在華北平原腹地，衡水不是河北GDP排名靠前的城市，但論起知名度，其他城市可能難以“望其項(xiàng)背”。

【資料圖】

這座城市有衡水老白干酒的生產(chǎn)基地，據(jù)相關(guān)文字記載，該酒興于漢，盛于唐，名于宋，正式定名于明代，已有1900多年的釀造歷史，是新中國(guó)第一家白酒生產(chǎn)企業(yè)。2002年，衡水老白干在上交所上市，成為河北省釀酒行業(yè)唯一一家上市公司，目前總市值約338億元。

不過，讓衡水這兩個(gè)字更為人所知，甚至成為一種標(biāo)簽的，還是高考“兵工廠”衡水中學(xué)。在高考大省河北，衡水中學(xué)以較高的清華北大錄取率，打造了魔幻同時(shí)不乏爭(zhēng)議的“高考神話”。放到全國(guó)，衡水中學(xué)、衡水第二中學(xué)進(jìn)入清華北大的學(xué)子人數(shù)，也與清華大學(xué)附屬中等知名學(xué)校相當(dāng)。

教育強(qiáng)市、超級(jí)中學(xué)，成為衡水最亮眼的名片，即便其較為嚴(yán)苛的教學(xué)模式、軍事化管理等數(shù)次成為全民爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，仍擋不住望子成龍的家長(zhǎng)想要搏一把的心態(tài)。去衡水讀書，變成莘莘學(xué)子闖過高考大關(guān)的“救生艇”，似乎只要踏上這片土地，人生就多了一種可能。

巨大的教育吸引力，讓衡水多了層光環(huán)，也催生了一些行業(yè)的生長(zhǎng)——比如學(xué)區(qū)房。在當(dāng)下全國(guó)許多城市，因多?；?、教師輪崗等政策的推行，學(xué)區(qū)房神話正在漸漸淡去。但在衡水，為孩子上學(xué)運(yùn)作落戶、選擇優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房，仍是許多人的“剛需”。河北各地家長(zhǎng)悄然來(lái)此，在這座人口不到五百萬(wàn)的四線城市，買下一張通往“諾亞方舟”的船票。

買房落戶上學(xué)“一條龍”

在各類房產(chǎn)信息網(wǎng)站上，衡水市的二手房源極具特點(diǎn)。要想吸引更多注意力、賣到高價(jià)，一定要帶上“立馬落戶”、“某某中學(xué)附近”、“全程陪讀”‘、“全程代辦”等字眼，這意味著該房源可能在當(dāng)?shù)匾凰弥袑W(xué)附近，如果買房落戶，便距衡水優(yōu)質(zhì)的教育資源更近了一步。

不過，衡水初高中學(xué)校眾多、派系龐雜，落戶及學(xué)籍政策也復(fù)雜多變，外地人往往一頭霧水，這便催生了一些或公開或灰色的中介生意。張凱（化名）在衡水做這行很多年了，通俗來(lái)說(shuō)就是為家長(zhǎng)提供落戶、買房、上學(xué)“一條龍”咨詢服務(wù)，以前他還干過高價(jià)倒賣學(xué)籍的生意。

近日記者以購(gòu)房者身份聯(lián)系到了張凱，據(jù)他所稱，今年春節(jié)后咨詢衡水上學(xué)問題的人特別多，僅他自己已幫十個(gè)人完成了買房落戶事宜。張凱所言并非全然夸大，在他組建的家長(zhǎng)群中，有來(lái)自河北省張家口、保定、邢臺(tái)、滄州等各個(gè)城市的家長(zhǎng)，時(shí)刻關(guān)注著衡水適合落戶的房源。

“基本上來(lái)咨詢買房落戶的都是外市人，今年衡水一些私立中學(xué)又開始招生，很多家長(zhǎng)沖著幾所名氣大的初中，想在周邊片區(qū)購(gòu)入學(xué)區(qū)房。這些學(xué)校教學(xué)質(zhì)量比較好，同時(shí)是寄宿制不用陪讀，甚至有一些外地家長(zhǎng)在孩子還上小學(xué)時(shí)，便開始操作買房。”張凱坦言。

