曾經(jīng)是全球樓市炙手可熱的焦點(diǎn),而如今卻量價(jià)齊跌。韓國樓市經(jīng)歷了什么?
韓國樓市曾經(jīng)有多熱呢?據(jù)韓媒報(bào)道,2021年,韓國房價(jià)漲幅達(dá)到15.9%。一輪暴漲之后,韓國的房價(jià)攀升到了全球第二。Numbeo等數(shù)據(jù)顯示,2022年,首爾市中心的房價(jià)達(dá)到15萬元人民幣/平方米左右,外圍區(qū)房價(jià)也接近8萬元/平方米。
【資料圖】
但根據(jù)韓國房地產(chǎn)委員會(huì)每月更新的韓國房價(jià)指數(shù)(KHPI),相較于2017年11月的歷史高點(diǎn)(103.793),2023年5月時(shí)該指數(shù)為93.8,已連跌12個(gè)月。
進(jìn)入2023年,隨著“高燒”褪去,韓國公寓、多戶型住宅等共同住宅公示價(jià)格較2022年平均下降18.63%,降幅創(chuàng)下歷史新高。在匯聚韓國近半數(shù)人口的首爾,部分區(qū)域的房價(jià)跌幅同期已達(dá)40%,而同期的成交量更是暴跌70%。
首爾科學(xué)綜合研究生院大學(xué)主任教授黃菲見證了韓國樓市從近年來的暴漲到如今的暴跌。她回憶道,韓國房地產(chǎn)經(jīng)歷了文在寅政府時(shí)期嚴(yán)格限制房地產(chǎn)交易的冰河期,也經(jīng)歷了2020年~2022年寬松貨幣政策的刺激,導(dǎo)致了整體房價(jià)大幅上漲了四五成,甚至有些地區(qū)的房價(jià)相較2014~2015年的低位時(shí)翻了一倍。
“這也是我在韓國生活了二十多年來頭一次見到這么短的時(shí)間內(nèi)韓國房價(jià)漲得這么快。之后房價(jià)又暴跌回2020年左右,不過最近看市場又有所回升。”黃菲說。
6月中旬韓國央行行長李昌鏞表示,韓國房地產(chǎn)貸款逾期率正在增加,需要密切關(guān)注相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
加息疊加供大于求
對于當(dāng)前過山車般的韓國房地產(chǎn)價(jià)格,黃菲并不意外。數(shù)據(jù)顯示,韓國樓市價(jià)格的分水嶺出現(xiàn)在2021年8月。當(dāng)時(shí),恰逢美聯(lián)儲開始祭出加息政策,韓國央行也緊隨其后。韓國央行公開數(shù)據(jù)顯示,從2021年8月到今年1月,韓國央行多次上調(diào)基準(zhǔn)利率,累計(jì)加息300個(gè)基點(diǎn)至3.5%,達(dá)到2008年末以來的最高水平。
黃菲認(rèn)為,居高不下的利率進(jìn)一步遏制房屋需求,成了當(dāng)前韓國樓市降溫的重要原因。“加息導(dǎo)致了兩個(gè)方面的問題,一個(gè)是流向房地產(chǎn)的資金成本升高了,原來可以低息貸款買房的環(huán)境發(fā)生了改變,很多資金不流向房市,轉(zhuǎn)向了其他領(lǐng)域。”她分析道,“另一個(gè)則是不少在2021年房價(jià)高點(diǎn)時(shí)的購房者選擇了浮動(dòng)利率貸款買房,利息飆升導(dǎo)致還貸金額翻倍,結(jié)果償還困難,有些停貸房主的房子成了法拍房。要償還高額貸款的人可能開始幾個(gè)月可能還挺得住,但隨后由于租金也在下跌,想要出租都沒那么容易。”
在今年5月的貨幣政策會(huì)議上,韓國央行連續(xù)第三次維持政策利率不變,但暗示在通脹持續(xù)的情況下可能會(huì)再次加息。
此外,黃菲還提到,在2022年底韓國市場上短時(shí)間出現(xiàn)的大量新房,也助推了當(dāng)前的樓市降溫。去年底首爾松坡區(qū)奧林匹克公園附近遁村住宅區(qū)的改造,使得市場上一下涌現(xiàn)了多達(dá)12032戶新增住宅。“這是韓國房地產(chǎn)史上最大的公寓小區(qū)。由于一下子這么大的新房供給到市場上,而且當(dāng)時(shí)正值房價(jià)從高點(diǎn)下滑,加之這個(gè)小區(qū)的認(rèn)購價(jià)與周圍的公寓相比較高,當(dāng)時(shí)政府怕出現(xiàn)大量認(rèn)購者不簽約、不入住導(dǎo)致空置率過高的問題,因此尹錫悅政府急忙在今年1月3日推出了諸多緩解房地產(chǎn)困境的舉措。”她說。
在黃菲看來,新房供給雖然增多,但原有的需求方卻沒有發(fā)生什么大的變化,加之其他持有房產(chǎn)的人看到房價(jià)的跌勢,也紛紛掛出自己的房子待售,這就使得市面上的房屋數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)供過于求。她還記得,很多房子即便掛牌半年也無人問津,甚至一些人急于周轉(zhuǎn)資金,掛出了2020年左右的房價(jià),“由此整體的房價(jià)也就快速進(jìn)入了下行通道”。
成敗皆因“全租房”?
