5月25日，龍湖與渝中區(qū)國資公司攜手打造的高端人才公寓在七星崗原嘉陵大廈開工。這將是龍湖在重慶打造的第五個長租公寓項目。早在前年，龍湖就宣布推出長租公寓“冠寓”品牌，并將其作為繼地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)后創(chuàng)建的第四大主航道業(yè)務(wù)。

不只是龍湖，萬科、旭輝等房企都在重慶進行了長租公寓布局。這個在國內(nèi)只有五六年生命的新興業(yè)態(tài)，對重慶的房屋租賃市場產(chǎn)生了怎樣的影響?知名房企紛紛布局，長租公寓市場究竟有何魅力?記者近日對此進行了詳細調(diào)查。

長租公寓設(shè)施齊全讓年輕租客“心癢”

大學畢業(yè)剛工作一年的劉會眼下準備“換房東”。她目前在石橋鋪租的是一套一室一廳的電梯房，每月房租1300元，簡裝修，房東配置了基本的二手家電和家具。“這不是我喜歡的風格!”劉會為了讓自己住得舒服點，又從網(wǎng)上買了書柜、臺燈和懶人沙發(fā)，才勉強有了一點“家”的感覺。

但她還是不滿意，總覺得生活少了點什么。小區(qū)是2000年以前建的單體樓，過道、電梯都貼了很多“牛皮癬”，物業(yè)管理也很差勁。同一層樓的鄰居之間，幾乎沒有交流。

去年底，劉會無意中從新聞里了解到了“長租公寓”這一新型租賃形式。她特意在網(wǎng)上搜索到幾個長租公寓的網(wǎng)站，在瀏覽公寓照片時，立即在心里“種了草”：北歐風格的裝修，家具、家電一應俱全外，還有毛絨玩具、照片墻、臺燈、綠植等軟裝。最讓她心動的是，這些公寓的公共空間配有健身房、咖啡廳。這意味著，她每天下班回來后不用把自己鎖在房間里。

劉會幾乎當時就下定決心，半年后換房時，一定要住進長租公寓。不過即使是單間配套，她也需要比現(xiàn)在每月多負擔至少500元的租金。對于每月工資5000元左右的劉會而言，要拿出近2000元來租房子，再除去生活費、交通費等開支，便幾乎沒什么結(jié)余了。

即便如此，眼看下個月就要結(jié)束租約，她仍在昨天撥通了一個長租公寓的預約看房電話。

25平方米租金2000元左右

長租公寓一開業(yè)就滿租

位于石橋鋪的龍湖冠寓新壹城，是龍湖于去年在重慶打造的長租公寓之一，共有204套房源，平均面積在25平方米左右，平均租金在2000元左右。

“沒想到在裝修期間就被預約滿了，一開業(yè)就滿租。”重慶龍湖地產(chǎn)副總經(jīng)理、冠寓發(fā)展部負責人羅政介紹，從全國的長租公寓市場來看，開業(yè)能達到70%的出租率就很不錯了，而他們重慶的三個店平均出租率甚至高達90%以上。

今年5月，龍湖又推出了新壹城二店。從前年起，龍湖已在重慶先后布局了4個店，主要以自有物業(yè)為基礎(chǔ)，分別位于江北的源著、渝北的佰樂街、九龍坡區(qū)的新壹城。

就在5月25日，龍湖與渝中區(qū)國資公司攜手打造的原嘉陵大廈長租公寓項目正式開工，這將成為其在重慶的第5個長租公寓。與前4個店相比，嘉陵大廈這個項目的房間數(shù)量要多得多，共有500多個房間，面積19000平方米。由于是與國資公司聯(lián)合打造，這個公寓被定位為高端人才公寓，將服務(wù)于渝中區(qū)的高端人才發(fā)展服務(wù)戰(zhàn)略，主要解決渝中區(qū)眾多外派企業(yè)高管、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才的品質(zhì)公寓租住需求。

羅政介紹，目前龍湖集團已在全國20多個城市布局了長租公寓業(yè)務(wù)，2017年開業(yè)房間量逾1.5萬間。

各大知名房企

紛紛在渝布局長租公寓

除了龍湖以外，目前在重慶布局了長租公寓的知名房企還有萬科、旭輝。

萬科是最早進入長租公寓的房企，早在2015年年初，便推出長租公寓品牌“萬科驛”，后更名為“泊寓”。據(jù)報道，截至2017年，累計開業(yè)超2.4萬間。目前萬科泊寓已在重慶布局2家門店：2015年11月落地九龍坡的西九店共有123套房源;位于渝中區(qū)的錦尚店于2017年8月正式開業(yè)，總共105套房源。

