今年至今,內(nèi)房股走勢延續(xù)明顯弱于大盤的走勢,拿昨日行情來看,港股內(nèi)地房產(chǎn)股幾乎集體一片下跌,其中融創(chuàng)中國(01918)跌幅更是高達(dá)8.6%,市值跌破千億元。不過今日該板塊則有所改善,股價逆市帶來支撐,其中華潤置地(01109)、新城發(fā)展(01030)盤中漲超2%。
自去年以來,監(jiān)管層出臺一系列政策調(diào)控并規(guī)范房地產(chǎn)市場,其中為了控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長的“三道紅線”讓地產(chǎn)股估值邏輯生變,2020年恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)全年累計下跌23.62%,跑輸大盤25.59個百分點。
在收緊資金渠道監(jiān)管政策出臺后,房企紛紛采取多種方式降杠桿,作為中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商的恒大就踩中紅線,現(xiàn)在背負(fù)著內(nèi)地負(fù)債最多的房地產(chǎn)開發(fā)商“名號”。6月份,國際評級機構(gòu)相繼下調(diào)恒大集團(tuán)的評級,恒大股價今年已經(jīng)下跌超過30%,伴隨著信用風(fēng)險持續(xù)發(fā)酵,如何降低負(fù)債目標(biāo)成為恒大的當(dāng)務(wù)之急,這也反映了整個房地產(chǎn)業(yè)普遍面臨的問題。
盡管有數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前內(nèi)地房地產(chǎn)估值正處于10年低位,整體行業(yè)的規(guī)模依然處在高位,但實際上其盈利增長可以說已經(jīng)見頂,2020年,房地產(chǎn)板塊毛利率和凈利率分別為26.5%和9.2%,分別較2019年同比下降了個4.6和2.1個百分點,均為2015年來的最低點。
在中國的城市化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)至中高水平環(huán)境下,來自政策的監(jiān)管仍將不放松,盡管整個板塊經(jīng)過大幅調(diào)整后,估值進(jìn)一步大幅下挫的空間緩解,但現(xiàn)階段內(nèi)地房地產(chǎn)股仍將維持承壓態(tài)勢,缺乏催化劑刺激其明顯反彈。
不過像擁有良好資產(chǎn)組合的華潤置地,盡管在業(yè)務(wù)布局上略顯審慎,但在多元化物業(yè)開發(fā)方面具有影響力優(yōu)勢。昨天披露了今年上年業(yè)績的融創(chuàng)中國,已經(jīng)完成今年銷售目標(biāo)的50%,憑借其持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),仍有望保持較高凈利水平。所以雖然整個行業(yè)雖然估值仍將偏低,但部分個股的機會仍值得留意,特別是龍頭企業(yè)股價可能相對具備韌性。
相比之下,今年香港的房地產(chǎn)股的整體表現(xiàn)比較穩(wěn)健,而且隨著香港疫情壓力減退,通關(guān)順利推進(jìn)的話,經(jīng)濟(jì)將逐漸重新煥發(fā)活力,展望下半年的前景較為光明。ATFX分析團(tuán)隊認(rèn)為,在港股房地產(chǎn)板塊中,無論是內(nèi)地還是香港的零售物業(yè)都占有一席之地的太古股份公司(00019)、擁有不少核心地帶的物業(yè)的新世界發(fā)展(00017),還是核心業(yè)務(wù)雖是地產(chǎn)發(fā)展,但也布局到電訊、運輸、基建及物流等領(lǐng)域的新鴻基地產(chǎn)(00016)都是值得關(guān)注的股票。
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