除了美聯(lián)儲帶動(dòng)的加息潮,以及市場上供過于求的現(xiàn)狀,韓國房產(chǎn)市場特有的“全租房”制度在當(dāng)前的樓市波動(dòng)中似乎也成為了壓垮韓國樓市的最后一根稻草。
所謂“全租房”,即租客一次性交給房東房屋價(jià)值60%~70%的押金,就可以“免房租”在此居住。房東往往將這筆押金用作投資或其他用途,因此常常出現(xiàn)租約到期后房東無法按照約定全額返還租客押金的情況。有的房東需要通過租客的押金來償還名下其他房產(chǎn)的房貸,甚至有房東直接將有欠貸問題的房屋租給住戶。當(dāng)資金斷裂,銀行將相關(guān)房產(chǎn)進(jìn)行抵押拍賣,租客只能被迫搬離。
亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI(Juwai IQI)集團(tuán)總經(jīng)理Daniel Ho告訴第一財(cái)經(jīng)記者:“在韓國,每個(gè)人必須要有房子這個(gè)觀念根深蒂固,這是全租房出現(xiàn)的主要原因,這種模式盛行于上世紀(jì)60年代,個(gè)體只需要付一小筆錢作為首付,或者從銀行貸款作為首付買下房子,然后用這種模式出租給租戶,用租戶的押金去還房貸,成為業(yè)主后再坐等房產(chǎn)升值。”Ho認(rèn)為,從上世紀(jì)60年代以后,韓國經(jīng)濟(jì)一直騰飛,房價(jià)也一路上漲,全租房模式成了韓國人財(cái)富增長的途徑。
“全租房也讓年輕家庭只需準(zhǔn)備一份押金而不用付月租金也能住上房子。因此,不少年輕家庭就是用這個(gè)方法,在名校周邊的學(xué)區(qū)房‘免費(fèi)’住到孩子畢業(yè)。”他說道。數(shù)據(jù)顯示,到2021年,全租房占韓國租房市場的70%,在年輕租戶中的占比達(dá)80%。
“韓國央行的加息直接導(dǎo)致業(yè)主的還貸月供增加,再加上后疫情時(shí)代經(jīng)濟(jì)不景氣,那些還不起租戶貸款的業(yè)主只能眼看著銀行把房子拿去拍賣,而租戶也無法拿回全部押金,這樣的案例不用多,就已足夠嚇退潛在租客了,所以現(xiàn)在全租房沒人敢問津了。”Ho說道。
“加息潮后,市場上供應(yīng)的新房以及舊房更多了,那么對于租客來講可選擇的房源也更多了,租金自然就下降了;租金少了意味著想去做房產(chǎn)投資的需求也就降低了。”黃菲稱。
何時(shí)觸底反彈?
Ho預(yù)估,韓國很多業(yè)主的還貸會(huì)在下半年撐不住,屆時(shí)會(huì)是韓國樓市低谷,但也有數(shù)據(jù)表明,韓國樓價(jià)的跌勢在今年頭幾月已經(jīng)緩解,房價(jià)正在逐漸趨穩(wěn)。
“如果今年下半年韓國銀行選擇降息,則韓國樓市最糟的一幕有望翻篇。”Ho稱。
其實(shí),尹錫悅自去年5月上臺后為了穩(wěn)樓市,已推出了很多刺激房地產(chǎn)交易的政策,但收效甚微。“去年底1.2萬戶新增住房涌入市場,迫使尹錫悅政府不得不做出更多努力來對市場的巨大波動(dòng)作出回應(yīng)。”黃菲回憶道,由此尹錫悅政府在今年1月初火速推出了“一·三救市政策”。對房地產(chǎn)政策大幅松綁,解除了首爾除江南三區(qū)及龍山區(qū)等四大熱門區(qū)域以外的交易限制區(qū)域,大幅下調(diào)了持有多套房的稅率,放松多套房持有者的貸款限制,下調(diào)住房交易稅率等。因此,在2023年春季,首爾市內(nèi)的房產(chǎn)交易出現(xiàn)了一波“小陽春”。
不過,隨著時(shí)間的推移,韓國政府這套史無前例的組合拳也遭到了很多質(zhì)疑。比如,黃菲認(rèn)為,遁村住宅區(qū)似乎是最主要的受益者,因?yàn)樾抡袑τ谵D(zhuǎn)賣年限從原先10年縮短至3年,更多是為了防止大量認(rèn)購成功的房主放棄簽約從而導(dǎo)致過高的空置率造成房地產(chǎn)市場的恐慌。
在她看來,目前韓國整個(gè)房地產(chǎn)市場的交易量還是萎靡不振,盡管當(dāng)前房價(jià)下跌的趨勢已放緩,但是很多專家還是認(rèn)為沒有見底,預(yù)計(jì)今年底到明年年中時(shí)可能見底。
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