為何提前這么久運(yùn)作？這要源于衡水特殊的落戶政策、中考考生分類政策。

在衡水，中考考生被分為a、b、c、d四類，a類生即戶籍學(xué)籍在桃城區(qū)滿五年、且初中三年在同一所學(xué)校就讀的考生，中考時(shí)可報(bào)考市區(qū)所有高中學(xué)校，可占用衡水中學(xué)、衡水二中、十三中、十四中公費(fèi)生指標(biāo)。如果順利考上衡中公費(fèi)生，不僅意味著學(xué)費(fèi)更低，更是進(jìn)入了教育資源優(yōu)質(zhì)的“本部”。

b類生則是中考報(bào)名前將戶籍、學(xué)籍遷入桃城區(qū)，但不滿足五年桃城區(qū)戶籍，中考不能占用衡中、二中、十三中、十四中公費(fèi)生指標(biāo)，不過可報(bào)考市區(qū)所有高中學(xué)校。c類生、d類生均沒有桃城區(qū)戶口，前者可填報(bào)部分中學(xué)的普惠生、自費(fèi)生等，后者則只能參加自主招生，普遍學(xué)費(fèi)更貴。

“衡水就這么大地方，以前很多外地人臨近中考才把戶口遷過來(lái)，俗稱‘中考移民’，導(dǎo)致當(dāng)?shù)乜荚嚫?jìng)爭(zhēng)更加激烈?，F(xiàn)在政策在戶籍、學(xué)籍上卡得緊了些，家長(zhǎng)看到變化就有點(diǎn)慌，但沒有辦法，未來(lái)政策會(huì)怎么變、是否會(huì)繼續(xù)收緊，現(xiàn)在都不好說(shuō)。”當(dāng)?shù)亓硪皇煜ぢ鋺粽叩娜耸糠Q。

這意味著，讓孩子成為a類生，便擁有更大機(jī)率進(jìn)入衡水中學(xué)、衡水二中等傳統(tǒng)強(qiáng)校就讀公費(fèi)生。因此，一些外地家長(zhǎng)從孩子小學(xué)三四年級(jí)時(shí)，便開始操作落戶衡水，以滿足“五年戶籍”的政策要求。

“除了掛靠親屬，落戶衡水主要有兩種方式，一是租房一是買房。租房需要每年給房東費(fèi)用，家長(zhǎng)和有兩套以上住房的房東，帶著相關(guān)證件去房管局辦理，再去派出所辦理居住證備案，后續(xù)民警還要上門隨機(jī)查看，180天后領(lǐng)取居住證、辦理落戶，手續(xù)繁瑣、周期長(zhǎng)。”張凱稱。

因此，挑選總價(jià)較低的房源，一步到位買房落戶，成為不少家長(zhǎng)的選擇。此時(shí)，教育質(zhì)量較高的優(yōu)質(zhì)初中片區(qū)，便是家長(zhǎng)們的學(xué)區(qū)房首選地。“衡水幾個(gè)私立初中實(shí)力較強(qiáng)，不過學(xué)費(fèi)也偏高、招生規(guī)模不固定，買房落戶還是傾向較好的公立片區(qū)，后期出手房產(chǎn)也方便。”張凱認(rèn)為。

當(dāng)?shù)貥鞘袛?shù)次起伏

有需求就有供應(yīng)，在衡水當(dāng)?shù)?，開發(fā)商、落戶代辦、房產(chǎn)中介等各方形成了緊密的利益鏈，開發(fā)商專門推出適合落戶的小戶型房源，各路中介則致力于帶家長(zhǎng)買入新房、或成交二手房賺傭金。

“優(yōu)質(zhì)的、裝修較好的二手學(xué)區(qū)房比較緊缺，有的小戶型房子同時(shí)幾個(gè)人想買，最后甚至漲價(jià)成交。”在當(dāng)?shù)刈龃k生意的李林（化名）稱，不過總體而言，二手房大多房齡比較老、過戶費(fèi)用也比較高。因此，那些低總價(jià)、小戶型的新房，成為一些家長(zhǎng)的落戶首選。

在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商熱推的樓盤中，有37～45平方米、一室一廳一衛(wèi)的小戶型，總價(jià)售價(jià)28萬(wàn)元，并宣稱一周便可落戶、三中學(xué)區(qū)；還有樓盤推出30～36平方米、一室一廳一衛(wèi)的小戶型，總房款18.8萬(wàn)元起，稱全款一星期可落戶，兩者皆為公寓性質(zhì)。值得注意的是，當(dāng)?shù)毓⑷粲邢嚓P(guān)申請(qǐng)文件，可辦理落戶、劃片上學(xué)，有的公寓則打著落戶旗號(hào)，最后讓購(gòu)房者大失所望。

