盡管屢獲行業(yè)內(nèi)榮譽(yù)，但報(bào)告期內(nèi)領(lǐng)地控股的業(yè)績表現(xiàn)并不盡如人意。除了營收出現(xiàn)波動之外，凈利率還呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢。值得注意的是，領(lǐng)地控股旗下項(xiàng)目公司還因多次違規(guī)而遭受處罰，罰款金額合計(jì)高達(dá)610萬元

隨著中國經(jīng)濟(jì)增長、人均可支配收入持續(xù)增加及城鎮(zhèn)人口上升，中國的房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢。然而，大量物業(yè)存貨導(dǎo)致近年出現(xiàn)結(jié)構(gòu)型過剩。為緩和供求矛盾，國家于2015年針對物業(yè)市場實(shí)施一系列宏觀調(diào)控政策限制。盡管如此，中國物業(yè)市場投資總額仍由2013年約86013億元(人民幣，下同)增加至2018年約120264億元，復(fù)合年增長率約為6.9%。

在此背景之下，創(chuàng)建于四川省的領(lǐng)地控股集團(tuán)有限公司(以下簡稱領(lǐng)地控股)決定進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖。隨著向外擴(kuò)張的布局策略調(diào)整，領(lǐng)地控股對資金的需求愈來愈強(qiáng)烈。近期，該公司向港交所遞交招股書，擬在香港主板上市。

領(lǐng)地控股成立于1999年，主要專注于住宅及商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和銷售，此外，持有部分自主開發(fā)的商業(yè)物業(yè)作進(jìn)一步投資及營運(yùn)用途，并從事酒店管理業(yè)務(wù)還提供項(xiàng)目管理服務(wù)。

據(jù)招股書顯示，截至2020年2月末，領(lǐng)地控股開發(fā)的90個(gè)項(xiàng)目中，超過六成位于四川省，且多數(shù)位于三四線城市。其中74個(gè)項(xiàng)目由領(lǐng)地控股的附屬公司負(fù)責(zé)，16個(gè)項(xiàng)目由其合營企業(yè)及聯(lián)營公司負(fù)責(zé)。

盡管屢獲行業(yè)內(nèi)榮譽(yù)，但報(bào)告期內(nèi)領(lǐng)地控股的業(yè)績表現(xiàn)并不盡如人意。除了營收出現(xiàn)波動之外，凈利率還呈下滑態(tài)勢。值得注意的是，領(lǐng)地控股旗下項(xiàng)目公司還因多次違規(guī)而遭受處罰，罰款金額合計(jì)高達(dá)610萬元。

凈利率逐年走低

經(jīng)歷20年的努力，這家川系房企逐步奠定了自己在行業(yè)內(nèi)的地位。招股書顯示，根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會資料，按綜合實(shí)力計(jì)，領(lǐng)地控股于2020年獲選為“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100強(qiáng)”。此外，根據(jù)中國房地產(chǎn)TOP10研究組資料，按綜合實(shí)力計(jì)，該公司自2017年起連續(xù)四年獲選為“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”，并于2020年排名第72位。

盡管領(lǐng)地控股屢獲殊榮，但其業(yè)績表現(xiàn)并不穩(wěn)定。據(jù)招股書顯示，2017年度、2018年度及2019年度(下稱報(bào)告期)，該公司營收分別為53.39億元、45.14億元和75.68億元，凈利潤分別為6.49億元、5.18億元和6.72億元;凈利潤率分別為12.2%、11.5%及8.9%。

領(lǐng)地控股近三年按業(yè)務(wù)劃分收入明細(xì)

數(shù)據(jù)來源：公司招股書

對于收入波動，領(lǐng)地控股解釋稱，主要是由于相關(guān)期間已交付總建筑面積波動導(dǎo)致物業(yè)銷售收益不穩(wěn)所致。據(jù)招股書數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)銷售業(yè)務(wù)為領(lǐng)地控股主營收入，報(bào)告期內(nèi)該業(yè)務(wù)內(nèi)所占收入比例分別為99.4%、98.68%及98.5%。公司2018年度物業(yè)銷售收入較2017年減少16%，主要是由于已經(jīng)確認(rèn)建筑面積由2017年的653711平方米減至2018年的539947平方米。

除了營收波動之外，《投資時(shí)報(bào)》研究員還注意到，領(lǐng)地控股的凈利率呈逐年下滑態(tài)勢。報(bào)告期內(nèi)，其利率分別為12.2%、11.5%及8.9%。

領(lǐng)地控股對此表示，報(bào)告期內(nèi)，雖然公司開發(fā)中物業(yè)顯著增加，但根據(jù)建設(shè)及交付計(jì)劃，大部分物業(yè)尚未完成故未有向客戶交付。隨著開發(fā)中物業(yè)不斷增加，公司的各項(xiàng)開支也隨之提升，包括開發(fā)中項(xiàng)目有關(guān)的預(yù)售活動產(chǎn)生的銷售及推廣開支以及項(xiàng)目公司增加產(chǎn)生的行政開支。

