時代周報記者 謝江珊

在一地雞毛中，印度跨入了2020年。“建房子給所有人。”2019年成功連任的印度總理納倫德拉·莫迪(Narendra Modi)在房地產(chǎn)市場下了大賭注。

他給各部部長和各邦的首席部長下達了一個死命令，要求他們必須努力工作，消除所有的障礙，以期到2022年，確保全體的印度家庭都要住上房子，一個也不能落下，也就是所謂的“2022年全民住房計劃(Housing for All by 2022)”，這意味著印度還得興建至少2000萬套住房。

然而事與愿違，據(jù)媒體2019年12月28日的報道，印度正因住宅市場的混亂而動搖。很多印度房地產(chǎn)開發(fā)項目陷入停滯。開發(fā)商雖然向買家收了預(yù)收款，但因工程停滯而無法交房。

印度大型房地產(chǎn)咨詢企業(yè)阿納洛克(Anarock)的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月底，僅印度七大城市圈就有58萬個項目陷入嚴重的工程延誤或完全停工，售價相當于4.64萬億盧比(約合4547億元人民幣)。

“錢都交了，希望早點蓋好我的房子。”已支付200萬盧比(約合人民幣19.22萬元)住房預(yù)付款的德里的一位公務(wù)員這樣抱怨道。

“房地產(chǎn)過分擴張，開發(fā)商不得不努力去籌集資本、獲得土地。這意味著大概要注入2500億美元的新投資，并且要加速城鎮(zhèn)化進程。”德里大學(xué)學(xué)者、資深經(jīng)濟作家安迪?慕克吉(Andy Mukherjee)表示。

兩大原因

導(dǎo)致如今印度很多房地產(chǎn)工程出現(xiàn)中止的原因主要有兩個。

一是由于印度2017年5月頒布的房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控法案。

在此之前，印度的房地產(chǎn)開發(fā)項目完全處于法律監(jiān)管的空白地帶。一般情況是開發(fā)商借助1張廣告就向買家收取預(yù)收款，利用這筆資金支付材料費和工程費，然后建設(shè)住房。而新法案規(guī)定，以各項目專用的納入監(jiān)管的賬戶來管理預(yù)收款。這樣一來，原有的住宅項目多數(shù)突然陷入違法狀態(tài)。未能返還挪用的資金，進而無法開設(shè)專用賬戶，項目無法注冊，只能相繼延期或停工。

二是自2018年秋季以來，印度不少大型非銀行金融機構(gòu)陷入手頭現(xiàn)金不足的窘境，依賴這些機構(gòu)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)商相繼出現(xiàn)債務(wù)違約，導(dǎo)致停工的房地產(chǎn)項目進一步增加。

非銀行金融機構(gòu)的不良債權(quán)增加，導(dǎo)致資金流入非銀行金融機構(gòu)和流出非銀行金融機構(gòu)兩方面均發(fā)生信用緊縮，形成惡性循環(huán)。

印度央行行長沙克蒂坎塔?達斯(Shaktikanta Das)表示，央行的監(jiān)管團隊將會確保不讓任何一家大型非銀金融機構(gòu)發(fā)生崩潰，并進而波及金融系統(tǒng)的整體安全。據(jù)悉，這50家非銀金融機構(gòu)的市場占有率達70%。

值得一提的是，印度非銀行金融公司自2018年9月爆發(fā)流動性危機后，部分非銀行金融公司不得不通過資產(chǎn)證券化來籌集資金用于償付利息。印度本輪經(jīng)濟減速主要由流動性緊縮引發(fā)，解決非銀行金融公司的流動性問題，已成為印度央行支持經(jīng)濟增長的重要手段。

所以在加強監(jiān)管措施和力度的同時，印度央行對非銀行金融公司資產(chǎn)證券化有所放松，以期有利于這些公司的資產(chǎn)證券化。

2020年1月3日，印度央行官方網(wǎng)站消息顯示，印度央行決定再次延長非銀行金融公司現(xiàn)有的資產(chǎn)證券化放寬措施6個月。這一新的寬松期將延長至6月30日。

樓市泡沫破滅?

或許，自從2017年印度房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控法案頒布以來，該國的房地產(chǎn)市場泡沫就開始逐漸被擠破。

據(jù)萊坊(Knight Frank)發(fā)布的房地產(chǎn)研究報告，2017年，印度上市的新房共103570套，同比大跌41%，比2010年巔峰時期的48萬套少了78%。

印度最大城市孟買呈現(xiàn)出“量價齊跌”的趨勢，2017年，該市的居民住宅平均價格下跌了5%。這是近十年來首次出現(xiàn)這種現(xiàn)象。而到了2018年，這一指標繼續(xù)下降了6.8%。2019年，由于經(jīng)濟放緩、大選和影子銀行危機，孟買的房價連續(xù)第三年下跌，住宅物業(yè)價格比2016年下半年的峰值下跌了十分之一以上。

民間的住宅建設(shè)投資與汽車等耐用品消費、企業(yè)的設(shè)備投資等，都是印度經(jīng)濟的民需支柱之一。而房產(chǎn)更是占印度家庭資產(chǎn)的七成，如果其價格崩潰，印度家庭的購買力和消費意愿都將受到嚴重打擊。

為了重啟延期或停工的房地產(chǎn)工程，印度政府在去年11月宣布，通過與國有金融機構(gòu)的共同出資，設(shè)立為重啟工程提供2500億盧比(約合242億元人民幣)貸款的國營基金。但這筆款項與問題整體的規(guī)模相比，仍顯得杯水車薪。

2019年12月5日，印度中央銀行把2019―2020財年(2019年4月至2020年3月)的經(jīng)濟增長預(yù)期，從10月公布的6.1%下調(diào)至5.0%，為2008年來最低。

此前，國際信用評級機構(gòu)穆迪將印度的信用評級展望從穩(wěn)定下調(diào)至負面，理由包括影子銀行危機惡化、經(jīng)濟長期放緩乃至公共債務(wù)不斷上升等問題，擔心印度政府無法刺激經(jīng)濟增長。

為促進經(jīng)濟增長，印度央行2019年累計5次降息共135個基點，是亞洲央行中降息幅度最大的。但此舉對經(jīng)濟的提振作用微乎其微。

在屢次降息無果后，印度政府做好了另一手準備：利用基建帶動投資拉動經(jīng)濟發(fā)展。而早在2019年9月份印度政府就宣布，將圍繞住房建設(shè)和外貿(mào)發(fā)展等領(lǐng)域出臺系列經(jīng)濟刺激政策，以應(yīng)對國家經(jīng)濟增速放緩。

但國際貨幣基金組織(IMF)則指出，印度政府應(yīng)避免采取刺激經(jīng)濟的財政刺激措施，而應(yīng)著重于削減公共債務(wù)，以便騰出財政資源用于投資。

“(印度)此前通過基于借貸的房地產(chǎn)開發(fā)和建筑業(yè)推動經(jīng)濟增長的泡沫終于開始萎縮。”普林斯頓大學(xué)客座教授阿什卡?莫迪(Ashoka Mody)說道。