??記者 孫蔚
??2023年,隨著房地產(chǎn)被重申為“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”,“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”成為房地產(chǎn)行業(yè)新一年的關(guān)鍵詞,無論剛性還是改善性需求都將得到更有力的支持。
【資料圖】
??政策暖風(fēng)將繼續(xù)吹
??“相較于2021年的‘緊’,2022年的關(guān)鍵詞基本以‘松’為主,旨在推動樓市回暖。2023年房地產(chǎn)行業(yè)則進(jìn)入發(fā)展新周期,將是筑底回暖的一年。”58安居客研究院院長張波對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示。
??張波分析,2022年是房地產(chǎn)的“政策大年”,降準(zhǔn)降息、限購放松、“三箭”齊發(fā)、房企紓困、保交樓等,都是積極推動市場復(fù)蘇的動作。2023年,涉及“四限”、首付比例、二套房認(rèn)定等增量政策有望進(jìn)一步出臺,5年期LPR仍有下調(diào)空間。同時,對于存量房首付比例及按揭貸款的利率也有望適度下調(diào),優(yōu)先覆蓋那些政策還有下調(diào)空間且前期政策出臺對市場作用較小的城市。另外,在確定房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)后,2023年的各項(xiàng)鼓勵性政策會加快出現(xiàn),包括房地產(chǎn)上下游企業(yè),以及養(yǎng)老地產(chǎn)、智能家居市場等都會有長足的發(fā)展。
??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠則認(rèn)為,2023年需求端必然將出臺更多寬松舉措,圍繞釋放住房消費(fèi)潛力,限購限貸等有望進(jìn)一步解除。
??近期,中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志就中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題作深入解讀時表示,在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策,這些消費(fèi)潛力要予以釋放。
??對此,梁楠認(rèn)為主要體現(xiàn)在三個方面:一是首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大,也就是松動“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,此前“雙認(rèn)”的實(shí)行會大幅限制改善需求的界定標(biāo)準(zhǔn),若以二套的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行購房,高額的首付比例會降低改善性需求釋放,因此2023年大概率會取消“雙認(rèn)”;二是下調(diào)二套房的首付比例,雖然2022年也有不少城市下調(diào)二套房首付比例,但并不普遍,核心熱點(diǎn)城市的二套房首付比例高達(dá)七八成,較高的換房門檻降低了居民換房的動力,2023年二套房首付比例有望全面下調(diào);三是目前仍有大部分城市執(zhí)行區(qū)域限購,本地戶口和外地戶口均有購買套數(shù)限制,隨著佛山、東莞等全面取消限購,2023年更多熱點(diǎn)城市或?qū)⒏M(jìn),除一線城市外,2023年樓市限購或?qū)⑷嫠蓜印?/p>
??市場銷售有望量價(jià)趨穩(wěn)
??房價(jià)的變化和趨勢是百姓普遍關(guān)心的問題。中指研究院根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算,2023年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價(jià)趨穩(wěn),新開工面積調(diào)整態(tài)勢難改,投資或繼續(xù)下行”的特點(diǎn)。
??中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜對記者表示,2022年底,利好政策密集出臺,從供需兩端發(fā)力穩(wěn)定市場預(yù)期,但政策傳導(dǎo)至需求端需要時間,短期市場調(diào)整壓力仍在。2023年,宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)、疫情形勢等仍是影響房地產(chǎn)市場修復(fù)節(jié)奏的關(guān)鍵因素,樂觀情形下預(yù)計(jì)全國商品房銷售面積有望實(shí)現(xiàn)正增長,但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下,增幅或有限。
??價(jià)格方面,短期企業(yè)降價(jià)促銷策略未改、二手房掛牌量增加等因素仍制約房價(jià)預(yù)期,短期房價(jià)下跌的態(tài)勢難改。但核心一二線城市市場存在預(yù)期恢復(fù)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目逐漸入市等因素,將對銷售均價(jià)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性帶動,全年商品房銷售均價(jià)有望逐漸趨穩(wěn)。部分庫存量比較小的核心城市,在市場恢復(fù)過程中,房價(jià)或面臨一定上漲壓力;多數(shù)三四線城市房價(jià)或延續(xù)下行態(tài)勢。
??梁楠則表示,2023年,保交樓專項(xiàng)借款的落地也會減緩購房者對于交付的擔(dān)憂,行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步縮減,購房信心逐步恢復(fù)。預(yù)計(jì)2023年上半年市場仍在恢復(fù)期,全年市場走勢將呈現(xiàn)前低后高趨勢,年中銷售規(guī)模增速有望轉(zhuǎn)正,全年成交水平與2022年基本保持一致。
??“三?!比允侵刂兄?/p>
??2022年,房企受困于資金回籠放緩、融資環(huán)境收緊、債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)加大等因素。2023年,要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,扎實(shí)做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”等各項(xiàng)工作仍是重中之重。
??保交樓是穩(wěn)定需求側(cè)信心的基礎(chǔ),是保民生的重要舉措,更是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的前提。張波進(jìn)一步分析認(rèn)為,一方面,市場信心低迷,商品房交易走低,企業(yè)經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)困難;另一方面,資金回籠周期延長,保交樓任務(wù)壓力加大。此外,房企債務(wù)“爆雷”引發(fā)連鎖負(fù)面反應(yīng),加劇了消費(fèi)者的觀望情緒。因此,只有“既保交樓又保房企”才能打通市場循環(huán)。
??目前,政策方面對于房企尤其是供應(yīng)側(cè)房企融資端的修復(fù),已經(jīng)做得非常到位,那么2023年哪些房企在新的發(fā)展模式下更能實(shí)現(xiàn)發(fā)展?
