正榮地產(chǎn)正在經(jīng)歷戰(zhàn)略調(diào)整“陣痛期”。2020年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售1419億元，同比僅增長(zhǎng)8.6%，這也是其近幾年來(lái)的最低增速。

與此同時(shí)，低毛利率問(wèn)題一直是正榮地產(chǎn)的痛點(diǎn)。2020年，正榮地產(chǎn)的毛利率繼續(xù)下降，由2019年的20%減少至19.1%，低于行業(yè)均值。按照“新三年戰(zhàn)略”，千億正榮已經(jīng)步入收官之年，然而在優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)的同時(shí)，其將如何走出低毛利率困局?

目標(biāo)1500億 銷(xiāo)售增速降至6%

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)于2020年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額為1419億元，完成了全年合約銷(xiāo)售目標(biāo)，累計(jì)合約銷(xiāo)售建筑面積為890萬(wàn)平方米，合約平均售價(jià)為15949元/平方米。

作為千億房企代表，正榮地產(chǎn)此前一直保持著較高的銷(xiāo)售增速，但2020年其銷(xiāo)售增速僅為8.6%，這也是正榮地產(chǎn)近幾年來(lái)的最低增速。北京商報(bào)記者梳理年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2017-2019年，正榮地產(chǎn)的合約銷(xiāo)售分別約為701億元、1080億元及1307億元，銷(xiāo)售增長(zhǎng)分別約為78%、54%及21%。

對(duì)于銷(xiāo)售增速下滑，正榮地產(chǎn)方面歸結(jié)于發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整。突破千億規(guī)模后，2019年正榮地產(chǎn)提出了“新三年戰(zhàn)略”，目標(biāo)是在2019年至2021年實(shí)現(xiàn)規(guī)模、利潤(rùn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)三個(gè)維度的高質(zhì)量發(fā)展。從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，正榮地產(chǎn)銷(xiāo)售增速的變化，也與其“新三年戰(zhàn)略”相契合。

2021年，正榮地產(chǎn)在規(guī)模方面繼續(xù)選擇“保守”態(tài)度，其確立新的年度銷(xiāo)售目標(biāo)為1500億元，較2020年僅增長(zhǎng)不到6%。對(duì)此，正榮地產(chǎn)董事會(huì)主席兼行政總裁黃仙枝在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，“對(duì)于規(guī)模增長(zhǎng)，我覺(jué)得保持適當(dāng)?shù)囊?guī)模優(yōu)勢(shì)就可以了，正榮地產(chǎn)還是需要堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展，特別是做長(zhǎng)期主義”。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，千億規(guī)模是房企融資的一大門(mén)檻，因此才會(huì)有中小房企沖擊千億的現(xiàn)象?？缭角|后，主動(dòng)降速也是為了避免因高負(fù)債帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是“三道紅線(xiàn)”出臺(tái)后，主動(dòng)降速戰(zhàn)略已被廣泛應(yīng)用。

毛利率繼續(xù)下滑

盈利方面，正榮地產(chǎn)于2020年實(shí)現(xiàn)收入為361.26億元，同比增長(zhǎng)11%;利潤(rùn)為35.59億元，同比增長(zhǎng)15%;核心利潤(rùn)為33.04億元，同比增長(zhǎng)18.9%;毛利為69.04億元，同比增長(zhǎng)6.3%。

雖然毛利保持增長(zhǎng)，但2020年正榮地產(chǎn)的毛利率繼續(xù)下降，由2019年的20%減少至19.1%，低于行業(yè)均值。

不過(guò)對(duì)于毛利率的下降，在當(dāng)天的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，正榮地產(chǎn)管理層并未給出回應(yīng)。但按照此前其管理層的說(shuō)法，“因?yàn)檎龢s處理了一批成本較高的舊存貨，存貨的毛利率偏低，影響到整體毛利率下降。在解決老存貨問(wèn)題的同時(shí)，再降低開(kāi)發(fā)融資的成本，正榮的毛利率應(yīng)該會(huì)維持在22%到25%的區(qū)間”。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，成本支出是侵吞正榮地產(chǎn)利潤(rùn)的一大核心點(diǎn)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)步入成熟期，各大房企都在向管理要紅利，這在一定程度上也說(shuō)明上述成本的下降存在難度。

今年權(quán)益銷(xiāo)售比在60%左右

除毛利率下滑外，正榮地產(chǎn)的權(quán)益占比也一直存在待解“痛點(diǎn)”。

在當(dāng)天的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，對(duì)于權(quán)益“合作”模式，正榮地產(chǎn)方面也給出了回應(yīng)。“‘合作’模式正榮地產(chǎn)今年仍會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持，但目前已處于調(diào)整期，未來(lái)會(huì)不斷嘗試增加項(xiàng)目權(quán)益比例。”正榮地產(chǎn)董事會(huì)副主席劉偉亮表示。

據(jù)劉偉亮介紹，2020年40多宗地塊有接近一半以上是合作項(xiàng)目，未來(lái)正榮地產(chǎn)會(huì)盡量選擇兩到三家來(lái)合作，另外也選擇了一些理念和正榮地產(chǎn)比較相近、思路比較一致的企業(yè)，成為戰(zhàn)略合作伙伴。2020年正榮地產(chǎn)的權(quán)益銷(xiāo)售比例提升到55%，預(yù)計(jì)2021年權(quán)益銷(xiāo)售比例能達(dá)到60%左右。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年正榮地產(chǎn)在全國(guó)21個(gè)城市新增46幅土地，預(yù)計(jì)總建筑面積約714萬(wàn)平方米。新增土地儲(chǔ)備中，分別有43%及31%位于正榮地產(chǎn)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)較大的長(zhǎng)三角及海峽西岸兩大核心區(qū)域。

從新增地塊的權(quán)益占比來(lái)看，正榮地產(chǎn)已經(jīng)有了優(yōu)化權(quán)益占比的動(dòng)作，2020年其權(quán)益占比(按建筑面積)約為70%。

截至2020年末，正榮地產(chǎn)于全國(guó)32個(gè)城市，擁有建筑面積2850萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，其中82%位于一、二線(xiàn)城市;土地儲(chǔ)備權(quán)益占比(按建筑面積)由2019年末的55%上升至2020年末的58%。

明年上半年“三道紅線(xiàn)”全達(dá)標(biāo)

“三道紅線(xiàn)”出臺(tái)后，如何降低負(fù)債水平、實(shí)現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)健增長(zhǎng)，成為今年各大房企業(yè)績(jī)會(huì)的核心問(wèn)題。

談及“三道紅線(xiàn)”指標(biāo)，黃仙枝表示，2019年正榮地產(chǎn)提出“新三年戰(zhàn)略”，基本做到了公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)健。截至2020年底，正榮地產(chǎn)凈負(fù)債率延續(xù)下降趨勢(shì)，下降至64.7%，現(xiàn)金短債比提升至2.2倍，兩項(xiàng)指標(biāo)成功達(dá)到“三道紅線(xiàn)”政策標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)取到明年上半年完成“三道紅線(xiàn)”全部達(dá)標(biāo)。

截至2020年末，正榮地產(chǎn)擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為354.78億元(2019年同期283.69億元)、已抵押存款約6.1億元(2019年同期18.1億元)及受限制現(xiàn)金約68.85億元(2019年同期51.37億元)。

債務(wù)方面，截至2020年末，正榮地產(chǎn)擁有尚未償還銀行及其他借款總額417.61億元，而2019年同期為363.17億元;擁有賬面值約255.23億元的境內(nèi)公司債券及優(yōu)先票據(jù)，2019年同期為223.48億元。