對于2019年河南房企正商實業(yè)有限公司(下稱“正商實業(yè)”，00185.HK)的業(yè)績突出，其財務總監(jiān)兼公司秘書郭柏成，在今年4月3日的業(yè)績會上略帶激動說道：“2019年的業(yè)績是集團自2015年從事房地產(chǎn)業(yè)務以來交出的第一張最亮眼的成績單。”

財報顯示，2019年，正商實業(yè)收入88.87億元，同比增長約1378%，公司擁有人應占溢利約為11.52億元，同比增長約3742%。而除了業(yè)績大增，正商實業(yè)明顯的土儲不足、配股融資還債等也成為大家關注的話題。

2020年5月8日，第三次配股融資的正商實業(yè)，擬計劃將九成款項用于償還貸款，剩余10%擬用于一般營運資金。

那么當下，尤其在整體債券市場相對寬松的大環(huán)境下，正商實業(yè)為何選擇配股融資?配股融資還債操作背后有哪些利弊?同時，正商實業(yè)今年預投140億元，在企業(yè)制定擴張策略的同時，將如何平衡擴張中出現(xiàn)的負債問題? 針對上述投資者者關注的問題，《投資者網(wǎng)》致電正商實業(yè)傳訊部門，至今未得到回復。

配股融資“雙刃劍”

5月8日，正商實業(yè)發(fā)布公告，擬以配售價每股配售股份0.33港元向不少于六名承配人配售新股最多不超12.35億股，配售事項的最高所得款項總額估計約為4.011億港元，其中90%擬用于貸款償還及10%擬用于一般營運資金。

實際上，這是正商實業(yè)自2015年借殼上市以來，進行的第三次配股融資。公開資料顯示，第一次配售發(fā)生在2016年5月，尚未更名的正恒國際向8名認購人配售約7.95億新股，籌資1.59億港元;第二次配售發(fā)生在2019年5月，正商實業(yè)向股東配售41.18億新股，占擴大后股本約40%，籌資15.65億港元，而第三次就是今年5月8日。

2020年，受新冠肺炎疫情影響，房企一季度的資金運營承受較大壓力，但與此同時，國內債券市場環(huán)境相對寬松，房企融資成本略有下降。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2020 年 4 月，房企信用債融資規(guī)模 1081.9 億元，環(huán)比增加 6.4%，同比增加 74.9%，4 月份房企信用債平均票面利率為 3.91%，也環(huán)比下降 0.22 %。

而在融資環(huán)境放松、利率下降的大環(huán)境下，正商實業(yè)為何選擇配股的方式進行融資?此舉對公司發(fā)展有何利弊?

“鑒于目前市況，配售事項籌集額外資本以償還于本年底期間借款，改善流動資金和資產(chǎn)負債比率，并認為不會有額外利息負擔。”正商實業(yè)對此表示。

“利率下降開啟寬松融資的環(huán)境，當前各類資金總體上會逐漸寬松，對于企業(yè)的融資是具有積極意義的，通過此類配股的做法，很大程度上能夠帶動企業(yè)融資的改善，而且本身也不會帶動太多的負債數(shù)據(jù)上升，所以某種程度上類似配股融資做法較好。當然這也會稀釋股權，而且企業(yè)要防范銷售業(yè)績降溫的風險，這對于融資計劃是有沖擊的。” 知名地產(chǎn)分析師嚴躍進向《投資者網(wǎng)》表示。

另外，一位地產(chǎn)領域的人士指出，配股融資得從兩方面分析，首先原股東層面，一般是不歡迎的，主要在于當配股實施后，股票除權、股價下跌，若原股東不參加配股，將需要承擔市值下降的損失;但對于大股東而言，配股融資長期來看，或更受益。正商實業(yè)母公司正商集團近幾年一直有意向正商實業(yè)注入資產(chǎn)，配股后可加快進度，同時，資產(chǎn)注入預期提升，將有效提高上市公司的整體估值。

2019年年報顯示，正商實業(yè)總負債482億，資產(chǎn)負債率錄得92.81%;借貸總額由2018年的257.5億元漲至約286.8億元，其中，短期債項錄得144.51億元、同比增長295%，長期債項錄得132.82億元，同比增長51.92%。具體到即期債務，其一年內到期的銀行及其他借貸為69.6億元，較2018年的36.6億元同比翻了近一倍;年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物結余32億元，明顯無法覆蓋年內到期債務。

140億拿地“補短板”

與同規(guī)模的房企相比，正商實業(yè)約954萬平方米的土地儲備相對處于行業(yè)弱勢。據(jù)公開資料顯示，截至2019年年底，同等規(guī)模的首創(chuàng)置業(yè)、大悅城控股的土儲面積分別為1661萬平方米、1300萬平方米;甚至以排名靠后的德信中國為例，其土儲面積也達到1342平方米，如此看來，正商地產(chǎn)的土地儲備明顯不足。

數(shù)據(jù)顯示，2017年，正商實業(yè)由公開市場所獲取的土地高達14宗;2018年，正商實業(yè)全年通過收購、招拍掛等方式獲得51宗地塊。2019年正商實業(yè)以38億元收購了10宗土地，新增土地面積約46萬平方米，總建面113萬平方米，目前在該企業(yè)的土儲中，73%位于鄭州，少量則分布于武漢、北京。

2019年明顯感到土儲不足的正商實業(yè)，在業(yè)績發(fā)布會上表示：“2020年公司計劃投入140億元拿地,50%-60%用于舊改,另外一部分用于招拍掛。在區(qū)域布局上，重點仍在鄭州及周邊城市，并加大在一線和強二線城市布局住宅開發(fā)。”同時，在舊改方面，正商集團資本證券部總經(jīng)理張勇表示：“因正商集團支持，更傾向于與政府合作拿地。”

實際上，截至2020年5月27日，正商實業(yè)的拿地金額合計不到9億元，而在舊改方面，目前仍無動作。據(jù)公開資料顯示，2月21日，正商實業(yè)3.51億收購河南新密兩宗宅地，總占地面積7.9萬平米;4月23日下午，正商實業(yè)以0.96億元競得河南信陽淮濱縣一宗土地，總占地面積約5.38萬平方米。

針對今年舊改預投超70億元的策略，嚴躍進向《投資者網(wǎng)》表示：“類似舊改拿地往往是地段相對優(yōu)的區(qū)域，往往后續(xù)后勁比較強，所以企業(yè)會考慮類似拿地。而傳統(tǒng)招拍掛拿地本身面臨更多的競爭，所以這也是部分企業(yè)所擔心的內容。若是可以通過舊改拿地，那么有助于補充更豐富的土地儲備及企業(yè)后續(xù)業(yè)務的推進。尤其是正商這幾年持續(xù)性做規(guī)模，所以類似拿地多元化符合其戰(zhàn)略思路。”

“由于招拍掛市場拿地競爭激烈，近年來，大型房企紛紛轉向舊改這塊‘香餑餑’。但舊改雖然利潤高，卻對開發(fā)商資金、運營能力及周期性長考驗極大，因此，債務較高的正商實業(yè)能否從舊改中獲得土儲及高利潤，未來還有待時間的考證。”上述地產(chǎn)領域業(yè)內人士認為。(思維財經(jīng)出品)