與前幾年各地火熱成交相比，2018年樓市顯得相對(duì)平淡。一方面，雖然單月成交量有高有低，但整體看不如前幾年;另一方面，當(dāng)前市場形勢下，房企融資難度進(jìn)一步加大，為加速回款，各地樓盤特價(jià)現(xiàn)象增多，部分城市出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)的情況。

種種現(xiàn)象都表明，單靠原先粗放形態(tài)的“拿地——蓋樓——銷售——獲利”的發(fā)展模式，已經(jīng)無法滿足現(xiàn)有各類購房者的居住需求，同時(shí)也不利于房企自身長遠(yuǎn)發(fā)展。對(duì)于房企而言，如何轉(zhuǎn)變發(fā)展方式并開拓新路徑顯得尤為重要。正因如此，“轉(zhuǎn)型”也成為房地產(chǎn)企業(yè)踏出的一條路。

房企面臨新挑戰(zhàn)

地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，今年第三季度，國內(nèi)商品住宅新增供應(yīng)較二季度呈下降趨勢，環(huán)比下降9%，同比微漲4%。一線城市供應(yīng)同環(huán)比均大幅增長;二線城市政策依舊趨嚴(yán)，城市表現(xiàn)持續(xù)分化;三四線城市市場供應(yīng)量所有下降，城市間分化更加明顯。

在成交一端，隨著調(diào)控政策的持續(xù)加碼，部分熱點(diǎn)城市市場出現(xiàn)明顯降溫。國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前9月，國內(nèi)房地產(chǎn)銷售保持平穩(wěn)增長，商品房銷售面積119313萬平方米，同比增長2.9%，商品房銷售額104132億元，增長13.3%。不過，累計(jì)面積和累計(jì)金額的增速均出現(xiàn)下滑，較1-8月分別回落了1.1和1.2個(gè)百分點(diǎn)?？傮w來看，“金九月”的成交表現(xiàn)不及去年同期。

與此同時(shí)，各能級(jí)城市總體成交情況并不相同，其中一線城市成交量雖環(huán)比微增4%，但同比上漲了44%，且9月成交量也超出了2018年月均水平。二三線城市成交量環(huán)比下降8%，同比下滑4%，市場熱度些許回落。與此同時(shí)，各能級(jí)城市間也出現(xiàn)分化，西安、重慶、長春、蘇州、濟(jì)南等城市商品住宅成交量同比、環(huán)比均有上漲，但武漢、成都、鄭州、長沙、南寧等地成交量同比環(huán)比均出現(xiàn)下降。

對(duì)于9月份市場走勢表現(xiàn)，克而瑞分析認(rèn)為，一線城市正在逐步緩解矛盾，成交有望持續(xù)回升，但二三線城市的市場調(diào)整預(yù)期正在不斷強(qiáng)化，成交規(guī)模在短期內(nèi)也將低位運(yùn)行。

各地市場分化對(duì)于房企有深遠(yuǎn)影響，因此部分房企對(duì)下半年的投資持謹(jǐn)慎態(tài)度，對(duì)現(xiàn)金流的穩(wěn)定成為行業(yè)的共識(shí)。在當(dāng)前堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲的調(diào)控思路下，以往房企的增長方式也必須發(fā)生改變，追求高速、高量的發(fā)展已經(jīng)不再可行，必須有所轉(zhuǎn)變。

企業(yè)更名邁出重要一步

在過去一段時(shí)間內(nèi)，房企紛紛尋求多元化戰(zhàn)略，探尋新的盈利增長點(diǎn)，意圖為今后的發(fā)展尋求一條出路。而房企尋求多元化的意愿，從企業(yè)名稱的變更中便可看出些許端倪。

9月中旬，保利發(fā)展在廣州舉行戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)，會(huì)上正式宣布保利地產(chǎn)升位為“保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司”。“保利地產(chǎn)升位至保利發(fā)展，這一過程的孕育，凝結(jié)了公司多年來的戰(zhàn)略規(guī)劃、蓄勢謀遠(yuǎn)和幾經(jīng)求索”，保利發(fā)展董事長宋廣菊在發(fā)布會(huì)致辭時(shí)指出，保利發(fā)展代表著未來的發(fā)展方向和邏輯，戰(zhàn)略升級(jí)與品牌升位是必須，更是必然。

