光明地產(chǎn)虧損的狀態(tài)已持續(xù)了兩個季度，從去年10月至今年3月的半年時間內(nèi)，其歸母凈利潤共計虧損2.03億元，扣非凈利潤共計虧損2.85億元

重組上市5年，光明房地產(chǎn)集團股份有限公司(下稱光明地產(chǎn)，600708.SH)的業(yè)績?nèi)邕^山車般跌宕。

經(jīng)歷了2016年、2017年持續(xù)90%以上幅度的高速增長后，自2018年起，光明地產(chǎn)的歸屬于母公司股東凈利潤(下稱歸母凈利潤)掉頭向下，并持續(xù)大幅度下滑。2019年，該公司歸母凈利潤同比下降近六成，若扣除非經(jīng)常性損益，降幅更是擴大至63%。到了今年一季度，其歸母凈利潤同比下降154.26%至-2億元，虧損額在A股房地產(chǎn)上市公司(按證監(jiān)會行業(yè)分類，下同)中排名第7;歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(下稱扣非凈利潤)同比下降157.41%，虧損2.06億元。

業(yè)績劇降的同時，光明地產(chǎn)的債務壓力亦令人擔憂。據(jù)Wind數(shù)據(jù)計算，該公司凈負債率持續(xù)高企，截至今年一季度末已超過233%，在行業(yè)中處于高位。其經(jīng)營活動及投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)為負，導致現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物減少，貨幣資金與短期債務之間的缺口在擴大。

公開資料顯示，光明地產(chǎn)的主營業(yè)務為房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營、冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈，是集房產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、冷鏈物流、物業(yè)服務、建筑施工及供應鏈產(chǎn)業(yè)鏈等為一體的大型國有綜合集團型公司。截至6月2日收盤，該公司每股股價為2.97元，較52周高點下跌超過五成。

扣非凈利半年虧2.85億

過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)多項指標增速放緩已是有目共睹。盡管如此，光明地產(chǎn)的業(yè)績依然讓投資者倒吸一口涼氣。該公司2019年年報顯示，其去年實現(xiàn)營業(yè)收入136.11億元，同比下降33.59%;歸母凈利潤為5.70億元，同比下降59.77%;扣非凈利潤為4.71億元，同比降幅達到63.08%。

光明地產(chǎn)表示，營業(yè)收入下降主要是房產(chǎn)主業(yè)結轉收入的銷售面積和銷售單價同比減少所致。從其2019年的營收構成來看，房地產(chǎn)開發(fā)及配套業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入124.92億元，同比減少36.18%。而物業(yè)及租賃、其他業(yè)務的營收有不同程度的增長，但規(guī)模較小。其中物業(yè)及租賃實現(xiàn)營業(yè)收入3.74億元，同比增加6.74%;其他產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入5.98億元，同比增加12.26%。

光明地產(chǎn)在2019年年報中稱：“受部分區(qū)域市場環(huán)境、銷售產(chǎn)品結構、開發(fā)投資周期以及開拓新市場、培育新業(yè)態(tài)等多重影響，公司報告期內(nèi)收入利潤未達預期。”

2020年一季度，光明地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績更為糟心。今年1-3月份其營業(yè)收入同比大降81.38%，歸母凈利潤、扣非凈利潤分別虧損2億元、2.06億元。這一狀況固然與新冠肺炎疫情有一定關系，但實際上，在2019年第四季度，光明地產(chǎn)便已出現(xiàn)虧損：在去年10-12月份，其歸母凈利潤虧損292.21萬元，扣非凈利潤虧損7918.37萬元。換言之，其虧損的狀態(tài)已持續(xù)了兩個季度。從去年10月至今年3月的半年時間內(nèi)，光明地產(chǎn)歸母凈利潤共計虧損2.03億元，扣非凈利潤共計虧損2.85億元。

業(yè)績承諾期滿即“變臉”

事實上，光明地產(chǎn)的營收及凈利潤在2018年便開始下降。2018年，其營業(yè)收入、歸母凈利潤、扣非凈利潤分別同比下滑1.53%、27.17%、32.92%。綜合2018年及2019年的數(shù)據(jù)來看，其業(yè)績連續(xù)下行，且降幅呈擴大之勢。

