“富力公子”張量在自立門戶、創(chuàng)辦地產(chǎn)公司14年后，將其實(shí)控的實(shí)地地產(chǎn)推向資本市場(chǎng)。但在實(shí)地地產(chǎn)向港交所遞交招股書、啟動(dòng)上市進(jìn)程不到一周后，5月27日，伴隨著部分房地產(chǎn)榜單的發(fā)布，關(guān)于實(shí)地疫情期間罕見成交“逆勢(shì)大增”的質(zhì)疑開始在行業(yè)內(nèi)傳播。

與此同時(shí)，該公司招股說明書中，作為擬上市房地產(chǎn)公司絕口不提融資至關(guān)重要的規(guī)模，不斷以兩大商業(yè)機(jī)構(gòu)的排名做背書，同樣引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。另外，在等候上市審批的當(dāng)口兒，該公司的規(guī)模量級(jí)、戰(zhàn)略布局、盈利水平以及負(fù)債現(xiàn)金流情況，同樣成為繞不過的話題。

消失的銷售額：

招股書說排名不提業(yè)績(jī)

實(shí)地地產(chǎn)實(shí)控人張量，和王健林之子王思聰、潘石屹之子潘瑞、王志才之子王爍等人有“新京城四少”之稱。在公眾的印象中，作為富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力的獨(dú)子，張量身上始終有著“地產(chǎn)二代”與“富力公子”的標(biāo)簽。在業(yè)內(nèi)看來，這也為早年間業(yè)績(jī)平平的實(shí)地地產(chǎn)帶來了流量。

實(shí)地地產(chǎn)成立于2006年，前身為恒量建設(shè)集團(tuán)，是張量2003年從加拿大學(xué)成歸來后，自立門戶所創(chuàng)辦的企業(yè)。資料顯示，早年間，實(shí)地地產(chǎn)曾多次為富力地產(chǎn)項(xiàng)目提供建設(shè)服務(wù)，是張量父親名下富力地產(chǎn)的重要合作承建商。

在創(chuàng)立的前十年，實(shí)地在地產(chǎn)界存在感并不強(qiáng)，至2015年合約銷售額僅為14.6億元。但自2015年下半年在廣州大舉拿地開始，實(shí)地地產(chǎn)擴(kuò)張勢(shì)頭顯現(xiàn)。憑借2016年9月斬獲廣州4宗地塊轉(zhuǎn)換而來的廣州“常春藤”項(xiàng)目，實(shí)地2016年銷售額首次突破百億，于2017年以201.1億元躋身百?gòu)?qiáng)。

據(jù)最新招股書顯示，截至2020年3月31日，實(shí)地地產(chǎn)在全國(guó)25個(gè)城市，合共持有37個(gè)處于不同開發(fā)階段的地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積約為1430萬(wàn)平方米。

近年來憑借張量的自帶流量以及企業(yè)擴(kuò)張后的漸露頭角，實(shí)地地產(chǎn)才逐漸為人所知曉。這家謀求上市的中小房企，在5月20日遞交港股上市申請(qǐng)后，更是迎來了外界更多關(guān)注的目光。企業(yè)招股書中“說排名不提業(yè)績(jī)”的情況也被聚焦。

據(jù)招股書，2020年該公司于中國(guó)房地產(chǎn)TOP 10研究組發(fā)布的2020中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)名單中排名70位，于億翰智庫(kù)發(fā)布的2019中國(guó)房企綜合實(shí)力TOP 200中排名77位。但也有榜單顯示，實(shí)地地產(chǎn)近三年的銷售金額以及行業(yè)排名呈下滑態(tài)勢(shì)，2019年銷售排名已跌至百?gòu)?qiáng)之外?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2017-2019年，實(shí)地地產(chǎn)取得的銷售金額分別為201.1億元、158億元以及119.6億元，分別排名地產(chǎn)行業(yè)第89位、第122位、第153位。

“招股書不寫規(guī)模，實(shí)際上是規(guī)模并不大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向北京商報(bào)記者直言，近年來沒見過房企招股材料不披露業(yè)績(jī)，只引用機(jī)構(gòu)排名。

另有一位熟知港股市場(chǎng)、不愿具名的行業(yè)專家表達(dá)了與張大偉類似的觀點(diǎn)。該專家指出，收益是交房數(shù)據(jù)，合同銷售是簽約數(shù)據(jù)，盡管合同銷售不是交易所必須審計(jì)的數(shù)據(jù)，但在評(píng)級(jí)時(shí)，房企需要提供給評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目清單。房企在招股書中未主動(dòng)披露銷售額，說明企業(yè)對(duì)自身銷售規(guī)模也“沒有底氣”。

分化的盈利指標(biāo)：

毛利增、凈利減

招股書中未明確披露銷售額的實(shí)地地產(chǎn)，更多地介紹了營(yíng)收相關(guān)數(shù)據(jù)。

招股書顯示，2017-2019年，實(shí)地地產(chǎn)取得的收益分別為38.7億元、63.72億元、83.24億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率46.6%;對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為3.27億元、8.46億元、7.56億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率52.05%。

