近日，杭州樓市“小陽(yáng)春”來(lái)襲，有樓盤僅推出64套房源，竟引來(lái)2798組客戶參與搖號(hào)，中簽率低至2%，買到房堪比中了彩票。

不過(guò)，綜合當(dāng)?shù)卣块T及中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，杭州樓市近期雖然成交旺盛，二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)20個(gè)月以來(lái)新高，新房成交量同比上升98%，但一二手房均價(jià)卻仍然在下滑，總價(jià)300萬(wàn)元以下的剛需房成交占據(jù)整個(gè)市場(chǎng)的半壁江山。

高端改善盤40人搶一套房

(資料圖)

3月7日，杭州國(guó)際金融中心（IFC）第二次加推，這次僅推出了64套房源，且已經(jīng)有8套房源被A類人才預(yù)定，留給其他購(gòu)房家庭搖號(hào)的房源僅有56套。根據(jù)樓盤公示，最終共有2798戶家庭入圍搖號(hào)，其中含高層次人才家庭82戶，無(wú)房家庭531戶，綜合中簽率僅2%，有房家庭中簽率低至1.4%，這是杭州2023年以來(lái)中簽率最低的樓盤。

該樓盤去年6月首開(kāi)時(shí)，綜合中簽率為5.39%，有房家庭中簽率為3%，現(xiàn)在的中簽率相比去年直接腰斬。

2700多組客戶注定陪跑，這樓盤為何如此火？一名杭州新房渠道中介對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，杭州國(guó)際金融中心由港資新鴻基地產(chǎn)、平安不動(dòng)產(chǎn)以及杭州本地的錢投集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)，位于錢塘江和京杭大運(yùn)河匯流之處，擁有一線江景，毗鄰三堡地鐵站。該項(xiàng)目周邊的二手樓盤萬(wàn)科大都會(huì)79號(hào)、中海御道等掛牌價(jià)已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，而杭州國(guó)際金融中心的新房均價(jià)為69800元/平方米，一二手房?jī)r(jià)格倒掛促成了該樓盤銷售的火熱。

杭州國(guó)際金融中心的客戶門檻很高，首先這64套房都是大戶型，分為204平方米和437平方米兩種戶型，前者總價(jià)達(dá)到1500萬(wàn)元，后者總價(jià)超過(guò)3000萬(wàn)元，這意味著購(gòu)房者需要一定的財(cái)力；其次，本次所有家庭入圍搖號(hào)都需要頂格社保，其中高層次人才家庭入圍最低為E類社保205個(gè)月，這是杭州首次人才搖號(hào)也需要頂格社保才能入圍。

該樓盤將于下周正式開(kāi)盤，按照公證處搖號(hào)順序，購(gòu)房者依次在網(wǎng)上選房，每個(gè)客戶只有最多一分半鐘的選房時(shí)間，一旦認(rèn)購(gòu)成功就不能再更改。

杭州市場(chǎng)上其他改善型樓盤熱度也有顯著回升。比如申花板塊的綠城馥香園，均價(jià)55000元/平方米，總價(jià)千萬(wàn)起，是今年杭州第一個(gè)觸發(fā)社保入圍機(jī)制的樓盤，該項(xiàng)目2月加推了124套房源，最終共有1077戶家庭入圍搖號(hào)，E類人才家庭需要6個(gè)月社保，普通家庭需要193個(gè)月（約16年）社保才能入圍。2月底再次領(lǐng)證時(shí)，在杭州國(guó)際金融中心的分流效應(yīng)下，社保年限要求有所縮短，但入圍搖號(hào)的家庭總數(shù)相比前次搖號(hào)接近翻番，共有1893戶家庭入圍搖號(hào)。此外，鐵路北板塊的特發(fā)瀾棲府，總價(jià)區(qū)間在300萬(wàn)元至600萬(wàn)元，屬于較為普通的改善型樓盤，無(wú)房家庭需要67個(gè)月社保才能入圍，中簽難度翻番。

樓市回溫但整體均價(jià)下行

今年2月起杭州樓市的暖意盎然，不過(guò)像杭州國(guó)際金融中心、綠城馥香園這種大熱紅盤并不能展現(xiàn)杭州樓市的全貌，目前杭州樓市的成交主流仍然是300萬(wàn)元以下剛需住房，目前呈現(xiàn)“量升價(jià)跌”的趨勢(shì)。

根據(jù)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)，今年2月杭州新房共計(jì)成交8273套，其中主城區(qū)成交2466套，其他地區(qū)成交5807套；2月二手房共計(jì)成交5809套，環(huán)比上升170%。

杭州貝殼研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，2月杭州二手房網(wǎng)簽單量達(dá)7396套，環(huán)比1月增長(zhǎng)133%，與去年“517”新政后的6月網(wǎng)簽量相當(dāng)，也是自2021年6月算起20個(gè)月來(lái)的網(wǎng)簽最高值；2月份新房成交8452套，環(huán)比上漲1%，同比上漲98%，新房供應(yīng)7398套，環(huán)比上漲140%，同比上漲143%。

盡管成交數(shù)量大漲，但是根據(jù)杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年2月杭州二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為30765元/平米，環(huán)比1月份下滑2.2%；新房成交均價(jià)雖同比上漲7%，但環(huán)比下降12%。總體來(lái)看，杭州樓市當(dāng)前處于“量升價(jià)跌”的特殊階段。

這一情況與杭州樓市的成交結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。杭州二手房成交的主力面積段是60平方米至90平方米，占比達(dá)到46%，超過(guò)一半的購(gòu)房者選擇的都是90平方米以下小戶型，總價(jià)在300萬(wàn)以下，因此全市住宅均價(jià)并未隨著成交放量而提升。

新房市場(chǎng)也類似，雖然高端改善型樓盤搖號(hào)火熱、賺足眼球，但實(shí)際上杭州總價(jià)300萬(wàn)元以下新房成交占比最多，達(dá)到44%，200萬(wàn)至300萬(wàn)元才是增速最高的價(jià)位段。

一方面看房的買家增多，另一方面掛牌售房的業(yè)主數(shù)量也在迅速增加，據(jù)貝殼統(tǒng)計(jì)，今年2月杭州的二手房掛牌量環(huán)比漲了268%，創(chuàng)下22個(gè)月以來(lái)最高的單月度掛牌量，因此業(yè)主售房的信心指數(shù)也在下降，未達(dá)2021年同期水平。

新房庫(kù)存方面，出清周期整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但杭州遠(yuǎn)郊的去化仍艱難，臨安區(qū)出清周期為25個(gè)月，富陽(yáng)區(qū)為20個(gè)月。

杭州貝殼研究院認(rèn)為，目前市場(chǎng)回溫主要緣于過(guò)去較長(zhǎng)時(shí)間積壓的需求釋放，各行各業(yè)的復(fù)蘇和利率水平成為樓市“小陽(yáng)春”的核心驅(qū)動(dòng)力，預(yù)計(jì)3月二手房的成交量還會(huì)繼續(xù)上升，但是“量升價(jià)穩(wěn)”是主基調(diào)，改善型新房的搖號(hào)難度或?qū)⒗^續(xù)增加。