去年以來，金融管理部門出臺了一系列政策，包括“金融十六條”、住房租賃“金融17條”、改善優(yōu)質房企資產負債表計劃行動方案等，支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，意義重大、力度空前。

如今，房地產“金融十六條”發(fā)布已三個月，政策落實情況如何？

前期出臺政策的作用空間和效果大大改善

(資料圖片僅供參考)

“從2021年下半年以來，以恒大為代表的部分房地產企業(yè)由于長期‘高杠桿、高負債、高周轉’經營，患上了嚴重的‘高血壓’，資產負債表持續(xù)處于高風險狀態(tài)，最終不可持續(xù)出現(xiàn)風險。我們比喻，從‘高血壓’變成‘中風’。加上房地產市場中長期需求中樞水平下移，以及持續(xù)三年的疫情沖擊對就業(yè)、收入預期影響較大，多重因素疊加放大了房地產市場風險的外溢性。”3月3日，在國新辦舉行的“權威部門話開局”系列主題新聞發(fā)布會上，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝回答第一財經記者提問時指出。

“針對房地產市場出現(xiàn)的調整，去年底出臺了16條金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，會同相關部門從供給和需求兩端發(fā)力，促進房地產市場的平穩(wěn)運行。”潘功勝稱。

具體而言，從需求端看，因城施策實施好差別化的住房信貸政策，持續(xù)引導實際利率和首付比例下行，更好支持剛性和改善性住房需求；從供給端看，推動16條金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的落實，全面落實改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，弱化金融機構的過度避險情緒，引導金融機構提供正常的融資，將房地產企業(yè)納入民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）的支持范圍，保持了房地產市場融資的平穩(wěn)有序。同時，推出3500億保交樓專項借款，設立了2000億保交樓貸款支持計劃、1000億租賃住房貸款支持計劃；指導金融機構推動行業(yè)重組并購，加快風險的市場化出清。

為了支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2022年11月，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，也被稱為“金融十六條”。

潘功勝表示，隨著疫情形勢的好轉和疫情防控政策的調整，前期出臺政策的作用空間和作用效果大大改善。近一段時期，市場信心加快恢復，房地產市場交易活躍性有所上升，房地產行業(yè)尤其是優(yōu)質房地產企業(yè)的融資環(huán)境明顯改善。

2022年12月中財辦在中央經濟工作會議精神問答中曾指出：研究推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，擺脫多年來“高負債、高杠桿、高周轉”模式。

浙商證券首席經濟學家李超認為，這一表述意味著未來地產行業(yè)的參與主體將更多以“低負債、低杠桿、低周轉”的形態(tài)出現(xiàn)。

樓市信心有可能進一步回歸

對房企而言，“金融16條”最重要的意義在于支持合理融資需求，從開發(fā)貸、發(fā)債等多方面提供政策支持。房地產企業(yè)的融資環(huán)境明顯改善從幾組數(shù)據(jù)可以得到印證。

據(jù)潘功勝介紹，2022年9月-12月份，房地產開發(fā)貸款新增2300億，同比多增4200億。2022年四季度，房地產企業(yè)境內發(fā)債1200億，同比多增22%。今年1月，房地產開發(fā)貸款新增超過3700億，同比多增2200億。境內房地產債券發(fā)行400億，同比增長23%。

據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計，2023年以來，全國已有近90省市(縣)優(yōu)化調整房地產政策出臺調控措施過百次。2月已有46省市(縣)出臺政策49條，多地市場有所回溫，熱點城市出臺政策觀望情緒提升多地落實首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制，已有超30城降低首套房貸利率下限至4%以下。

此外，房價降勢趨緩也在釋放樓市回暖信號。1月70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)增加，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比轉漲，二、三線城市環(huán)比降勢趨緩。東部重點一、二線城市的房價率先回暖，其中上海、合肥、杭州新房價格增速領跑。

潘功勝強調，我國城鎮(zhèn)化仍然處于發(fā)展階段，居民家庭改善性住房需求潛力較大，租購并舉的發(fā)展模式也有很大發(fā)展空間。下一步，將堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，認真總結和吸取中國房地產市場發(fā)展過程中的經驗和教訓，會同相關金融部門抓好已出臺各項政策落實落地，支持剛性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租購并舉的住房市場發(fā)展，完善房地產金融基礎性制度和宏觀審慎管理制度，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進分析，隨著供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，疊加宏觀經濟修復預期增強，樓市信心有可能會進一步回歸，熱點城市的回暖趨勢可能會進一步延續(xù)，3月份有望出現(xiàn)“小陽春”行情。房地產市場整體的恢復有賴于宏觀經濟的修復，有賴于居民就業(yè)和收入預期的改善，市場整體恢復仍需時間。