5月13日，中指研究院發(fā)布“2020中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告”。報(bào)告顯示，2019年由于各地調(diào)控政策持續(xù)，營業(yè)成本居高不下，導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司盈利質(zhì)量出現(xiàn)下滑，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤率均值分別為13.3%、16.6%。對比之下，領(lǐng)地控股同期凈利率僅為8.9%，遠(yuǎn)低于同行企業(yè)水平。

經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出

相比凈利率的下滑，讓領(lǐng)地控股更為擔(dān)憂的是其經(jīng)營性現(xiàn)金流的持續(xù)流出。據(jù)招股書顯示，報(bào)告期內(nèi)，該公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額呈現(xiàn)持續(xù)下滑且皆為負(fù)數(shù)，分別為-1.87億元、-42.88億元及-31.12億元。

領(lǐng)地控股近三年綜合現(xiàn)金流情況

數(shù)據(jù)來源：公司招股書

領(lǐng)地控股對此解釋稱，主要是由于物業(yè)開發(fā)活動及土地收購持續(xù)增加導(dǎo)致業(yè)務(wù)營運(yùn)所用現(xiàn)金龐大所致。據(jù)招股書顯示，該公司業(yè)務(wù)遍及中國20多個(gè)城市。截至2020年2月29日，其總土地儲備為1331.45萬平方米，包括應(yīng)占的未售可銷售建筑面積以及已售但未付建筑面積41.24萬平方米、應(yīng)占的開發(fā)中物業(yè)總規(guī)劃建筑面積734.43萬平方米及應(yīng)占的持作未來開發(fā)物業(yè)估計(jì)總建筑面積555.78萬平方米。

為保持公司正常運(yùn)營，領(lǐng)地控股通過計(jì)息銀行及其他借款維持資金的持續(xù)性。報(bào)告期內(nèi)，該公司應(yīng)償還借款分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元。而這也導(dǎo)致報(bào)告期內(nèi)其凈資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，由2017年的60%猛增至2019年的140%。

值得注意的是，在銷售增速連年下滑而監(jiān)管始終嚴(yán)格的基調(diào)下，2019年眾多房企開始普遍貫徹“降杠桿、促回款、慎投資”的戰(zhàn)略，而對于定位于二三線城市的領(lǐng)地控股而言，為何還會延續(xù)增加土地儲備的策略?

一位業(yè)內(nèi)人士向《投資時(shí)報(bào)》研究員表示，隨著地產(chǎn)進(jìn)入規(guī)模為王、集中度提速的時(shí)代，中小房企面臨的是不進(jìn)則退的局面。如果不能迅速將規(guī)模做大，留給中小房企的時(shí)間不會太久。

不過，如果想在此時(shí)繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，需要面對兩項(xiàng)難題。首先，房地產(chǎn)行業(yè)紅利期已過，此時(shí)區(qū)域型房企走出去會更困難，異地?cái)U(kuò)張的拿地成本和市場風(fēng)險(xiǎn)也將會更大。其次，未來城鎮(zhèn)化的發(fā)展也會主要圍繞一二線城市發(fā)展城市群，三四線城市機(jī)會不大，但進(jìn)入一二線城市的進(jìn)入門檻的難度則將會越來越高。

旗下項(xiàng)目公司違規(guī)被罰610萬元

在外界看來，多次進(jìn)入“中國房地產(chǎn)企業(yè)百強(qiáng)企業(yè)”榜單的領(lǐng)地控股很難與違規(guī)被罰相關(guān)聯(lián)，但《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，領(lǐng)地控股旗下項(xiàng)目公司卻因多次違規(guī)而屢遭處罰。

據(jù)招股書顯示，報(bào)告期內(nèi)該公司有4家項(xiàng)目公司因未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而率先動工被罰約70萬元;有2家項(xiàng)目公司因未嚴(yán)格遵守建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定被罰約130萬元;有12家項(xiàng)目公司因未取得建設(shè)工程施工許可證而率先動工被罰約380萬元;此外，有3家項(xiàng)目公司因刊登不符合廣告法相關(guān)規(guī)定的物業(yè)廣告被罰約30萬元。

為此，《投資時(shí)報(bào)》研究員嘗試聯(lián)系領(lǐng)地控股相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

令人關(guān)注的是，近兩年來，申請赴港上市的內(nèi)地房企并不在少數(shù)，但結(jié)果并非想象中的完美。隨著港交所審核標(biāo)準(zhǔn)的趨嚴(yán)，多家企業(yè)在赴港上市過程之中，“二進(jìn)宮”甚至“三進(jìn)宮”屢見不鮮。更加不容忽視的是，2020年受新冠肺炎疫情的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性大大增加。而這對于選擇在此時(shí)赴港上市的領(lǐng)地控股而言，憂慮或?qū)⑦h(yuǎn)高于喜悅之情。