保利發(fā)展方面表示，“保利地產(chǎn)”的企業(yè)名稱，已無法涵蓋當(dāng)前的業(yè)務(wù)布局，本次更名也是為了體現(xiàn)公司多元化的發(fā)展方向。據(jù)了解，保利發(fā)展將致力于打造“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)”，以不動(dòng)產(chǎn)投資、開發(fā)、運(yùn)營、資本運(yùn)作為基礎(chǔ)，提供基于行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的綜合服務(wù)，與客戶美好生活同行。

事實(shí)上，今年以來更名的房企不止保利一家。3月初，時(shí)代地產(chǎn)宣布更名為時(shí)代中國，到了年中，龍湖、遠(yuǎn)洋兩家企業(yè)紛紛宣布更名，且更名方式相似，均由“地產(chǎn)”更名為“集團(tuán)”。就在本月初，奧園發(fā)布上市公司公告，建議將公司雙重外文的中文名稱由“中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司”更改為“中國奧園集團(tuán)股份有限公司”。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年已有19家房企更名去掉“地產(chǎn)”兩字。

房企更名的普遍原因在于業(yè)務(wù)發(fā)展擴(kuò)大，原先的“地產(chǎn)”名稱已經(jīng)不再匹配，因此新名稱也承擔(dān)起對(duì)企業(yè)新形象的塑造任務(wù)。

多元化已初現(xiàn)格局

在如今的房地產(chǎn)行業(yè)，“轉(zhuǎn)型”已經(jīng)成為各家房企競相角逐的新戰(zhàn)場，以規(guī)模房企為代表，各家企業(yè)紛紛開啟多元化布局，著力開拓非住宅業(yè)務(wù)。如今碧桂園深耕農(nóng)業(yè)和產(chǎn)城融合，恒大加足馬力布局汽車領(lǐng)域，萬科也提出要做“城市配套服務(wù)商”的愿景。

從各家房企戰(zhàn)略發(fā)展的長遠(yuǎn)規(guī)劃角度來看，更名僅僅是其中一個(gè)步驟，對(duì)于這些房企而言，早在更名發(fā)生之前，多元化的腳步就已邁開。

具體來看，已被房企觸及的產(chǎn)業(yè)包括商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老業(yè)務(wù)、科技小鎮(zhèn)、文旅產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)城融合、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療業(yè)務(wù)等，也有企業(yè)瞄準(zhǔn)高科技產(chǎn)業(yè)，開始試水人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域。

以前述計(jì)劃或已經(jīng)更名的房企來舉例，目前奧園業(yè)務(wù)已涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理、健康養(yǎng)生、文化旅游、跨境電商等。龍湖的業(yè)務(wù)同樣擴(kuò)張，除了已涵蓋的地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓和物業(yè)管理四大主航道業(yè)務(wù)外，未來還將深度探索和參與城市空間和服務(wù)的重構(gòu)。

由此可見，不少房企將發(fā)展多元業(yè)務(wù)作為未來一大戰(zhàn)略支撐。盡管多元化的格局已經(jīng)初步顯現(xiàn)，但戴德梁行高級(jí)董事及華中區(qū)策略發(fā)展顧問部主管邵豐此前在接受采訪時(shí)表示，自身資源整合、業(yè)務(wù)渠道多元拓寬兩個(gè)方面，是房企多元化轉(zhuǎn)型的難點(diǎn)，因此目前的企業(yè)轉(zhuǎn)型尚處于經(jīng)驗(yàn)探索的階段。

發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 房企積極求變

粵港澳大灣區(qū)的加速建設(shè)，對(duì)區(qū)域內(nèi)城市產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈的打造與產(chǎn)業(yè)融合起到了充分的促進(jìn)作用。對(duì)于房企而言，發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為新的機(jī)遇。近幾年來，房企如浪潮般紛紛轉(zhuǎn)投產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，各類科技園區(qū)、特色小鎮(zhèn)如雨后春筍般異軍突起。

