(diào)降存量房貸利率不太可行。
薛洪言說,若算大賬,下調(diào)存量房貸利率弊大于利,可行性不大。當(dāng)前,國(guó)內(nèi)銀行業(yè)息差已處于較低位置,下調(diào)存量房貸利率會(huì)直接壓低銀行息差水平,影響銀行經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性和可持續(xù)性,侵害銀行業(yè)高質(zhì)量服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力,得不償失。
“同時(shí),從中長(zhǎng)期角度看,‘隨意’下調(diào)存量貸款利率,會(huì)影響市場(chǎng)對(duì)銀行息差穩(wěn)定性的預(yù)期和信心,影響銀行業(yè)估值水平的穩(wěn)定性和再融資能力。”薛洪言說。
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