??對此,張波認(rèn)為,一是優(yōu)質(zhì)的頭部房企,中央層面已明確表態(tài)要支持優(yōu)質(zhì)的頭部房企,目前包括各大銀行已經(jīng)授信給多家優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)。二是“三道紅線”綠檔的房企,雖然該政策的執(zhí)行度和關(guān)注度逐漸淡去,但仍不失為房企穩(wěn)健發(fā)展的一個參考指標(biāo)。三是拿地補(bǔ)倉、未來有貨可賣的房企,2022年雖然土地市場表現(xiàn)平淡,但是仍有不少房企積極補(bǔ)倉,對于這類房企來說,可能會有更多的機(jī)會。四是聚焦主航道、穩(wěn)扎穩(wěn)打不激進(jìn)的房企,發(fā)展腳步邁得太快,或是產(chǎn)業(yè)布局上過于多元化的房企,容易發(fā)生“爆雷”等風(fēng)險(xiǎn),最終難以在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的大潮中深耕下去。
??分化趨勢更為凸顯
??近2年來,分化是房地產(chǎn)行業(yè)最主要的特征之一,而隨著房地產(chǎn)市場步入新發(fā)展周期,2023年,強(qiáng)者恒強(qiáng)、優(yōu)勝劣汰的趨勢將更加凸顯。
??從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上來看,2023年改善性產(chǎn)品比重將上升。剛性產(chǎn)品的需求一般來自于新增城鎮(zhèn)人口,近年來,新增城鎮(zhèn)人口連續(xù)6年下降,2021年全國新增城鎮(zhèn)人口僅為1226萬人,較2011年高峰新增時期下降58.4%。而城鎮(zhèn)人均住房面積逐年上升,2021年達(dá)到41平方米,這也意味著大面積產(chǎn)品更受青睞。另外,2023年政策的門檻有望進(jìn)一步放松,一些限制性的購房需求將會逐步釋放,因此改善性產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)上升將是大勢所趨。
??從區(qū)域發(fā)展來看,核心城市成交比重將上升。從2022年的市場走勢可以看出,一線城市在下行周期中房價(jià)更為堅(jiān)挺。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心預(yù)計(jì),2023年一線城市房地產(chǎn)市場將率先恢復(fù),尤其是北京、上海,憑借豐富的產(chǎn)業(yè)配套將率先走出下行周期,進(jìn)入上行周期。
??中指研究院則預(yù)測,2023年,基本面較強(qiáng)的城市在政策優(yōu)化、疫情形勢好轉(zhuǎn)后,市場韌性有望進(jìn)一步凸顯,但更多三四線城市市場或延續(xù)底部運(yùn)行態(tài)勢。其中,長三角、珠三角市場有望率先修復(fù);京津冀區(qū)域市場調(diào)整壓力較大,預(yù)計(jì)北京、天津調(diào)控政策仍存在一定優(yōu)化空間,樓市有望企穩(wěn)恢復(fù),而多數(shù)城市住房需求釋放動能較弱,底部運(yùn)行態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù);長江中游、成渝地區(qū)短期市場調(diào)整壓力仍在。
??全力以赴保交樓,千方百計(jì)重塑信心。雖然恢復(fù)需要時間,但是曙光已現(xiàn),房地產(chǎn)行業(yè)將堅(jiān)定信心、繼續(xù)前行。
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