據(jù)了解，房企進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可通過幾種途徑實(shí)現(xiàn)：一是直接并購或入股較成熟的項(xiàng)目;二是取得特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，在操盤產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)亦可收獲大量的商住用地;三是通過與產(chǎn)業(yè)實(shí)體合作，捆綁獲得土地資源。由于在自身融資、開發(fā)及招商資源，房企在運(yùn)營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上具有先天優(yōu)勢，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也成為房企們積極突圍的方向。

產(chǎn)業(yè)格局開始明晰

在大灣區(qū)東部，江門與華夏幸福以PPP模式共建的江門高新產(chǎn)業(yè)新城正在緊張建設(shè)中。在今年4月召開的一場招商簽約會(huì)上，14家企業(yè)確定落戶江門高新產(chǎn)業(yè)新城，落地項(xiàng)目聚焦智能終端、智能制造裝備、新能源汽車及零部件三大產(chǎn)業(yè)集群，投資額合計(jì)超過70億元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后，年產(chǎn)值將有約150億元，年納稅額近6億元。就在本周四，江門高新產(chǎn)業(yè)新城專程在深圳舉辦專場投資推介會(huì)，進(jìn)一步吸引企業(yè)進(jìn)駐。

如果說華夏幸福是將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為自身起家本行的企業(yè)，那么碧桂園的產(chǎn)城融合戰(zhàn)略，則是專注與住宅業(yè)務(wù)的房企對(duì)新興領(lǐng)域業(yè)務(wù)的有力探索。

今年9月28日，在大灣區(qū)西緣的惠州，碧桂園潼湖科技小鎮(zhèn)第一期正式開園，這也是碧桂園首個(gè)產(chǎn)城融合標(biāo)桿項(xiàng)目。開園當(dāng)天，一系列重大項(xiàng)目宣告落戶。據(jù)了解，潼湖科技小鎮(zhèn)于2017年5月正式開工建設(shè)，如今已初步成型，在小鎮(zhèn)中，人們可以體驗(yàn)無人駕駛汽車，也能在智慧餐廳體驗(yàn)人臉識(shí)別、無感支付、一對(duì)一營養(yǎng)健康分析，更能在園區(qū)配套酒店中感受智能機(jī)器人與智慧酒店的充分融合。

不過，由于開發(fā)建設(shè)周期及產(chǎn)業(yè)培育需要較長時(shí)間，因此大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍處在初期階段，未來有很大的空間成長為具備規(guī)模并成功帶動(dòng)上下游周邊產(chǎn)業(yè)形成全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)的格局。

定位規(guī)劃是關(guān)鍵

戴德梁行高級(jí)助理董事及廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管黃文禮指出，如今的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已延伸至第三產(chǎn)業(yè)中以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的綜合型房地產(chǎn)開發(fā)，市場常見項(xiàng)目如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、各種特色小鎮(zhèn)等。此類項(xiàng)目以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，通過整合資源、引入資本及規(guī)劃運(yùn)營，打造產(chǎn)業(yè)集群并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合，以此改善區(qū)域環(huán)境及提升城市競爭力。

不過，與傳統(tǒng)住宅運(yùn)作時(shí)快周轉(zhuǎn)、注重物業(yè)銷售的思路不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要企業(yè)進(jìn)行長期運(yùn)營，因此定位顯得尤為重要，“針對(duì)一些區(qū)位欠佳，配套不足的項(xiàng)目，需要更實(shí)際地考慮”，黃文禮說。

除定位外，運(yùn)營成本、盈利能力、招商、服務(wù)配套也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須重點(diǎn)考慮的因素。

發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商努力尋求非傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的盈利新模式，戴德梁行相關(guān)分析指出，盡管開發(fā)運(yùn)營周期較長，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以持續(xù)為相應(yīng)區(qū)域及城市帶來源源不斷發(fā)展動(dòng)力，并幫助房企破除房地產(chǎn)依賴。

黃文禮也提醒，房企在發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)避免打政策擦邊球，例如將工業(yè)用地分割售賣;或在規(guī)定了產(chǎn)業(yè)比例的商用地塊上建造寫字樓，出售過程中暗示購買方可用作公寓;抑或是將地塊自持部分以“使用權(quán)出售”及“以租代售”等方式變相套現(xiàn)。他指出，房企不應(yīng)為了眼前利益而冒險(xiǎn)，應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。

