“出來一套就賣一套。”26日，北京市海淀區(qū)上地東里的一位房屋中介告訴第一財經(jīng)記者。

在貝殼找房App上，第一財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)近一周以來，二手房掛牌均價環(huán)比上漲了4.2%，而該小區(qū)所在的上地商圈，近一周二手房掛牌均價同比上漲了13.2%。目前，一套50平方米左右兩室一廳的房源掛牌價為950萬元，較之去年11月底，上漲近150萬元。

上述中介人員表示，12年一站式優(yōu)質(zhì)教育資源是該小區(qū)的主要賣點。“目前，這種戶型的房源僅剩一套，自22日掛出，4天有15人看過房。”

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年北京市二手房成交量16.9萬套，創(chuàng)4年新高。學(xué)區(qū)房帶動二手房，二手房帶動新房成為本輪一線城市房價上漲的共同表現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，深圳最貴學(xué)區(qū)房達到每平方米32萬元;北京最貴學(xué)區(qū)房達到每平方米25萬元。

學(xué)區(qū)房房價高漲的背后，是城市內(nèi)部教育資源配置的不均衡，供給的不充分。

日前，北京市教委稱，在“全面二孩”政策出臺后，受出生人口增長周期影響，未來5年，北京市從小學(xué)到高中，適齡人口規(guī)模將進一步增加，學(xué)位需求壓力將更加凸顯。

近日，北京兩會期間公布的“2021重點工作安排”提到，今年將新增2萬個中小學(xué)學(xué)位。北京市教委1月發(fā)布的《關(guān)于進一步加強全市中小學(xué)學(xué)位建設(shè)的工作方案》也提到，到2025年，將新建、改擴建和接收居住區(qū)教育配套中小學(xué)150所左右，完成后新增學(xué)位16萬個左右。增幅超過10%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，新增小學(xué)學(xué)位，會緩解整體教育資源相對緊張的矛盾，但對于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的降溫，短期內(nèi)效果可能并不明顯。“學(xué)區(qū)房本身除了居住功能外還有很強的資源屬性，往往容易更快在復(fù)蘇市場上體現(xiàn)出來，春節(jié)后，北京東西城二手學(xué)區(qū)房交易量可能還會提升。”

“擇校熱”降溫不明顯

為促成區(qū)域內(nèi)的教育資源均等化，北京市正加速布局“多校劃片”政策。伴隨該政策的落地，“擇校熱”并沒有明顯降溫。

根據(jù)教育部辦公廳相關(guān)文件，所謂“多校劃片”，是指在目前教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方，要根據(jù)實際情況，將熱點小學(xué)、初中分散至每個片區(qū)，確保各片區(qū)之間大致均衡。截至2015年，全國已有24座大型城市在義務(wù)教育階段全面啟動了多校劃片入學(xué)政策。

2020年以來，“多校劃片”、“六年一學(xué)位”成為了北京市中小學(xué)入學(xué)的主要方式。

去年4月，被稱為北京市“教育高地”的西城區(qū)首次宣布實行“多校劃片”、“六年一學(xué)位”的政策。根據(jù)規(guī)定，在當年7月31日之后，在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以“多校劃片”方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

這意味著，北京市“城六區(qū)”中，除豐臺區(qū)以外，均實行“六年一學(xué)位”。與其同時，六區(qū)域在2020年陸續(xù)都出臺了“多校劃片”的實施細則。

不過，西城區(qū)的學(xué)區(qū)房熱度仍居高不下。當年11月，西城區(qū)二手房量價齊升。價格方面，環(huán)比增長了0.8%;成交量方面，環(huán)比增長約11.5%，并達到了2019年以來的一個高位。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟告訴第一財經(jīng)，這是由于在“多校劃片”的政策實施后，潛在購房者，尤其是學(xué)區(qū)房剛需群體，為降低購房風(fēng)險，更傾向于選擇教育資源較均衡的學(xué)區(qū)。

根據(jù)教育部要求，2020年3月以來，廣州、蘇州、沈陽、上海、成都等地相繼推出“公民同招，民辦搖號”的升學(xué)政策。去年4月，北京也明確提出，義務(wù)教育階段招生將實行公辦民辦學(xué)校同時招生，超過招生計劃的，將由電腦隨機錄取。在北京，除了個別國際學(xué)校，公辦學(xué)校更受家長青睞。

在陳晟看來，實行“民辦搖號”之后，優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校的資源會變得更加稀缺，或一定程度上推進了公辦學(xué)區(qū)房市場。

對于“望子成龍”的家長們而言，擺在面前的，是一個兩難選擇：花費幾百萬房價買個優(yōu)質(zhì)學(xué)位房;還是冒著不確定性因素，花百萬學(xué)費，送孩子去高價民辦學(xué)校?

以廣州市為例，截至2020年，收費前十的民辦學(xué)校年學(xué)費在18.5萬～6.5萬元。在“民辦搖號”政策出臺后，廣州市多個公辦學(xué)區(qū)房一度出現(xiàn)“跳漲”。

根據(jù)國際教育擇校網(wǎng)數(shù)據(jù)，北京民辦小學(xué)學(xué)費價格區(qū)間在5萬～30萬元。其中，收費標準較高的學(xué)校以國際雙語學(xué)校為主，并多數(shù)提供學(xué)前到高中一站式教育。

“學(xué)區(qū)熱”可持續(xù)嗎

上海交通大學(xué)特聘教授、中國發(fā)展研究院執(zhí)行院長陸銘近日評論稱，通過“多校劃片”以降溫“擇校熱”，促進教育資源的公平的做法仍待商榷。教育資源的均等化或可通過教育財政投入的均等化來實現(xiàn)。

他進一步解釋稱，隨著城市面積的擴張，需要對一些人口增量大的社區(qū)加大教育的投入，以改善教育的質(zhì)量。

張波認為，從短期來看，降溫“學(xué)區(qū)熱”還需從政策入手，弱化學(xué)區(qū)劃片帶來的資源性差異，降低購房者對于房源和未來學(xué)區(qū)匹配性上的預(yù)期。

近日，在北京兩會期間，北京市教委主任劉宇輝公開表示，將加強學(xué)區(qū)內(nèi)、學(xué)校間的資源共享，提高學(xué)位資源利用效率。

25日，北京市住建委主任王飛表示，目前，北京房價保持平穩(wěn)態(tài)勢，漲幅在一線城市中屬于中下游水平。2021年，將按照“全市統(tǒng)籌、因區(qū)施策”原則，逐步完善各區(qū)域調(diào)控長效機制。同時，近期將開展專項行動，打擊惡意炒作和違規(guī)資金進入樓市。

第一財經(jīng)記者注意到，在2021年地方兩會期間，除北京之外，成都、廣州、天津等地也紛紛提出將聚焦教育公平，增加中小學(xué)學(xué)位供給，促進公共資源均等化。其中，廣州市教育局規(guī)劃建設(shè)處負責(zé)人查吉德提到，將圍繞“十四五”規(guī)劃提出的目標任務(wù)，擴大優(yōu)質(zhì)教育資源覆蓋面。至2022年，累計新增19萬學(xué)位。

張波認為，從長期來看，教育的均衡化是個大趨勢，但在沒有完全落地之前，學(xué)區(qū)房的熱度依然會有一定維持。因此，在二手房市場上，學(xué)區(qū)依然是個較為重要的關(guān)注因素。