在剛剛過去的一季度，上海樓市的韌性得到充分顯現(xiàn)，新房、二手房市場皆有明顯恢復(fù)，來訪認(rèn)籌、帶看成交取得了亮眼成績。

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綜合多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，新房方面，一季度有6盤認(rèn)籌人數(shù)突破千人，整體去化率達(dá)79%，春節(jié)后有23個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)日光；二手房成交則連續(xù)兩個(gè)月走高，3月實(shí)現(xiàn)約2.4萬套，觸及近20個(gè)月來的高點(diǎn)。“小陽春”成色十足。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，上海市場不存在過熱的風(fēng)險(xiǎn)。多位受訪專家指出，新房方面，隨著供應(yīng)量的逐步增加，預(yù)計(jì)將會(huì)出現(xiàn)分流的情況，熱度有望趨于平穩(wěn)；而二手房方面，在此前積壓的需求釋放完成后，3月下旬至4月以來，周度成交已有所回落，市場趨于理性。

對于上海市場，業(yè)內(nèi)抱有充分的信心。2022年在上海摘得了10宗地塊的招商蛇口，在近期業(yè)績會(huì)上表示，將在接下來的上海土拍中新獲取一些項(xiàng)目。“今年大家對經(jīng)濟(jì)的預(yù)判整體是向好的。”仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負(fù)責(zé)人盛秀秀向記者表示，上海良好的基本面及其在國內(nèi)的地位，未來仍將持續(xù)吸引更多的人才聚集，“按照目前的趨勢，預(yù)計(jì)今年市場會(huì)有不錯(cuò)的表現(xiàn)。”

圖片攝影：任玉明

新房市場再現(xiàn)“千人搖”

近日，有購房者在社交媒體上披露，位于閔行的建發(fā)璟院開啟認(rèn)購，未能在網(wǎng)上預(yù)約的客戶只能線下排隊(duì)提交認(rèn)購材料。有購房者當(dāng)日晚上11點(diǎn)仍在排隊(duì)認(rèn)籌。

該項(xiàng)目是上海第三批次入市新盤，臨近漕河涇開發(fā)區(qū)，相關(guān)配套成熟，備案均價(jià)近9萬元/平方米；附近二手房源掛牌價(jià)約為11-13萬/平方米。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，該項(xiàng)目位于古美板塊，區(qū)位和配套都較好，與周邊二手房也有明顯倒掛，熱度高也較為正常。

盡管連夜排隊(duì)買房的情況并不普遍，但近來上海新房市場的熱度可見一斑。

一位有置換需求的購房者在2月末時(shí)出售了手中的房產(chǎn)，以便認(rèn)購3月底開盤的嘉定區(qū)一項(xiàng)目。“現(xiàn)在就剩下兩套房子了，離我選房還有30多分鐘，大概率選不上了。”選房當(dāng)日，該購房者告訴記者，不到200套房源一個(gè)小時(shí)已清盤。

這樣的“日光盤”在一季度并不算少見。據(jù)克而瑞上海統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后開盤的43個(gè)項(xiàng)目中，有23個(gè)實(shí)現(xiàn)“日光”，并且一季度有6個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌人數(shù)突破千人。

據(jù)盛秀秀透露，2022年第四季度，上海市場大約有36%的項(xiàng)目觸發(fā)了積分制，這一比例在今年一季度上升至47%，認(rèn)購熱情有較為明顯的恢復(fù)。她也指出，市場仍有明顯分化，部分區(qū)位不佳或開發(fā)商不知名的項(xiàng)目，熱度并不高，未能觸發(fā)積分制。

有多位業(yè)內(nèi)人士提及，當(dāng)前上海新房市場的火熱，在一定程度上是由于此前市場供應(yīng)量較少?？硕鹕虾Ｖ赋?，受前期疫情以及春節(jié)返鄉(xiāng)潮等影響，一季度樓市供應(yīng)明顯放緩，僅3月供應(yīng)沖高，同期積壓了2個(gè)月的購房需求釋放，伴隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的趨勢，市場熱度出現(xiàn)回升。

“這一波供應(yīng)不算多，再加上2、3月市場情緒起來，客戶的入市節(jié)奏就比較快。”盧文曦分析稱，行情起來之后，隨著購房者預(yù)期的轉(zhuǎn)變，看跌的人減少，需求也隨之釋放。

