成都樓市逐漸復(fù)蘇之后，土地市場也在升溫。

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3月28日，成都進(jìn)行了今年以來的第二場土地拍賣，3宗涉宅用地全部達(dá)到最高限價(jià)“熔斷”成交，總成交面積達(dá)162畝，總成交規(guī)劃建面約26萬㎡，總成交金額38.06億元，平均溢價(jià)率14.5%。

此前的3月22日，成都舉行了2023年首場土地拍賣會(huì)，4宗涉宅用地也全部成交，約188畝，總成交規(guī)劃建面23萬㎡，總成交金額35.64億元，溢價(jià)率最高達(dá)15%。其中兩宗也是達(dá)到最高限價(jià)通過抽簽競得。

土地市場逐漸升溫

3月28日拍賣的3宗地，兩宗來自天府新區(qū)，一宗在金牛區(qū)。前者拍賣起叫價(jià)為12500元/平方米，后者為13500元/平方米；前者土地最高限價(jià)為14200元/平方米，后者為15400元/平方米。清水房限價(jià)均為3萬元/平方米。

此次拍賣仍然采用“限價(jià)競買+抽簽競得”的方式進(jìn)行拍賣。即拍賣宗地最高應(yīng)價(jià)達(dá)到設(shè)定的最高限價(jià)的，采取“抽簽競得”方式確定競得人。天府新區(qū)兩宗地在達(dá)到最高限價(jià)后，有20余家開發(fā)商參與抽簽，金牛區(qū)那宗地也有3家抽簽。

從進(jìn)入到抽簽環(huán)節(jié)的開發(fā)商數(shù)量可以看出這次土拍的熱度。實(shí)際上，3月22日的成都今年首場土拍會(huì)也出現(xiàn)這樣的情況，當(dāng)天拍賣的錦江區(qū)100畝地塊有46家企業(yè)報(bào)名，其中25家進(jìn)入抽簽環(huán)節(jié)，高新區(qū)43畝地塊有32家企業(yè)參與搖號(hào)抽簽。

這與去年的情況不太一樣。2022年，成都集中供地共推出169宗（9517畝），成交156宗（8499畝），流拍13宗。成交的宗地大部分是被“央國平”拍下，就是央企、本地國企、以及地方平臺(tái)公司，民營房企比較謹(jǐn)慎，并不活躍。

但是，今年這兩場土拍會(huì)參與的房企大大增加，民營企業(yè)較此前活躍，政府平臺(tái)公司有所減少。3月28日的土拍會(huì)有30多家企業(yè)報(bào)名，其中包括去年曾經(jīng)傳出遭遇危機(jī)的房企。此次拍賣的天府新區(qū)TF(07):2023-01地塊競得者邦泰就是四川本地民營房企。

不僅如此，此次拍賣的天府新區(qū)兩宗地實(shí)為去年流拍地塊。在2022年第三批次集中供地中，這兩宗地為一宗地，起拍價(jià)10550元/平方米，土地最高限價(jià)為12050元/平方米。此次分拆成兩宗地后，起拍價(jià)上漲了1950元/平方米。

中指研究院四川分公司研究總監(jiān)蘇宇向第一財(cái)經(jīng)表示，成都這兩場土拍都比較熱的原因是多方面的。

蘇宇表示，從市場方面來看，春節(jié)過后核心城市新房二手房市場成交量級(jí)快速回暖，增強(qiáng)了開發(fā)商的投資信心。而且兩次推出的地塊大多為核心區(qū)域高價(jià)值地塊，足夠優(yōu)秀的土地條件自然能對(duì)開發(fā)商形成足夠的吸引力。

從企業(yè)角度出發(fā)，目前也正是“補(bǔ)倉”并在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售回款的窗口期，除了成都之外，在北京、杭州等核心城市拿地積極性也都比過去一段時(shí)間高。另外，去年四季度開始房企融資困境開始有所改善，疊加春節(jié)之后銷售回款提供支撐，企業(yè)經(jīng)營狀況有所改善，也給了企業(yè)繼續(xù)滾動(dòng)開發(fā)的能力。