從公司業(yè)務(wù)來看，實(shí)地地產(chǎn)有物業(yè)銷售、機(jī)電安裝及裝修服務(wù)、租賃三大塊業(yè)務(wù)，還包括一小部分設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)、建材貿(mào)易。其中，物業(yè)銷售為該公司的收益貢獻(xiàn)主力，第二大收益是機(jī)電安裝及裝修服務(wù)。

具體看營(yíng)收構(gòu)成，2017-2019年，來自物業(yè)銷售的收益，分別占實(shí)地地產(chǎn)總收益的93.6%、96.6%、98%。而機(jī)電安裝及裝修服務(wù)占總收益的比重逐年降低，由2017年的4.8%降至2019年的1.2%。

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，實(shí)地地產(chǎn)物業(yè)銷售部分的收益，主要仰仗住宅物業(yè)，其次是商業(yè)物業(yè)。2017-2019年，實(shí)地地產(chǎn)來自住宅物業(yè)的收益分別為33.72億元、55.11億元、77.47億元，2018年及2019年同比分別增63.43%、40.57%。商業(yè)物業(yè)方面，2019年收益為2.31億元，同比下滑63.33%。

盡管2017-2019年三年間，實(shí)地地產(chǎn)毛利潤(rùn)及毛利率均持續(xù)上升，但毛利方面指標(biāo)的持續(xù)提升，并沒有最終體現(xiàn)在實(shí)地地產(chǎn)的公司盈利上。毛利方面，2017-2019年，實(shí)地地產(chǎn)取得毛利分別為8.5億元、16.03億元以及25.7億元，對(duì)應(yīng)的毛利率分別為21.9%、25.2%以及30.9%。凈利方面，2019年實(shí)地地產(chǎn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為7.3億元，同比下降11.6%，利潤(rùn)率也從2018年的12.9%下降至2019年的8.7%。

招股書顯示，實(shí)地地產(chǎn)2017年、2018年和2019年凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為38.09倍、5.33倍和2.25倍，雖然呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，但仍處在較高位，高于行業(yè)平均水平兩倍之多。

疫情下的業(yè)績(jī)：

銷售“逆勢(shì)增長(zhǎng)”?

從實(shí)地地產(chǎn)披露的招股書營(yíng)收構(gòu)成來看，來自物業(yè)銷售取得的收益占實(shí)地地產(chǎn)總收益的比重均在九成之上。從2017年一路走高，增至98%。這意味著，物業(yè)項(xiàng)目的銷售情況直接影響實(shí)地地產(chǎn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

實(shí)地拿來背書的機(jī)構(gòu)榜單中，疫情期間，售樓處全面停止的實(shí)地地產(chǎn)卻出現(xiàn)銷售“逆勢(shì)大增”的情況。

根據(jù)億翰智庫(kù)發(fā)布的《2020年1-3月中國(guó)典型房企銷售業(yè)績(jī)TOP200》榜單，實(shí)地地產(chǎn)繼2月單月同環(huán)比增速行業(yè)第一后，3月延續(xù)高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。1-3月實(shí)現(xiàn)68.5億元銷售業(yè)績(jī)，位居行業(yè)47位，排名相較2月提升2位;3月單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)125%。

在另一家第三方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房企1-4月銷售榜單中，實(shí)地2020年前4個(gè)月銷售超額90億元，僅僅4個(gè)月時(shí)間完成了2019年全年業(yè)績(jī)的近八成。而反觀行業(yè)，受疫情影響，國(guó)內(nèi)房企在1-3月的銷售業(yè)績(jī)大多呈現(xiàn)驟降。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，商品房銷售面積21978萬(wàn)平方米，同比下降26.3%，銷售額20365億元，下降24.7%。

“企業(yè)發(fā)布的今年數(shù)據(jù)是4個(gè)月賣了90多億，去年一年才100億，今年前4個(gè)月連萬(wàn)科的銷售都是下滑的，這種逆行業(yè)的增長(zhǎng)聞所未聞。”對(duì)此，張大偉直言，“目前的房企排行榜并沒有監(jiān)管部門予以認(rèn)定，更多的是企業(yè)上報(bào)數(shù)據(jù)或者是渠道監(jiān)控，本來就有各種問題。”

另外一家滬上2000億級(jí)房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)直言，目前各類榜單確實(shí)存在公示費(fèi)的情況，一般200萬(wàn)-800萬(wàn)元不等，目前自己所在的公司也接到了邀約電話，正在考慮參加哪個(gè)檔次的。

就行業(yè)內(nèi)整體房企受疫情影響導(dǎo)致銷售驟降，實(shí)地地產(chǎn)采取哪些方式保障銷售“逆勢(shì)大增”、增速領(lǐng)先一眾房企的問題，截至北京商報(bào)記者發(fā)稿，實(shí)地地產(chǎn)未予回復(fù)。

北京商報(bào)記者 盧揚(yáng) 榮蕾