這一熱度或?qū)㈦S著供應(yīng)量的增加而有所回落。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出，雖然同比2022年前三批次，今年新盤供應(yīng)的項(xiàng)目數(shù)量和房源數(shù)量減少了三四成，但是從供應(yīng)節(jié)奏來看，今年幾乎快了一倍，預(yù)計(jì)到年中，供應(yīng)體量有望超過前兩年。

公開信息顯示，2022年前三批次供應(yīng)的時(shí)點(diǎn)分別為2月中旬、6月中旬、7月中旬；而今年的則分別在2月初、3月中旬、4月初。克而瑞預(yù)計(jì)，第3-5批次新房大概率將在二季度接踵而至，市場熱度或難延續(xù)高位，新房易“撞車”分流。

據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，第一批集中供應(yīng)中有超過一半的項(xiàng)目觸發(fā)積分，第二批次從公布的認(rèn)購情況來看，觸發(fā)積分的項(xiàng)目減少。另有統(tǒng)計(jì)顯示，自3月中旬第二批次29個(gè)新盤官宣至今，目前有7個(gè)預(yù)計(jì)觸發(fā)積分。

盧文曦認(rèn)為，盡管3月下半月市場情緒比高峰時(shí)期有所回落，但仍處于活躍狀態(tài)，繼續(xù)保持一定數(shù)量的網(wǎng)紅盤，穩(wěn)定了市場熱度，預(yù)計(jì)4月成交繼續(xù)會(huì)維持在合理區(qū)間運(yùn)行。

二手房成交節(jié)奏放緩

上海的二手房也在一季度同步啟動(dòng)。2月中下旬時(shí)，有購房者告訴記者，剛看過兩三天的房源就被中介告知已成交出售，而他所租住的陸家嘴房源在這一時(shí)期也迎來了更多看房者，“周末兩天前后來了三波人”。浦東塘橋板塊一中介也向記者透露，春季復(fù)工之后，門店也重啟了人員招聘。

看房熱情的高漲也很快反應(yīng)在成交上。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2月上海二手房成交量達(dá)到了19280套，成交套數(shù)直逼去年7月高點(diǎn)。盧文曦直言，這一成交表現(xiàn)多少有些超出市場預(yù)期，“2萬套是上海二手房的“陽春線”，一旦越過說明市場由冷轉(zhuǎn)熱”。

市場熱度在3月份得到延續(xù)，單月成交量環(huán)比再增加至23991套，同比亦大幅增加86.12%，這也是近20個(gè)月成交以來的高點(diǎn)。

盛秀秀指出，二手房市場的熱度一方面源于掛牌量增加，更多人籌集資金去打新、置換，市場上可選房源增多，促成了更多成交量；同時(shí)，市場近來的預(yù)期扭轉(zhuǎn)企穩(wěn)，購房者預(yù)期房價(jià)不會(huì)再跌了，在未能進(jìn)入新房市場的情況下轉(zhuǎn)向二手市場。

這波市場的熱度尚未能促成價(jià)格的上漲。盛秀秀表示，“成交量起來一段時(shí)間之后才會(huì)帶來價(jià)格的增長，我們認(rèn)為到下半年或許有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)小幅的上揚(yáng)。”

不過，近來的二手房成交出現(xiàn)了些許回落。楊雨蕾坦言，雖然3月份的成交量再度回到2萬套以上，但這僅代表3月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，實(shí)際上，從3月第二周開始，近幾周的周度成交已出現(xiàn)連續(xù)回落。

滬上某連鎖中介位于浦東內(nèi)環(huán)一門店的經(jīng)理向記者透露，近期，其所在門店的整體帶看和成交確實(shí)有所下滑。“我們所在的大區(qū)在2月份整體賣了80多套，3月份有70多套，4月以來的節(jié)奏比3月份又有所下降，預(yù)計(jì)可能成交會(huì)少10套左右。”

在楊雨蕾看來，雖然近期成交節(jié)奏有所放緩，但一季度月均1.7萬套的成交表現(xiàn)，較去年的表現(xiàn)仍可圈可點(diǎn)，流動(dòng)性處于正常范圍內(nèi)。從鏈家的數(shù)據(jù)來看，新增客戶并未出現(xiàn)明顯下降，大家對市場的關(guān)注度并未減少。