2023年的上海首輪土拍排面十足。一家開發(fā)商報(bào)名十余塊地、20余家企業(yè)搶一塊地、拍地到深夜……超50家房企歷經(jīng)四天競(jìng)拍,最終有22房企成功摘地,部分房企則顆粒無收。
據(jù)統(tǒng)計(jì),本輪上海土拍19宗地塊全部出讓,4宗底價(jià)成交,15宗地進(jìn)入一次性報(bào)價(jià),合計(jì)收金519億元,平均溢價(jià)率為7.3%,熱度顯著升高。從拿地?cái)?shù)量來看,僅保利發(fā)展、招商蛇口、萬科、中鐵建、象嶼、金地分別獲得2宗地塊,過往一口氣拿下4、5宗地塊的情況不再。其中,全場(chǎng)最貴的閔行梅隴地塊由萬科&中鐵聯(lián)合體獲取,總價(jià)達(dá)75億元。
(進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的15宗地塊情況)
(資料圖片僅供參考)
在中指研究院上海常務(wù)副總經(jīng)理張文靜看來,如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面,是由于當(dāng)前房企戰(zhàn)略高度趨同,即向一二線核心城市聚集,疊加房企年初積極補(bǔ)倉等多重因素,推動(dòng)了上海此次土拍熱度高企。為了獲取更高的中簽率,房企更多地采取了聯(lián)合體的形式拿地,19宗地塊中有8宗由聯(lián)合體獲得,占比近5成。
核心城市不能缺席
“不少地塊報(bào)名參與的房企多達(dá)20多個(gè),也是近幾年上海土拍市場(chǎng)少見的熱鬧景象。”上海中原地產(chǎn)資深市場(chǎng)分析師盧文曦感嘆道。據(jù)好地研究院統(tǒng)計(jì),本批次參拍房企數(shù)量明顯提升,超過50家(不含城投),是2022年以來最多的一次。
圖片攝影:任玉明
從地塊報(bào)名情況上來看,有半數(shù)地塊獲得了10家以上房企報(bào)名參,有4宗地塊有超過20家開發(fā)商進(jìn)行爭(zhēng)奪。閔行莘莊16A-07A地塊、青浦西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)地塊堪稱全場(chǎng)最熱,均收獲了約30家房企的青睞。
同時(shí),有多家房企一口氣報(bào)名了10余宗地塊的競(jìng)買,如招商蛇口、保利、華發(fā),快速崛起的建發(fā)、象嶼、越秀地產(chǎn),以及“圍標(biāo)”事件之后首次參與公開市場(chǎng)拿地的萬科、華潤(rùn)置地等。此外報(bào)名5宗及以上地塊的還有中海、金茂、綠城、大家、大華等。
如此眾多競(jìng)爭(zhēng)者同時(shí)參與的一個(gè)結(jié)果就是不斷被拉長(zhǎng)的現(xiàn)場(chǎng)資料審核環(huán)節(jié),以及快速結(jié)束的競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。21日上午出讓的閔行莘莊地塊,在經(jīng)過約2個(gè)小時(shí)資料審核等工作后,進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)僅約30秒,報(bào)價(jià)便觸及中止價(jià)并轉(zhuǎn)為一次性書面報(bào)價(jià)。
上述為眾多房企關(guān)注的西虹橋龍聯(lián)路地塊更是歷時(shí)8小時(shí),期間出現(xiàn)一場(chǎng)系統(tǒng)問題,直至20日約22點(diǎn)30分才完成出讓。“這也是上海土拍史上少有的現(xiàn)象。”盧文曦表示。
激烈的競(jìng)爭(zhēng)下,一輪土拍中摘得4、5宗地塊的情況不再。據(jù)統(tǒng)計(jì),保利發(fā)展、招商蛇口、萬科、中鐵建、象嶼、金地分別摘得2宗地塊,已算得上是本場(chǎng)贏家;以全口徑計(jì),拿地金額最高的是萬科,共斥資約114.3億元。而包括中海等在內(nèi)的房企雖則報(bào)名了多宗地塊,但仍顆粒無收。
盧文曦向記者分析,本輪上海土拍的激烈態(tài)勢(shì)主要由兩方面因素構(gòu)成。其一,按照現(xiàn)在的節(jié)奏,上半年獲取的地塊有望在2023年內(nèi)上市銷售、貢獻(xiàn)業(yè)績(jī);其二,三月份時(shí)的市場(chǎng)情緒好轉(zhuǎn),這一輪調(diào)整的底部基本上已經(jīng)出現(xiàn),在這一情況下,對(duì)房企來說,核心城市的核心資產(chǎn)肯定需要配置,重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)自然也就不能缺席。
