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港龍地產IPO 資產負債比率攀升至287%
來源: 投資時報 2020-06-05 09:53:20

市場環(huán)境的漸趨復雜化,使得行業(yè)洗牌時有發(fā)生。中國房地產市場更是一個風起云涌的領域。據中國人民法院公告網數據顯示,截至2020年5月22日,今年共有124家房地產公司申請破產,加上2019年數據,破產房地產公司高達530家。此即表明,平均每天至少有1家房地產企業(yè)倒閉。

據業(yè)內人士分析,對于中小房地產企業(yè)來說,融資難、融資渠道少是導致其經營困難、甚至倒閉的主要原因。

《投資時報》研究員注意到,港龍中國地產(下稱港龍地產)就是一家位于長江三角洲地區(qū)的知名房地產企業(yè)。作為一家中小企業(yè),港龍地產同樣陷入融資渠道較少、融資困難的困局。

近年來,港龍地產資產負債率持續(xù)攀升、經營活動現(xiàn)金流轉正為負、業(yè)務始終難以走出長江三角洲等問題,更是對該公司經營、業(yè)績收入造成了又一重擊。因此,赴港上市或成為其維系自身發(fā)展的重要路徑。

資產負債比率攀升至287%

據招股書信息披露,港龍地產于2007年8月在江蘇省常州成立,總部設立在上海,是一家位于長江三角洲地區(qū)的知名房地產開發(fā)商。港龍地產的主要業(yè)務為開發(fā)及銷售主要作住宅用途并附帶相關配套設施的物業(yè),包括商業(yè)單元、停車場及配套區(qū)域。

由于房地產公司的物業(yè)發(fā)展項目初期需要大量資金投入和支持,在此次招股書中,港龍地產表達出了對資金的強烈渴求,此次募資,港龍地產計劃將60%的資金用于土地收購成本及潛在開發(fā)項目的資金,30%的資金用于部分現(xiàn)有項目開發(fā)的建筑成本,而剩余10%的資金用于補充公司的營運資金。

雖然2017年—2019年(下稱報告期),港龍地產的收益和毛利率均逐年遞增,分別為4.34億元、16.60億元、19.78億元,以及21.9%、30.8%、42.7%。但《投資時報》研究員注意到,近年來,隨著公司規(guī)模擴張,港龍地產的負債壓力也在急速攀升。

報告期內,港龍地產資產負債比率均超90%且逐年遞增,分別高達98.8%、122.1%和172.6%。而截至2020年3月31日,港龍地產的資產負債比率已經增至287%。

港龍地產2017年—2019年物業(yè)銷售收益、毛利及毛利率

數據來源:公司招股書

港龍地產2017年—2019年主要財務比率

數據來源:公司招股書

對此,業(yè)內人士分析認為,港龍地產資產負債率的急速攀升,主要是公司規(guī)模擴張所導致,想要降低負債率,只能減緩公司的擴張速度。然而,不論是為降低負債率而減緩擴張速度,還是繼續(xù)加速擴張、任由資產負債率增加,都將可能對港龍地產的營業(yè)收入造成不利影響。

經營現(xiàn)金流凈額-68億,融資成本走高

除了急速攀升的資產負債率,港龍地產的造血能力也出現(xiàn)下滑。該公司經營活動現(xiàn)金流凈額出現(xiàn)由正轉負、急速降低的情況。

報告期內,港龍地產經營活動現(xiàn)金流凈額分別為0.76億元、-6.26億元和-67.56億元。2018年及2019年,其現(xiàn)金流下降幅度分別高達923.68%和979.23%,并且自2018年開始,其經營活動現(xiàn)金流凈額就由正轉負。

港龍地產2017年—2019年綜合現(xiàn)金流量明細

數據來源:公司招股書

對此,港龍地產在招股書中給出的解釋是,由于物業(yè)開發(fā)活動增加,導致開發(fā)中物業(yè)及持作出售的已竣工物業(yè)資金增加約112.03億元??梢?,對于中小房地產企業(yè)而言,物業(yè)項目的開發(fā)自初期開始就亟需大量資金投入支持,港龍地產明顯表現(xiàn)出了資金嚴重緊缺,如果公司不及時提升自身的造血能力,將可能對其業(yè)務擴張、項目開展以及業(yè)績收入造成嚴重沖擊。

港龍地產2017年—2019年加權平均實際利率情況

數據來源:公司招股書

此外還需注意的是,報告期內港龍地產加權平均實際利率持續(xù)升高,分別為6.3%、8.0%和8.8%,導致其融資成本也隨之走高。

超90%項目位于長江三角洲地區(qū)

招股書披露,雖然港龍地產自成立至今,業(yè)務已擴展至長江三角洲地區(qū)周邊城市,包括江蘇省常熟、南通以及浙江省杭州、嘉興和紹興等城市。但《投資時報》研究員發(fā)現(xiàn),就目前而言,港龍地產超90%業(yè)務仍集中于長江三角洲地區(qū),尤其多位于江蘇省。

報告期內,港龍地產包括已竣工、正在開發(fā)以及未來開發(fā)的項目共計有53個。其中,江蘇省項目數量就達42個。港龍地產的土地儲備總面積約為0.054億元,而歸屬于江蘇省的土地儲備建筑面積更是高達0.039億平方米,占集團土地儲備建筑面積總數的71.8%。

港龍地產按省份劃分已開發(fā)物業(yè)項目建筑面積

數據來源:公司招股書

并且,根據招股書數據信息可知,港龍地產的主要收益來源于住宅物業(yè)銷售,報告期內,該部分收益分別占公司總收益的71.8%、92.0%和94.9%,處于逐年遞增態(tài)勢。而住宅物業(yè)銷售的的“主力軍”是位于江蘇省的項目。報告期內,港龍地產來源于江蘇省的收益分別高達3.11億元、15.27億元和18.77億元,逐年遞增并分別占公司總收益的71.66%、91.99%和94.89%。

港龍地產按項目劃分住宅物業(yè)銷售產生的收益

數據來源:公司招股書

從公司業(yè)務布局來看,港龍地產近年來營業(yè)利潤過度集中于少數區(qū)域。隨著各地城市的經濟發(fā)展和政策變化,港龍地產過度集中的業(yè)務布局,將可能導致該公司在出現(xiàn)業(yè)績波動、或是面臨突然出現(xiàn)的風險時,抵御能力較弱,這無疑增加了其經營風險。

關鍵詞: 港龍地產
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