強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢明顯

房企轉(zhuǎn)型探索一直在持續(xù)，這其中，規(guī)模房企的多元化布局步伐顯然邁得更快一些。與廣大中小房企相比，大型房企因其規(guī)模、資金、人力、經(jīng)驗(yàn)等多重優(yōu)勢，得以投入更多的精力和財(cái)力對(duì)未來發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃。這也是房企“強(qiáng)者恒強(qiáng)”趨勢的延續(xù)與體現(xiàn)。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國房地產(chǎn)測評(píng)中心在《2018中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測評(píng)研究報(bào)告》中指出，隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)勢品牌效應(yīng)更加放大，品牌房企依托自身品牌、產(chǎn)品、資源整合等優(yōu)勢，通過高周轉(zhuǎn)和全國化的布局戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)逆勢擴(kuò)張，達(dá)到規(guī)模新高度，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢將愈加顯著。

行業(yè)集中度提升

強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面首先體現(xiàn)在房企的業(yè)績規(guī)模上。截至第三季度末，國內(nèi)TOP100房企整體銷售規(guī)模近7萬億元，同比增長39.6%，銷售金額突破千億的企業(yè)已有18家。

其中，碧桂園、恒大、萬科三家龍頭房企業(yè)績遙遙領(lǐng)先，分別達(dá)到5520.5億元、4450.9億元和4323.2億元，碧桂園更是超過了去年全年5500.1億元的銷售紀(jì)錄，恒大和萬科也保留著超過去年全年業(yè)績水平的可能性。在“碧恒萬”之后，融創(chuàng)和保利分別以3187.0億元和3027.7億元分列第四第五位，均已接近去年全年水平。

規(guī)模房企業(yè)績不斷提升，推高了房企銷售金額的集中度?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，TOP10和TOP50房企的流量金額集中度達(dá)到27.9%和55.3%，分別較去年同期提升3個(gè)和9.5個(gè)百分點(diǎn)。未來隨著市場資源更向大型品牌房企靠攏，行業(yè)集中度將不斷提高。

除業(yè)績表現(xiàn)外，強(qiáng)者恒強(qiáng)還體現(xiàn)在房企投資拿地方面，從克而瑞統(tǒng)計(jì)的1-8月各梯隊(duì)房企的銷售和新增貨值而言，超過五成土地被銷售TOP10所獲得，新增貨值在百強(qiáng)占比達(dá)到50%，比銷售金額占比高出6個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模上仍有較大上漲空間，土儲(chǔ)上領(lǐng)先的優(yōu)勢對(duì)新城、龍湖、華潤等企業(yè)沖擊1500億甚至更高紀(jì)錄起到促進(jìn)作用，規(guī)模效應(yīng)正在持續(xù)發(fā)酵。

規(guī)模越大越有轉(zhuǎn)型能力

從房企業(yè)績目標(biāo)完成的情況來看，截至8月末，在設(shè)定了銷售目標(biāo)的千億房企中，不到半數(shù)目標(biāo)完成率達(dá)到70%以上，如新城和中海分別完成其目標(biāo)的76%和75%，華夏幸福為49%，其余則基本都在50%到70%之間。從完成情況來看，個(gè)別房企可能存在業(yè)績壓力。

從已知數(shù)據(jù)不難看出，2018年資源進(jìn)一步向頭部品牌房企集中，不論是業(yè)績還是土地儲(chǔ)備都創(chuàng)下新高。但對(duì)于中小房企而言，在融資成本高企的今天，這些企業(yè)的發(fā)展難度明顯有所加大，行業(yè)并購頻繁。

在多元化轉(zhuǎn)型的競爭中，規(guī)模房企特別是龍頭房企，憑借其現(xiàn)有品牌價(jià)值，完全可以將市場注意力導(dǎo)向轉(zhuǎn)型的新業(yè)務(wù)中來。另外，盡管今年以來企業(yè)們普遍融資難度高，拿地態(tài)度謹(jǐn)慎，但有研究機(jī)構(gòu)分析指出，大型房企更能享受我國金融市場發(fā)展完善帶來的紅利，房企品牌也為其獲取土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目儲(chǔ)備提供了更多的便利性。

記者觀察

怎樣的轉(zhuǎn)型才算有收效?