2022年以來,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重,上海則一枝獨(dú)秀。據(jù)好地研究院數(shù)據(jù),在其他城市新房銷售面積、金額均呈現(xiàn)較大降幅的行情背景下,上海全年商品住宅銷售金額同比增長(zhǎng)9%、成交面積僅有微小降幅。
2023年以來,諸多樓盤今年開盤認(rèn)購成績(jī)優(yōu)于去年,去年銷售較不理想的樓盤,今年的去化速度明顯加快。好地研究院認(rèn)為,在新房預(yù)期去化快、拿地利潤(rùn)空間大、土拍制度優(yōu)化的形勢(shì)下,上海不僅吸引全國(guó)性房企加大投資力度,還不斷吸引著外來房企想要“分得一杯羹”。
聯(lián)合競(jìng)買成主流
如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下,在本輪土拍中,房企聯(lián)合拿地的情況變得更為普遍。
除了過往上海土拍市場(chǎng)上常見的建發(fā)+聯(lián)發(fā)、華發(fā)+越秀、招商蛇口+象嶼之外,本次還出現(xiàn)了中鐵建與萬科、招商與南昌市政等形成了新的組合。而上述獲取了兩宗地塊的6家房企中,皆有一宗地塊是以聯(lián)合體的形式獲得。
同時(shí),不少地塊中有半數(shù)競(jìng)買人是以聯(lián)合體的形式出現(xiàn)。在寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)地塊的出讓中,共計(jì)12位競(jìng)買人有7位是聯(lián)合體,甚至有一組聯(lián)合體由4家開發(fā)商組成,包括象嶼地產(chǎn)、浙江交投、上海北蔡房地產(chǎn)、同進(jìn)置業(yè)。這在此前的土拍中是頗為少見的組合形式。
盧文曦指出,這次集中出讓土地比較多,房企要增加拿地概率必須“廣撒網(wǎng)”,而這又對(duì)資金提出更高要求,采取多家房企聯(lián)合可以提升“中簽率”。
事實(shí)上,一直以來,上海都以高門檻著稱,除了對(duì)房企資格審查嚴(yán)格之外,對(duì)資金要求也頗高。根據(jù)規(guī)定,房企須提前自有資金存入監(jiān)管銀行封存并實(shí)施監(jiān)管,這筆資金通常為地塊起價(jià)的100%-110%。
值得一提的是,本次土拍中,民營(yíng)開發(fā)商的參與熱情有了明顯的提高。
據(jù)好地研究院統(tǒng)計(jì),共有19家民企(含外資)參拍,除了金地、龍湖、碧桂園等規(guī)模房企,大華、寶華、華麗家族、同潤(rùn)等本土房企之外,還不斷有新面孔出現(xiàn)在上海市場(chǎng)上,如天陽地產(chǎn)、金新城等長(zhǎng)三角民企也意欲進(jìn)軍上海市場(chǎng)。由于資金實(shí)力的限制,上述民營(yíng)企業(yè)大多數(shù)只參加1-2宗,參拍資金多在20億元以下。
隨著參與度的提高,民企的收獲也有所增多。開拍首日,龍湖聯(lián)合體便以底價(jià)拿下了嘉定區(qū)的江橋地塊;深耕在金山的安徽新華,繼續(xù)聚焦熟悉的板塊,順利摘得了金山區(qū)亭林鎮(zhèn)地塊。
從全國(guó)的土地市場(chǎng)形勢(shì)來看,民企拿地的積極性也有較為明顯的提高。
據(jù)中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增分析,部分城市民企拿地金額占比提升。在2022年22城集中供地累計(jì)拿地金額中,民企占比僅16%;2023年以來,22城已成交城市中,杭州、南京、成都、寧波城市民企拿地金額占比有所提升,如杭州民企拿地金額占比在五成以上,南京土拍民企拿地金額占比亦有所提高,偉星、欣源置業(yè)等民企均競(jìng)拍至地價(jià)上限摘取地塊;成都更多為當(dāng)?shù)孛衿螅缯\(chéng)一投資、四川邦泰置業(yè)、樂山海天、嘉禾興等。
盤江股份4月20日發(fā)布2022年年度報(bào)告,2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入11843億元,同比增長(zhǎng)2177%;歸屬于上市公司股更多
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