數(shù)據(jù)顯示，截至11月7日，20家A股上市房企披露了全年業(yè)績(jī)預(yù)告，11家預(yù)喜。部分中小房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)新增土地和新開(kāi)工項(xiàng)目，逐步退出市場(chǎng)。在54家披露了全年銷(xiāo)售目標(biāo)的房企中，8家公司1-10月份已經(jīng)超額完成了全年目標(biāo)，13家公司的完成率低于70%。業(yè)內(nèi)人士表示，2018年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)融資成本高企，龍頭企業(yè)也未能幸免。境內(nèi)發(fā)債渠道緊縮受限，公司債發(fā)行主體多為港股上市房企;同時(shí)，境外發(fā)行公司債利率普遍超過(guò)8%。

業(yè)績(jī)表現(xiàn)分化

數(shù)據(jù)顯示，在上述發(fā)布了全年業(yè)績(jī)預(yù)告的20家房企中，預(yù)增7家，略增3家，續(xù)盈1家，11家公司預(yù)喜，預(yù)喜比例達(dá)55%;略減3家，首虧2家，預(yù)減7家。此外，2家公司為業(yè)績(jī)不確定。從目前情況看，出現(xiàn)一定程度分化。

大型房企業(yè)績(jī)普遍預(yù)期較好。以榮盛發(fā)展(行情002146)為例，公司預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)69.13億元-80.65億元，同比增長(zhǎng)20%-40%。預(yù)計(jì)2018年度可結(jié)算項(xiàng)目增加結(jié)算收入。1-10月，公司共完成銷(xiāo)售額679億元，已超過(guò)2017年全年657.8億元的銷(xiāo)售額。

金科股份(行情000656)預(yù)計(jì)，全年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)30.07億元-40.09億元，同比增長(zhǎng)50%-100%。

有的房企盡管業(yè)績(jī)大幅預(yù)增，但并非來(lái)自主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)。以中華企業(yè)(行情600675)為例，公司預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)25億元-28億元，同比增長(zhǎng)581.62%-663.42%。對(duì)于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要原因，公司表示，2018年第四季度預(yù)計(jì)公司重大資產(chǎn)重組注入資產(chǎn)中的部分項(xiàng)目滿足公司結(jié)轉(zhuǎn)收入條件，注入資產(chǎn)所產(chǎn)生的凈利潤(rùn)約占公司2018年度凈利潤(rùn)的80%左右。

部分公司預(yù)計(jì)全年首虧。中房股份(行情600890)表示，因主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可銷(xiāo)售房屋減少，預(yù)計(jì)全年累計(jì)凈利潤(rùn)可能為虧損。同達(dá)創(chuàng)業(yè)(行情600647)表示，上年同期轉(zhuǎn)讓中投視訊股權(quán)產(chǎn)生的投資收益為2473萬(wàn)元，本期無(wú)股權(quán)轉(zhuǎn)讓投資收益，且持有的金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)較大，預(yù)計(jì)全年累計(jì)凈利潤(rùn)可能為虧損。

值得注意的是，中房股份已逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。公司在2018年半年報(bào)中指出，上半年公司沒(méi)有新增土地儲(chǔ)備和新開(kāi)工項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)資金緊張，房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)面臨經(jīng)營(yíng)困境。公司正在進(jìn)行重大資產(chǎn)重組，若重組成功，主營(yíng)業(yè)務(wù)將徹底發(fā)生改變。

部分公司對(duì)外投資失利，影響業(yè)績(jī)明顯。以大名城(行情600094)為例，公司預(yù)計(jì)全年凈利潤(rùn)與上年同期相比大幅下降，主要系受本年金融去杠桿化及資本市場(chǎng)波動(dòng)影響，公司金控板塊中租賃業(yè)務(wù)壞賬上升，撥備計(jì)提較上年大幅增加，證券投資損失導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)虧損。

銷(xiāo)售增速放緩

根據(jù)克而瑞研究中心公布的《2018年1-10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售 TOP100排行榜》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，前10月TOP100房企總體銷(xiāo)售規(guī)模為78297.9億元。其中，前十強(qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售流量金額達(dá)33193.8億元，相比9月份增加3490.5億元，占百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額的42.39%。24家房地產(chǎn)企業(yè)前10月銷(xiāo)售流量金額超過(guò)1000億元。碧桂園(港股02007)、中國(guó)恒大(港股03333)、萬(wàn)科居前。

上述機(jī)構(gòu)指出，盡管百?gòu)?qiáng)房企整體銷(xiāo)售規(guī)模同比仍處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但10月份百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低10.5%，銷(xiāo)售減速較為明顯。與去年同期相比，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)的同比增速自三季度以來(lái)持續(xù)放緩，從7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。目前購(gòu)房需求的釋放達(dá)到階段性瓶頸，市場(chǎng)觀望情緒漸濃。預(yù)計(jì)未來(lái)兩月市場(chǎng)將保持總體平穩(wěn)向下態(tài)勢(shì)。