而2018年以前則是另一番景象。在2016年及2017年，光明地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)相當亮眼，尤其是凈利潤指標連續(xù)高速增長。其歸母凈利潤在2016年、2017年分別大幅增長98.15%、92.55%，扣非凈利潤亦分別增長45.77%、88.87%。

2018年的轉折頗令人尋味。2015年，海博股份置入農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團)有限公司(下稱農(nóng)房集團)及上海農(nóng)工商房地產(chǎn)置業(yè)有限公司(下稱農(nóng)房置業(yè))，同時置出除物流業(yè)務相關資產(chǎn)外的其他資產(chǎn)及負債，重組后更名為光明地產(chǎn)。置入標的原股東承諾，農(nóng)房集團和農(nóng)房置業(yè)2015年至2017年合計實際凈利潤分別不低于35.13億元和9842.99萬元。

相關資料顯示，農(nóng)房集團三年實際實現(xiàn)利潤36.87億元，完成率為104.95%。業(yè)績承諾期后第一年，也就是2018年，農(nóng)房集團和農(nóng)房置業(yè)分別實現(xiàn)歸母凈利潤18.41億元和63.71萬元，同比下降15.12%和99.41%。2019年，上述兩家公司的業(yè)績繼續(xù)下滑，農(nóng)房集團歸母凈利潤同比下降42.98%至10.50億元，農(nóng)房置業(yè)歸母凈利潤則虧損0.55億元。

顯然，業(yè)績承諾期滿即“變臉”，這一點也一度引起了上交所的注意。2019年5月10日，上交所發(fā)出關于對光明地產(chǎn)2018年年度報告的事后審核問詢函，從重組標的業(yè)績、盈利能力的可持續(xù)性等方面，要求光明地產(chǎn)補充披露多項信息，包括“結合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢及項目布局，說明重組業(yè)績承諾期后公司房地產(chǎn)業(yè)務業(yè)績顯著下滑、銷售增速放緩的原因”、“充分評估公司房地產(chǎn)業(yè)務的開發(fā)能力及業(yè)務發(fā)展的可持續(xù)性”等。

光明地產(chǎn)2016年—2019年營收、凈利潤同比增速

數(shù)據(jù)來源：公司歷年年報

凈負債率處于高位

除了業(yè)績不斷下滑外，沉重的債務壓力是光明地產(chǎn)所面臨的另一難題。

截至2019年末，光明地產(chǎn)融資總額達420.16億元，同比增加16.87%。據(jù)Wind數(shù)據(jù)計算，自2015年末以來，該公司各年末的凈負債率呈現(xiàn)出先降后升的態(tài)勢，且始終在130%以上。其凈負債率在2019年末達到218.18%，至今年一季度末更是攀升至233.57%，在逾120家A股房地產(chǎn)上市公司中排名第8高。

光明地產(chǎn)的現(xiàn)金流較為緊張。2018年、2019年，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流均呈凈流出狀態(tài)，凈流出額分別為87.34億元、47.89億元，“造血”能力并不樂觀。與此同時，其投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流亦持續(xù)凈流出，2018年、2019年凈流出額分別為28.79億元、17.35億元。在此情況下，籌資成為其資金的一個重要來源。2018年，在143.83億元的籌資活動現(xiàn)金流凈額支撐下，光明地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加27.69億元。然而，2019年其籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額大幅減少至50.43億元，未能完全彌補同年經(jīng)營活動及投資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流出額，致現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈減少14.80億元。

最終，截至2019年末，光明地產(chǎn)貨幣資金為90.29億元，同比減少13.64%。同期短期借款為102億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為65.64億元，二者合計組成短期債務167.64億元，貨幣資金與短期債務之間存在77.35億元的缺口。標點財經(jīng)研究員注意到，這一缺口在2017年末為22.65億元，2018年末為38.35億元，近年來呈逐年擴大的趨勢。至今年一季度末，其貨幣資金與短期債務之間的缺口繼續(xù)上升至77.86億元。

光明地產(chǎn)近年來凈負債率變動趨勢

數(shù)據(jù)來源：Wind