“一般而言，過年后這兩個(gè)月，剛需買婚房的比較多，不過今年買學(xué)區(qū)房的占比也很大，一些樓盤學(xué)區(qū)房客戶比傳統(tǒng)的剛需群體都多。”李林稱，年后售樓處比較火熱，除了上述買學(xué)區(qū)房的因素，也受疫情后返鄉(xiāng)置業(yè)、樓市政策的影響，不少在北京工作的人回來(lái)置業(yè)。

當(dāng)?shù)匾晃环科笕耸恳脖硎荆馑穆鋺艏皩W(xué)籍政策變動(dòng)后，家長(zhǎng)要想讓孩子上公立高中，小學(xué)開始就要買房落戶，這對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有一定影響。在其所在樓盤，衡水周邊縣城的購(gòu)房者大約占一半，還有兩到三成是因?yàn)榻逃?gòu)房，剩下的則是改善客戶、返鄉(xiāng)置業(yè)等等。

今年來(lái)，衡水的新房市場(chǎng)微微躁動(dòng)，有樓盤均價(jià)上漲幾百塊。安居客數(shù)據(jù)也顯示，3月份衡水新房市場(chǎng)均價(jià)環(huán)比上月上漲了0.09%，二手房則環(huán)比微跌了0.19%。不過在許多當(dāng)?shù)厝丝磥?lái)，這并不能代表衡水樓市火熱，將時(shí)間軸拉長(zhǎng)，當(dāng)下的衡水市場(chǎng)仍處在低溫周期。

房天下報(bào)告顯示，這十多年來(lái)，衡水的房?jī)r(jià)發(fā)生了翻天覆地的變化，2010年時(shí)均價(jià)才3230元/平方米，2016年房?jī)r(jià)開始崛起，并在2017年達(dá)到瘋狂增長(zhǎng)的高峰，這座四線城市不少樓盤售價(jià)過萬(wàn)，許多人受市場(chǎng)情緒影響借錢買房，甚至期望當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)能攀升到兩萬(wàn)。

當(dāng)時(shí)之所以如此瘋狂，一方面是受地產(chǎn)行情影響，河北很多城市房?jī)r(jià)普漲；另一方面，彼時(shí)在京津冀一體化、雄安新區(qū)等規(guī)劃下，衡水被視為“雄安南大門”，河北方面極為重視衡水的戰(zhàn)略位置及交通建設(shè)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)也曾因政策利好出現(xiàn)一波“炒房客”。

不過，這一勢(shì)頭沒能持續(xù)多久，2018年開始衡水房?jī)r(jià)開始緩慢回落，2022年時(shí)均價(jià)大約8087元/平方米。“如今，市中心的房子有均價(jià)九千、一萬(wàn)的，不過外圍樓盤大多只有六七千，跟房?jī)r(jià)高峰時(shí)比可謂跌去不少，放在整個(gè)河北，衡水房?jī)r(jià)也算比較低的。”上述房企人士表示。

在很多本地人看來(lái)，衡水雖然教育標(biāo)簽突出，但來(lái)落戶買房的人終究是少數(shù)群體，最終還是要衡量城市的人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等基本面。只不過，對(duì)2022年生產(chǎn)總值1800.5億元、排在河北省第九位的衡水來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)做多做強(qiáng)的路還很長(zhǎng)。“除了衡水老白干、衡水的教育，這座城市還有更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)支柱嗎？衡水蓋了這么多樓，最后賣給誰(shuí)呢？”李林感慨稱。

與此同時(shí)，城市活力還要靠人才帶動(dòng)，衡水雖然培養(yǎng)了一大批清華北大高材生，但如何留住人才、增加就業(yè)吸引力，同樣是極為重要的課題。數(shù)據(jù)顯示，2000年以來(lái)衡水的人口總數(shù)一直穩(wěn)定在410萬(wàn)～450萬(wàn)左右，沒有發(fā)生明顯大幅上漲，2020年人口一度較2010年時(shí)還少。