從已公布全年銷(xiāo)售目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)看，多數(shù)公司1-10月份銷(xiāo)售額完成率約在80%-90%之間，包括融創(chuàng)、保利、龍湖等公司。部分公司銷(xiāo)售不及預(yù)期，首開(kāi)股份(行情600376)、華夏幸福(行情600340)、綠地控股(行情600606)、泰禾集團(tuán)(行情000732)等公司前10月份銷(xiāo)售額僅占全年銷(xiāo)售目標(biāo)6成左右。

中國(guó)恒大、世茂房地產(chǎn)(港股00813)等6家房地產(chǎn)企業(yè)1-10月份完成全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的90%以上。以中國(guó)恒大為例，公司1-10月份共銷(xiāo)售5011.4億元，累計(jì)合約銷(xiāo)售面積為4761.8萬(wàn)平方米;10月單月銷(xiāo)售金額約為530.4億元，合約銷(xiāo)售面積約為498.1萬(wàn)平方米。1-10月份累計(jì)銷(xiāo)售金額，約占2018年銷(xiāo)售目標(biāo)的91.12%。2017年，公司共完成5010億元銷(xiāo)售額。

部分公司受益于重點(diǎn)布局二三線城市，全年業(yè)績(jī)完成較好。世茂房地產(chǎn)11月5日晚間公告，1月至10月，集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售總額約為1360.3億元，較去年同期上升73%;合約銷(xiāo)售總面積為827.86萬(wàn)平方米，較去年同期上升77%。前十月平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米1.64萬(wàn)元。2018年全年銷(xiāo)售目標(biāo)為1400億元，前十月份已超過(guò)銷(xiāo)售目標(biāo)97%。

中金公司(港股03908)指出，2018年上半年，世茂房地產(chǎn)共獲得780萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備(出售450萬(wàn)平方米)。其中，大部分土地儲(chǔ)備位于主要城市群內(nèi)的核心二線、三線城市。平均樓面價(jià)從2017年的11000元/平方米降至6000元/平方米，主要得益于購(gòu)地渠道多元化以及城市布局變更。

值得注意的是，新城控股(行情601155)、中國(guó)金茂(港股00817)、金科集團(tuán)、中梁地產(chǎn)等8家房地產(chǎn)企業(yè)目前已完成2018年全年銷(xiāo)售目標(biāo)。

融資成本高企

2018年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)融資成本整體高企，龍頭企業(yè)也未能幸免。境內(nèi)發(fā)債渠道緊縮受限，公司債的發(fā)行主體多數(shù)為港股上市房企，而境外發(fā)行公司債利率普遍超過(guò)8%。

以中國(guó)恒大為例，公司日前公告，發(fā)行了總額為18億美元的債券，所得款項(xiàng)主要用于為現(xiàn)有離岸債務(wù)再融資。其中，2020年到期的票據(jù)合計(jì)5.65億美元，利率為11%;2022年到期的票據(jù)合計(jì)6.45億美元，利率為13%;2023年到期的票據(jù)合計(jì)5.9億美元，利率為13.75%。恒大集團(tuán)董事局主席許家印及其全資擁有的Xin Xin (BVI) Limited各自認(rèn)購(gòu)了2.5億美元的2022年票據(jù)及2.5億美元的2023年票據(jù)，總額為10億美元。

據(jù)方正證券(行情601901)統(tǒng)計(jì)，2017年萬(wàn)科公司的綜合融資成本為5.10%，保利為4.82%，金地為4.56%，新城控股為5.32%，招商蛇口(行情001979)為4.80%，榮盛發(fā)展為6.50%，北辰實(shí)業(yè)(行情601588)為5.94%。

同時(shí)，償債潮逼近，相關(guān)房企只得承受高額融資成本，暫時(shí)喘息。方正證券指出，2018年以來(lái)，房企將迎來(lái)信用債集中兌付期。2018年至2021年需償付的信用債規(guī)模分別為1684億元、4076億元、5364億元和6774億元，兌付壓力逐年遞增。

易居研究院首席分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)融資成本逐年遞增。這和企業(yè)增加融資渠道、引入高成本融資方式，以防范后續(xù)資金壓力有關(guān)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，2015年之前，房企融資成本普遍樂(lè)觀，類(lèi)似公司債發(fā)行相對(duì)寬松。2015年以后，管控逐步增強(qiáng)，2016年以來(lái)融資壓力逐漸升級(jí)。從當(dāng)前情況看，股權(quán)質(zhì)押做法較為普遍。但由于股票價(jià)格波動(dòng)較大，持續(xù)下跌導(dǎo)致此類(lèi)融資風(fēng)險(xiǎn)加大。有的企業(yè)只能通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)降杠桿。