房企多元化布局搞得紅紅火火，如果說搞長租公寓、建特色小鎮(zhèn)還算與房企原有開發(fā)模式存在類似之處的話，部分企業(yè)布局農(nóng)業(yè)、AI、汽車、金融，則是在全新的領(lǐng)域進(jìn)行探索。這些轉(zhuǎn)型動(dòng)作到底算不算真正有收效?

一個(gè)多月前，一位業(yè)內(nèi)知名專家曾經(jīng)表示，盡管房企都在宣稱轉(zhuǎn)型和多元化，但目前這些企業(yè)營收的主要來源基本還是房地產(chǎn)開發(fā)和銷售業(yè)務(wù)，因此當(dāng)前的轉(zhuǎn)型并沒有更改房企本質(zhì)，只有房地產(chǎn)開發(fā)銷售占總營收比值下降到一定程度，才能算作是轉(zhuǎn)型了。

其實(shí)從房企半年報(bào)和研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的業(yè)績數(shù)據(jù)便能看出，今年以來，不少規(guī)模房企的營收仍在持續(xù)打破原有紀(jì)錄，而半年報(bào)披露盈利大幅增長的企業(yè)數(shù)量也有不少，但這些營收依舊是房地產(chǎn)銷售收入占絕大部分比例，而其他領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)，則營收和利潤并不高，有的甚至是“賠錢貨”。

不過，目前轉(zhuǎn)型升級(jí)的探索仍然處于起步階段，想要討論“轉(zhuǎn)型成功與否”的問題為時(shí)尚早，例如布局AI、汽車等產(chǎn)業(yè)，到現(xiàn)在為止基本上才剛剛起步，遠(yuǎn)沒有達(dá)到需要討論收效的地步，還要等待充分的運(yùn)營后才能看到效果。

但不變的是，對(duì)于房企而言，不論朝著哪個(gè)方向轉(zhuǎn)型，都要建立在對(duì)企業(yè)自身充分評(píng)估的基礎(chǔ)之上。換言之，如果現(xiàn)在真的要尬聊關(guān)于“怎樣轉(zhuǎn)型才有效”的話題，則標(biāo)準(zhǔn)只有兩個(gè)：對(duì)房企自身存亡不產(chǎn)生威脅;對(duì)房企今后發(fā)展有增益。

2018年前三季度中國房企銷售流量金額排行榜

排名企業(yè)名稱流量金額(億元)

1碧桂園5520.5

2中國恒大4450.9

3萬科地產(chǎn)4323.2

4融創(chuàng)中國3187.0

5保利發(fā)展3027.7

6綠地控股2735.0

7中海地產(chǎn)1955.6

8新城控股1612.3

9龍湖集團(tuán)1490.1

10華潤置地1401.0

11世茂房地產(chǎn)1213.2

12招商蛇口1161.0

13華夏幸福1101.0

14陽光城1085.0

15旭輝集團(tuán)1078.9

16金地集團(tuán)1066.0

17中南置地1031.1

18綠城中國1017.7

19中國金茂978.9

20泰禾集團(tuán)955.3

2018年前三季度中國房企

銷售面積排行榜

排名企業(yè)名稱銷售面積(萬平方米)

1碧桂園5874.0

2中國恒大4239.0

3萬科地產(chǎn)2895.5

4綠地控股2369.4

5融創(chuàng)中國2230.2

6保利發(fā)展2028.7

7新城控股1268.5

8中海地產(chǎn)1225.6

9金科集團(tuán)1100.9

10華夏幸福987.1

11龍湖集團(tuán)928.2

12中梁地產(chǎn)905.3

13華潤置地788.3

14陽光城776.2

15中南置地759.8

16世茂房地產(chǎn)741.2

17富力地產(chǎn)723.2

18建業(yè)地產(chǎn)717.9

19藍(lán)光發(fā)展706.8

20旭輝集團(tuán)688.7

(記者 葛政涵)