旭輝近年來也將長租公寓作為多元化布局的方向之一，積極開展長租公寓的布局，并打造了長租公寓品牌“領(lǐng)寓”。去年底，旭輝集團對外表示，旭輝領(lǐng)寓長租公寓儲架類權(quán)益型REITs，獲得上海證券交易所審議通過。這也是國內(nèi)首單民企長租公寓儲架類權(quán)益型REITs。公開資料顯示，旭輝領(lǐng)寓REITs儲架注冊規(guī)模30億元，涉及10~15個項目，獲準在2年內(nèi)分期完成發(fā)行。首期發(fā)行底標的項目，為已實現(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)金流入的旭輝領(lǐng)寓旗下的兩個長租公寓項目。截至去年底，旭輝領(lǐng)寓已在上海、北京、深圳、廣州、杭州、蘇州、重慶、成都等城市布局，房源超過1.5萬間。

從全國來看，碧桂園、綠地等房企也在去年開始涉足長租公寓業(yè)務(wù)。2017年5月，碧桂園上海區(qū)域新成立了長租公寓和產(chǎn)城事業(yè)部。綠地將長租公寓納入發(fā)展戰(zhàn)略。

租客樣本

創(chuàng)客白領(lǐng)高管老板成主力也有月薪幾千元的“小白”

究竟有哪些人群租住長租公寓?他們能否代表未來租賃市場的潛力?記者在長租公寓的租客中進行了調(diào)查。

租客群可交朋友

還可以發(fā)展業(yè)務(wù)

陳莉自從去年3月搬進龍湖冠寓源著店的單間配套后，就打算會長期租下去。她是一名創(chuàng)業(yè)者，公司總部在成都，由于她去年開始駐扎重慶拓展業(yè)務(wù)，成都的大房子就一直空著。一次偶然的機會，她看到了龍湖冠寓的廣告，便在去年3月“拎包”搬進了源著。沒想到，這次搬家不僅改變了她的生活，讓她結(jié)識了很多朋友，還促進了她的事業(yè)發(fā)展。

“有好幾個業(yè)務(wù)都是來自鄰居，至少為我的公司帶來了百萬元收益。”陳莉介紹，她的公司是做企業(yè)培訓的，她本人也是一名“企業(yè)教練”，主要為企業(yè)做管理者和員工培訓。而冠寓的租客里，有不少創(chuàng)業(yè)者和企業(yè)高管，在日常交流中自然而然地就拓展了業(yè)務(wù)。

在長租公寓里，除了裝修溫馨、家具家電齊全的室內(nèi)空間外，更吸引陳莉的是其打造的“公共客廳”。“私密性好，不僅適合朋友聚會，還適合商務(wù)洽談!”陳莉打算，下半年還要在樓上多租一套房子，用來做工作室。

像陳莉這樣的創(chuàng)業(yè)者是長租公寓租客人群的主力。羅政介紹，在龍湖冠寓里，企業(yè)老板也不少，其中身價上千萬的創(chuàng)業(yè)老板就有十多個。

年輕人追求社群空間

彼此之間沒有高低貴賤

當然，陳莉并不是因為做業(yè)務(wù)才住在長租公寓。“我喜歡這里的氛圍和鄰里文化!”陳莉說，住在這里的大多都是年輕人，大家心態(tài)很開放。雖然鄰居之間既有億萬富翁也有月薪幾千元的“小白”，但彼此之間沒有高低貴賤，鄰里交流也很輕松、單純，不像社會上的工作或應酬那樣有壓力。

以冠寓為例，很多長租公寓都有店長、管家，為租客提供24小時服務(wù)。管家會定期組織各種社群活動，為租客之間的交流搭建平臺，微信群也是大家日常交流的主要平臺。

陳莉記得，樓上一個租客有一次煮面沒有蔥，就在微信群里“吼”了一聲，群里馬上就有人出來說“我家有，你下來拿吧”。類似這樣的“借充電器”、“借煙”的故事，都經(jīng)常發(fā)生。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少90后租客都是沖著社群空間來的。90后東北女孩畢藝琳是重慶京劇團的青衣，她來重慶已經(jīng)5年了，一直都是租房住。半年前，她搬進了龍湖冠寓。雖然比之前要多承擔1000余元的房租壓力，她還是決定一直在這里住下去。“這里的物業(yè)、安保都很好。”畢藝琳說，最重要的是，在這里住的都是年輕人，大家更容易溝通。

冠寓佰樂街的社區(qū)經(jīng)理鄭逸凡介紹，租客中90后白領(lǐng)是主要人群，工作兩三年的年輕人占多數(shù)。人群畫像也比較一致，“愛玩、時尚是大家的共同點。我們?nèi)粘樽饪徒M織的活動，大家參與的積極性都很高。”鄭逸凡說，租客當中還不乏“牽手成功”談戀愛的故事。

