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當前快訊:直觀鄭州樓市:成交量環(huán)比大漲,有的樓盤漲價,有的賣不動
來源:第一財經 2023-02-28 16:09:43

剛走進龍湖熙上的售樓部,馮凱就發(fā)現,竟然找不到空位,目光所及的每張桌子前,都坐著人。

“樓市咋突然這么火了?”馮凱一邊嘟囔著,一邊擠進擁擠的人群。他告訴第一財經記者,最近貸款利率下調后,自己也在想著,要不要置換一套改善房,但眼前這個場景,讓他再也不敢猶豫了。

近日,記者實地探訪多個樓盤后發(fā)現,鄭州的商品房市場呈現兩極分化,一方面是整體成交量近期有大幅提升,多個樓盤在售項目及部分二手房價格均有漲價現象,一方面,也有一些在售項目賣不動,一些二手房價格不漲反跌。


(資料圖)

有漲價的,銷量也上升了

龍湖熙上是一個位于鄭州市管南片區(qū)的新樓盤,該樓盤營銷負責人薛志超說,目前,他們每周平均要接待1000多組客戶,即便是工作日,每天也能迎來150組左右,周末甚至要接待近300組,“比之前增長還是比較明顯的,”他對第一財經記者說。

龍湖熙上一位置業(yè)顧問也說,今年年后,從正月初六開始,自己就開始感覺,來看房的人明顯多了起來,“人多的時候,忙得連飯都沒空吃,有時候,都晚上11點多了,還有客戶沒走。”

一位二手房門店負責人也說,雖然目前的二手房交易與疫情之前的2019年沒法比,但年后至今,其所在門店仍成交了10多套房子,“比疫情那幾年,還是強太多了。”

同樣從事二手房房產中介多年的吳輝則告訴記者,從房東心態(tài)的微妙變化上,也能看出市場的景氣度。

“年前,你只要給房東打電話,跑得快得很,還給你說好多好話,讓你幫著賣房,一套房子,輕輕松松談下來個三五萬,有時,(房東)甚至還會主動把價格降下來。”但這種狀況,在年后卻很少見到了,“現在,基本上有一半你都約不過來了,要么不愿意賣了,要么漲價了,好多單子都因為這‘黃’了,談不成,這種情況現在普遍得很。”

吳輝說,其中最典型的,是一套位于融創(chuàng)中原壹號院的房子,房東曾在春節(jié)前先后降價6次,最大單次降價110萬,最終將房價調至1050萬,卻依然未能賣掉,但同樣是這套房子,春節(jié)后,房東又在短短8天的時間里連續(xù)多次加價,一路從1050萬加價至1150萬,最終,卻以1200萬的價格成交了。

吳輝的同事,前幾天曾帶客戶去鄭州東區(qū)的建業(yè)天筑,看一套1000多萬的房子,結果,等看完房子,客戶準備買了,再給房東打電話,房東卻要再漲價30萬才肯出售。

“有一個‘點背’的客戶,年前看了的房子,很便宜,價格還好談,一套房子,降個10萬 、8萬,都能談下來,叫他定,他不定,結果,年后看的三套房,跟這個談,房東說不賣了,和那個談,房東說漲5萬。”吳輝感嘆說,春江水暖鴨先知,鄭州的樓市回暖,則是先從北龍湖開始的,如今,伴隨著樓市的春風吹進一些新房的售樓部,二手房市場上,也開始被吹起陣陣漣漪。

樓市真的回暖了嗎?

一組來自鄭州市住宅與房地產業(yè)協會旗下官方網站,即鄭州360房產網的數據顯示,2023年第6周,鄭州全市商品房共計成交1516套,環(huán)比上漲802.38%;第7周,共計成交2667套,環(huán)比上漲43%。

與此同時,吳輝等二手房中介從業(yè)者的朋友圈里,也開始不斷出現一些鄭州在售樓盤的漲價信息。包括萬科、招商、鄭州華僑城等開發(fā)商也均表示,將對當地旗下樓盤上調價格。

“一般來說,只要說把口號喊出去了,不管做不做,肯定是代表(房地產)市場在逐漸恢復正常。”一家位于鄭州東南片區(qū)的在售樓盤營銷負責人王罡說,往年,不少樓盤為了盡快回籠資金,他降500,我降2000,他降2000,我降2500,但今年,這種競相降價的場景,已經很少見到了。

