全國法拍房掛拍量再創(chuàng)新高。
近期,中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2022年,我國法拍房共掛拍60.6萬套,同比增長35.7%,全國法拍房市場規(guī)模已經(jīng)增至1.4萬億元。不過,但受法拍房限購政策、樓市下行等因素影響,2022年法拍房市場成交量不升反降,共成交11.8萬套,同比下降14.9%。
法拍房,即“法院強制執(zhí)行拍賣的不動產(chǎn)”。當(dāng)債務(wù)人無力履行借款合約或無法清償債務(wù)時,債權(quán)人通過司法程序向法院申請強制執(zhí)行,將債務(wù)人名下不動產(chǎn)進行拍賣,以拍賣所得款項來償還債務(wù)。
(資料圖片)
因為不動產(chǎn)拍賣屬于債務(wù)糾紛的處置結(jié)果,因此,法拍房對經(jīng)濟運行環(huán)境的反應(yīng)存在一定的延后性。中指研究院認(rèn)為,2022年,我國經(jīng)濟下行壓力較大,涉及債務(wù)糾紛的不動產(chǎn)數(shù)量出現(xiàn)上行趨勢,預(yù)計破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)較多的省市,后續(xù)法拍房掛拍量或出現(xiàn)一定增長。
住宅法拍房突破30萬套
中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2022年全國法拍房共掛拍60.6萬套(按標(biāo)的物統(tǒng)計,同一標(biāo)的物,跨平臺跨拍次僅統(tǒng)計一次),同比2021年44.7萬套增長了35.7%,掛拍總金額約1.4萬億元,同比增長18.6%。可供對比的是,2022年全國商品房銷售金額為13.3萬億元。
根據(jù)中指院的統(tǒng)計,法拍房的物業(yè)類型包括住宅、商業(yè)、工業(yè)、土地、其他。其中,住宅的掛拍套數(shù)最多,2022年共掛拍31.7萬套,同比增長34.6%,占比52.3%;其次是商業(yè),2022年掛拍套數(shù)為20.1萬套,占比33.1%。
值得注意的是,掛拍量快速增長的同時,法拍房的成交量卻處于下降態(tài)勢。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,2022年全國法拍房共成交11.8萬套,較2021年的13.8萬套同比下降14.9%。從全國范圍來看,法拍房的成交率整體較低,按套數(shù)計算,2021年成交率為30.9%,2022年降至19.4%。也就是說,2022年,掛拍的10套房中,成功拍賣的僅兩套。
成交價方面,折價率(=房屋成交價/評估價)是衡量拍賣折扣的數(shù)據(jù),折價率越高,說明成交折扣越少,拍賣標(biāo)的的成交價相對越高;反之,折價率越低,成交的折扣越多,拍賣標(biāo)的的成交價越低。從物業(yè)類型來看,土地的折價率最高,住宅、商業(yè)的折價率較低。中指研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,2022年住宅、商業(yè)、工業(yè)類物業(yè)的折價率分別為84.8%、71.9%,84.6%,均下降了5個百分點左右。也就是說,2022年,住宅、商業(yè)、工業(yè)類房產(chǎn)賣出了更低的價錢。
四川省掛拍量最高
從各省份的法拍房掛拍量來看,2022年四川省掛拍6.6萬套,是全國法拍房掛拍數(shù)量最多的省份,其次是,廣東、河南、江蘇,掛拍量均超過了4萬套。另外,2022年,四川、重慶兩地掛拍量同比增長均超80%,增長較快。
成交量方面,2022年,江蘇、廣東、浙江、四川4省法拍房成交量均超1萬套,處在較高水平,其中成交量最高的省份為廣東,共成交1.4萬套,同比下降4.3%。整體來看,法拍房成交量多集中在經(jīng)濟發(fā)達省市。
分城市來看,法拍房市場主要集中于二線城市。2022年,掛拍量前20城中,二線城市數(shù)量為12個,重慶掛拍量最高,約3.2萬套,其次是成都、佛山、杭州、北京、長沙、蘇州。成交套數(shù)最多的城市為杭州,其次是北京、寧波、溫州、金華。
中指研究院的研究報告認(rèn)為,由于法拍房主要源自債務(wù)糾紛,法拍房掛拍量較高的城市多位于近年破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多的中西部、長三角、珠三角區(qū)域。而東部沿海區(qū)域的長三角、珠三角核心城市整體經(jīng)濟活躍度高,雖破產(chǎn)中小企業(yè)量較多,但法拍房價值認(rèn)可度仍較高,法拍房成交量、成交折價率相對較高。
同時,中指研究院也提到,法拍房對經(jīng)濟運行環(huán)境的反應(yīng)存在一定的延后效應(yīng),普遍需要6個月或更長時間。2022年,我國經(jīng)濟下行壓力較大,涉及債務(wù)糾紛的不動產(chǎn)數(shù)量出現(xiàn)上行趨勢,據(jù)最高法院統(tǒng)計,2023年1月,全國在審破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)達2335個,其中浙江破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達391個,預(yù)計破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)較多的省市,后續(xù)法拍房掛拍量或出現(xiàn)一定增長。
法拍房限購政策收緊
對于法拍房掛牌量攀升,成交量卻下降的原因,中指研究院認(rèn)為,2022年法拍房限購政策的出臺、房地產(chǎn)市場整體下行,共同導(dǎo)致了法拍房市場成交量出現(xiàn)下行。
法拍房逐步進入大眾視野,得益于2016年線上法拍交易平臺的建立。彼時,最高人民法院規(guī)定,“人民法院以拍賣方式處置財產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣方式”,該規(guī)定于2017年1月1日起實施。此后,淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、中國拍賣行業(yè)協(xié)會網(wǎng)、工商銀行融e購、京產(chǎn)權(quán)交易所七家法拍平臺相繼開始運營。
早期,法拍房交易不受限購政策約束,同時法拍房通常相比市場價有一定折扣,且與二手房相比無需中介傭金,成為市場“撿漏”優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的渠道,獲得較高關(guān)注度。不過,2013年起,廣州、深圳、北京等部分重點城市陸續(xù)收緊法拍房限購政策,競買人需要擁有購房資格。2021年上半年,受房地產(chǎn)市場熱度較高影響,上海、杭州等熱點城市也陸續(xù)收緊法拍房限購政策,法拍房的準(zhǔn)入門檻也隨之變高。
相較于二手房等交易方式,法拍房的主要優(yōu)勢在于價格普遍存在折扣,值得一提的是,法拍房交易也存在一些隱性風(fēng)險。例如,在掛拍階段,執(zhí)行法院會同步展示房屋信息,但仍有許多重要信息未明確告知,包括房屋是否存在長租約、非法占用、無法落戶等問題,需競買者自行調(diào)查判斷?;诖?,盡管法拍房關(guān)注度有所提高,流拍率卻依然居高不下,多數(shù)人持觀望態(tài)度。
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