不愿跟父母住別墅

寧愿住進長租公寓

長租公寓里除了創(chuàng)業(yè)者和都市白領(lǐng)外，還有一批原本住在別墅里的年輕人。他們不愿意跟父母住在一起，追求自我空間和社群空間，于是搬進了長租公寓。

在源著的租客群里，還有不少來自互聯(lián)網(wǎng)、金融企業(yè)的高管。尤其是一些外派企業(yè)的高管、駐渝機構(gòu)的工作人員，他們可能只會在重慶工作一年或幾年時間，住在服務(wù)齊全的長租公寓不失為一種便捷的選擇。同時，長租公寓所構(gòu)建的社群空間、鄰里文化也為這些外來人士提供了“家”的感覺，消除了孤獨感。

龍湖冠寓與渝中區(qū)國資公司聯(lián)手在七星崗嘉陵大廈打造的高端人才公寓，就是為了解決解放碑高端商務(wù)人群的品質(zhì)租房需求。據(jù)介紹，解放碑聚集了眾多金融業(yè)、高端服務(wù)業(yè)、創(chuàng)新科技企業(yè)的中高管，商務(wù)辦公人群超過8萬人，每年至少有5000萬人以上的品質(zhì)租住需求。

市場前景

月租金3000元以下品牌公寓最有市場

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波接受本報記者采訪時介紹，根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院《2017~2018成渝租房市場報告》提供的數(shù)據(jù)，98.34%重慶租房者意向的品牌公寓人均月租金在3000元以下。38.41%的租房者理想人均月租金在1000~1500元。重慶租房者最不能接受的品牌公寓人均月租金為8000元以上，其次是5000~8000元。

“目前重慶租房者對于高品質(zhì)品牌公寓的偏好并沒有明顯增加，高收入者主要集中在江北、南岸和九龍坡，其中江北的高品質(zhì)長租公寓需求量最高。”張波表示，作為西南地區(qū)唯一直轄市，越來越多的知名大中企業(yè)選擇入駐重慶。結(jié)合重慶市“鴻雁計劃”、“千人計劃”等一系列人才引進措施的執(zhí)行，大量人才尤其是高端人才不斷涌入重慶，這將為重慶長租公寓的發(fā)展打下堅實的人才基礎(chǔ)。

張波分析，從目前的租賃市場現(xiàn)狀來看，我國租賃市場還是以房東自發(fā)出租、房地產(chǎn)中介提供服務(wù)的模式為主，專門運營租賃服務(wù)的企業(yè)依然十分缺乏。隨著人們生活態(tài)度的改變，更多人尤其是年輕人對于租房的接受度增加。相較于傳統(tǒng)租賃住宅，年輕人更偏愛裝修完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的長租公寓。

未來5~10年長租公寓有望占據(jù)市場10%份額

“目前長租公寓的參與者既包括專業(yè)運營企業(yè)也包括近年來大舉進入的房地產(chǎn)企業(yè)，房企涉足長租領(lǐng)域已經(jīng)成為一個普遍現(xiàn)象。”張波分析，從現(xiàn)狀來看，專業(yè)的長租公寓運營方的運營經(jīng)驗相對更豐富，運作方式更靈活，對于市場反應的靈敏度高。而房企涉足長租領(lǐng)域可以充分利用其品牌優(yōu)勢，在集中式長租公寓發(fā)展中占據(jù)市場。

房企在長租公寓項目獲得的回報如何?羅政介紹，其實長租公寓并不是“掙快錢”的項目，以龍湖冠寓為例，一個房間的裝修成本在5萬元左右，此外還要付出公共空間的裝修、管家工資、線上運營等成本，回報周期大約是七八年。

既然如此，為何各大知名房企對長租公寓仍趨之若鶩?張波分析，租賃是房企的第二跑道，影響房企進入長租公寓領(lǐng)域的最重要因素就是國家對于租賃市場的政策紅利，未來一線城市和熱點城市租賃土地供應量要占整體土地供應量的三成，并且關(guān)于租賃的金融、稅收等利好政策會不斷出臺，房企當然不會坐視如此大規(guī)模的市場而旁觀。未來5~10年，中國長租公寓市場份額占據(jù)租賃市場10%以上比重將是大概率事件。在長租公寓萬億級市場中，龍頭公司市值達到千億規(guī)模亦值得期待。“不過從目前來看，長租公寓市場的回報率的確不太如人意，尤其是近兩年運營方獲取的房源成本往往較高，房企拿到租賃地塊的成本也較高。”張波說，這些因素對于長租行業(yè)的長期發(fā)展的確不利，需要在政策、稅收以及資金層面給予更多傾斜。