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??伴隨“三支箭”等融資利好政策的持續(xù)釋放，當(dāng)前房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)回暖。

??中指研究院4月11日發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為917.9億元，環(huán)比增加109.0%。信用債發(fā)行穩(wěn)步上升，企業(yè)融資成本同環(huán)比下降。

??根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，3月房企信用債融資667.7億元，同比上升15.9%，環(huán)比上升100.9%；信托融資40.6億元，環(huán)比上升35.8%；ABS融資209.6億元，環(huán)比上升273.3%。

??綜合來(lái)看，3月份房企信用債發(fā)行依然維持了良好勢(shì)頭，發(fā)行總量同環(huán)比穩(wěn)步上升，發(fā)行進(jìn)入穩(wěn)定區(qū)間。其中3家企業(yè)成功完成信用債發(fā)行，期限較長(zhǎng)的中票和公司債均提供了增信擔(dān)保工具或信用保護(hù)工具支持。

??當(dāng)月，信托及ABS發(fā)行環(huán)比也有明顯上升，特別是ABS發(fā)行種類(lèi)更加豐富。具體來(lái)看，3月CMBS/CMBN是發(fā)行規(guī)模最大的一類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，占比達(dá)59.1%，保障房、供應(yīng)鏈ABS分別占比25.6%、15.3%。月內(nèi)，“金茂申萬(wàn)－上海金茂大廈第1-5期綠色資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）”儲(chǔ)架項(xiàng)下的首發(fā)產(chǎn)品——“金茂申萬(wàn)－上海金茂大廈－鑫悅綠色資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）”在上海證券交易所成功發(fā)行，產(chǎn)品總儲(chǔ)架規(guī)模達(dá)100億元，首發(fā)單期規(guī)模為30億元，實(shí)現(xiàn)了CMBS“儲(chǔ)架式”發(fā)行。

??從融資成本看，各渠道融資利率均有不同程度的下降。3月房企融資綜合平均利率為3.89%，同比下降0.52個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.47個(gè)百分點(diǎn)。其中，信用債平均利率為3.74%，同比下降0.11個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.03個(gè)百分點(diǎn)；信托平均利率為7.15%，同比下降0.46個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.15個(gè)百分點(diǎn)；ABS平均利率為3.74%，同比下降0.004個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.11個(gè)百分點(diǎn)。

??中指研究院分析認(rèn)為，特別是境內(nèi)信用債，一季度信用債月度發(fā)行額同比降幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，累計(jì)發(fā)行額同比增長(zhǎng)11.6%。但海外債等發(fā)行規(guī)模仍在下降通道，表明投資人對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍有顧慮和考量，多數(shù)投資人仍在持續(xù)觀(guān)察銷(xiāo)售市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)度。預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)持續(xù)回暖，行業(yè)信心得以修復(fù)，融資效率將有進(jìn)一步釋放的空間。

??值得注意的是，近期上市房企2022年年報(bào)陸續(xù)公布，由于房企經(jīng)營(yíng)韌性各有差別，中小企業(yè)業(yè)績(jī)受沖擊較大。同時(shí)，從已經(jīng)發(fā)布的企業(yè)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來(lái)看，招商蛇口、龍湖、萬(wàn)科等業(yè)績(jī)相對(duì)穩(wěn)健甚至逆市增長(zhǎng)。

??中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析認(rèn)為，在市場(chǎng)下行周期，高等級(jí)城市支撐度更高，資產(chǎn)減值壓力更小，布局聚焦高等級(jí)城市的房企銷(xiāo)售、利潤(rùn)受到?jīng)_擊影響較小。此外，具有較強(qiáng)品牌和信用優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，往往能夠提前進(jìn)行嚴(yán)格的財(cái)務(wù)杠桿管理。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，上市房企2022年年報(bào)數(shù)據(jù)體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的壓力，同時(shí)也能夠看出競(jìng)爭(zhēng)格局等正發(fā)生新的變化。不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)也指出，隨著保交樓等專(zhuān)項(xiàng)資金的導(dǎo)入，保交樓的工作推進(jìn)取得了積極的成績(jī)。這在很多企業(yè)披露的數(shù)據(jù)或相關(guān)信息中都可以看出來(lái)。