不過,這位營銷負責人也說,雖然一些樓盤對外打出漲價牌,但實際上,具體到各個項目,卻呈現出兩極分化的態(tài)勢。

也有賣不動

“你看,都說(樓市)回暖,但附近這么多樓盤,也只有我們項目人多一點兒,周邊(項目)好多都是門可羅雀。”王罡說,與2016年時鄭州的樓市普漲不同,這一波(樓市)回暖的具體表現是,往年能正常賣的項目,今年也都有很好的表現,往年賣不動的項目、停工的項目,今年依然賣不動。

二手房中介從業(yè)者陳中飛也發(fā)現,即便是出于同一位置的二手房,一墻之隔的價格,也可能是天壤之別。

陳中飛的門店,位于鄭州帝湖花園附近,目前,帝湖花園的二手房,對外售價為每平方米9000元至1萬元之間,但與之一墻之隔的融創(chuàng)御湖宸院、民安西上等小區(qū)內,即便是未裝修的毛坯房,每平方米也能賣到一萬六七以上,都比帝湖高得多。

陳中飛說,其實,帝湖的房子也曾經賣過高價。以該小區(qū)一套面積為79.29㎡的小兩室為例,高峰期的2017年,能賣到105萬到110萬,2019年之前,基本都能賣到100萬,2019年之后,也還能賣到90多萬,到2020年,價格已經下跌到80多萬。如今,即便市場回暖,這套房子的成交價,仍然一路下跌至75萬至78萬,并未享受到所謂房價回暖的紅利。

同樣為房價難上漲懊悔的,還有吳輝的同學。“俺同學的房子,就在隴海路高架下面,高的時候能賣140萬,5年前我都跟他說,趕緊賣,每年俺們吃飯,我都說趕緊賣,催了幾年,現在想賣了,卻連100萬都不一定能賣掉了。”吳輝說,雖然外界都說鄭州的樓市回暖,但所謂的回暖,大多還是集中在一些新樓盤,以及二手房中的次新房、學區(qū)房,房價的上漲,至少目前來看,并不是一種普遍現象。

“如今的客戶(購房者),變得更專業(yè)了,開始有自己的判斷了。”吳輝忍不住感嘆道,往年那種閉著眼就敢買房的購房者,現在幾乎已經沒有了,“也是被市場嚇怕了。”畢竟,過去幾年不斷曝出的停工樓盤,甚至買房還貸近10年卻至今未能入住新房的購房者的遭遇,已經讓不少購房者成了驚弓之鳥。

薛志超便告訴第一財經,去年,很多來看房的客戶,還會上來就問,你能不能交房,會不會爛尾,“去年的客戶,你越跟他推銷,講的越多,他反而更擔心房子。”到了今年,一些購房者才開始定下心來,把關注的重點放在扛得住市場洗禮的大平臺、大公司身上,并逐步將關注的目光,放在樓盤的位置、配套以及品質上去。

馮凱也說,自己最好的朋友,就買到了爛尾樓,至今都沒能住上新房。也因此,這回輪到自己想置換改善房,心里還一直有陰影,擔心萬一買到“爛尾樓”,可咋辦。

不過,眼瞅著售樓部里熙熙攘攘的人群,馮凱又擔心,再不買,房價會不會越來越高,目前仍在實施的3.8%的房貸利率,會不會伴隨著樓市的逐步回暖,悄然提升?

眼瞅著馮凱猶豫不定的眼神,吳輝也開始勸他趕緊拿主意,畢竟,眼下的樓市還算不上全面回暖,一些開發(fā)商的日子過得依然艱難,還處于希望盡快回款的回血階段。

“你看,現在很多新房的價格,都跌破他(開發(fā)商)的成本價了。但這個時候,他就是跌破成本價也得賣,得先把現金撈出來,你等他回血過來,現金流不緊張了,肯定也不愿意折價賣了。”吳輝說,等現金流回正了,市場也已經回暖一段了,一些開發(fā)商就會慢慢調價,畢竟,每個開發(fā)商賣房,肯定都是想掙錢的。

(文中馮凱、吳輝為化名)

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