會(huì)否推高樓市？

3月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。在新房和二手房價(jià)格同比增幅上，成都在70個(gè)城市中位居第一。在新房價(jià)格環(huán)比增幅上，成都位居第三，二手房價(jià)格環(huán)比增幅上位居第一。

從到訪量和成交量大幅增加來看，成都新房二手房市場已經(jīng)復(fù)蘇。第一財(cái)經(jīng)了解到，一些樓盤已經(jīng)取消去年推出的優(yōu)惠以及和渠道商的合作。樓市復(fù)蘇，土地市場市場逐漸回暖，是否意味著樓市將繼續(xù)趨熱？

今年2月2日，成都市規(guī)劃和自然資源局在其官網(wǎng)發(fā)布了《成都市中心城區(qū)4月底前擬出讓住宅用地明細(xì)表》，成都中心城區(qū)將在4月底前擬陸續(xù)出讓涉宅用地35宗，共計(jì)1936畝。截至3月28日，成都已推出7宗（351畝）涉宅用地拍賣。也就是說，4月還將有28宗涉宅用地拍賣入市，合計(jì)約1585畝。

蘇宇認(rèn)為，目前成都新房二手房的市場熱度還在持續(xù)，加上土地市場的信息傳導(dǎo)，會(huì)促進(jìn)購房者增強(qiáng)置業(yè)信心、開發(fā)商增強(qiáng)投資信心，對(duì)維持成都房地產(chǎn)市場熱度是有利的，但不至于過于推高整個(gè)市場。

他表示，從新房成交量級(jí)來看，成都的市場恢復(fù)可以說回到了前幾年的平均水平，從購房者的置業(yè)邏輯來說，自住仍是主要需求，連帶考慮資產(chǎn)保值屬性，并沒有出現(xiàn)過于明顯的投機(jī)購房行為，“房住不炒”仍是市場恢復(fù)的底層邏輯。

蘇宇分析認(rèn)為，從前兩年兩集中的地塊限價(jià)情況看，新房的限價(jià)上限是有所放開的，從這個(gè)邏輯看，成都未來的房價(jià)上漲是有一定想象空間的。但從另一個(gè)角度說，就算限價(jià)放開，項(xiàng)目也未必能達(dá)到限價(jià)銷售，最終的價(jià)格決定因素還是周邊市場價(jià)格水平、產(chǎn)品本身的溢價(jià)能力、強(qiáng)銷期的區(qū)域競爭環(huán)境、市場供應(yīng)節(jié)奏等因素，價(jià)格重新回歸市場化主導(dǎo)，而非政策限制。

因此，他表示，成都未來確實(shí)會(huì)由于新項(xiàng)目的入市，通過結(jié)構(gòu)性因素影響價(jià)格指數(shù)上漲，但這個(gè)漲幅也會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，不會(huì)突然出現(xiàn)價(jià)格暴漲，購房者也不會(huì)接受這樣的價(jià)格變動(dòng)。

不僅如此，對(duì)于在這兩場土拍會(huì)上開發(fā)商積極參與競買的現(xiàn)象，蘇宇還認(rèn)為，目前還不能說開發(fā)商的運(yùn)營狀況得到了很大改善，只能說是在資金鏈允許進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)的情況下進(jìn)行的正常補(bǔ)倉動(dòng)作。

他說，此次天府新區(qū)拍賣的兩宗地在去年為一宗地，規(guī)模超百畝，起拍價(jià)超18億元，并且還須另外配建建筑面積不少于14.12萬平方米、總投資不低于6.17億元的拆遷安置房，資金和成本壓力造成了當(dāng)時(shí)的地塊流拍。而今年把一宗地分成兩宗，取消了安置房配建要求，并且將成品住宅從100%調(diào)整為不小于80%，起拍價(jià)也升至12500元/㎡。規(guī)模變小、拿地成本下降，再疊加本身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，才使得企業(yè)有意愿去競拍。