廣州富力地產(chǎn)有限公司(02777，HK)曾拿下許多舊改項(xiàng)目，其中不乏像茅崗村這種改造范圍巨大的舊改項(xiàng)目，但如今部分項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，富力能否按照曾經(jīng)的規(guī)劃完成舊改?

10月8日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其公開發(fā)行的130億元公司債券已獲得批準(zhǔn)。此次債券計(jì)劃將采取分期發(fā)行的方式，從核準(zhǔn)發(fā)行之日起24個(gè)月完成。但據(jù)外界統(tǒng)計(jì)，富力地產(chǎn)的資金缺口仍超過百億。

富力地產(chǎn)作為粵系房企的標(biāo)桿企業(yè)，曾經(jīng)的華南五虎之一，與其他頭部房企熱衷于競拍土地不同，富力地產(chǎn)更多的是以舊城改造項(xiàng)目作為其主要土地儲(chǔ)備，其已經(jīng)在廣州參與了多個(gè)舊村改造項(xiàng)目。

但近年富力地產(chǎn)參與城中村改造項(xiàng)目的積極性減弱了很多，且已有的項(xiàng)目建設(shè)也很緩慢。就富力地產(chǎn)的茅崗社區(qū)城中村改造項(xiàng)目參與規(guī)劃情況，記者致函富力地產(chǎn)，截止記者發(fā)稿，富力地產(chǎn)方做出了部分回應(yīng)。

障礙重重

茅崗村是2012年富力地產(chǎn)拿下的在當(dāng)時(shí)屬于最大舊改的項(xiàng)目，分為茅崗路以西和茅崗路以東兩部分。其中茅崗路以西最終有79.55公頃土地納入改造范圍，作為整村改造的第一期先行啟動(dòng)全面改造。而茅崗路以東的81.22公頃，則由于前期工作未完成，村部分村民的改造意愿未統(tǒng)一，改造條件尚未成熟，被決定列為第二期，暫不啟動(dòng)改造。

2012年8月，茅崗經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社與富力地產(chǎn)簽署改造協(xié)議。但改造行動(dòng)并未能馬上進(jìn)行。

直到2016年11月15日，廣州黃埔區(qū)政府公開發(fā)布茅崗西華片城中村改造通告，宣告自11月10日起，茅崗西華片城中村改造正式啟動(dòng)拆卸復(fù)建工作，并預(yù)計(jì)2019年交付回遷房。但這塊宣稱是琶洲體積的2倍，獵德、楊箕體積3倍的城中村地塊，并沒有如傳言中那樣順利動(dòng)工接近尾聲。

2018年10月25日，記者來到茅崗村，發(fā)現(xiàn)茅崗路以西城中村仍在建設(shè)地基，一望過去，并無成型的房屋。

記者現(xiàn)場看到貼有拆字的住宅建筑里，只拆除了建筑內(nèi)的部分隔墻，尚未拆除完畢的建筑里，有還未搬遷的村民。

一名拆遷工地的保安告訴記者，之前村里一直有釘子戶，所以拆遷工作緩慢。當(dāng)記者問到回遷房在哪里，遷出的村民都安置到哪里去了時(shí)，該名保安表示不是很清楚，只告知在建設(shè)中的土地一部分最后會(huì)建設(shè)成回遷房，產(chǎn)權(quán)還是歸村民所有，另一部分轉(zhuǎn)為國有產(chǎn)權(quán)，由富力地產(chǎn)開發(fā)商品房。但商品房的位置也不知道在哪里。

當(dāng)記者問道回遷房能否如傳言中的2019年完工時(shí)，該保安表示不清楚。

后經(jīng)記者多處走訪，在茅崗小學(xué)和魚珠地鐵站出口處看到了茅崗路以西城中村改造項(xiàng)目老人臨遷安置房一期、二期、三期。

老人臨遷房三期的值班人員告訴記者，一期、二期安置房建成于2016年年底，三期安置房建成于2017年11月。所有遷出的村民，如果是老人的，都安置于這些臨遷房內(nèi)，而年輕人，則以原居住面積為計(jì)算單位，每平方米補(bǔ)償20元，自行處理住宿問題。

值班人員說，一期二期環(huán)境相對較差，居住的地方都在二樓以上，對于老人行走并不方便，三期就相對較好，老人們都住在底樓，臨遷房又在地鐵邊上，方便子女來探望。

當(dāng)記者問值班人員為何如此清楚村里的拆遷情況，值班人員說他自己也是拆遷村民。當(dāng)記者問道茅崗路以東部分的改造情況時(shí)，值班人員搖搖頭說很難。

值班人員介紹到，其實(shí)茅崗路以東很多村里人也想改造，因?yàn)榄h(huán)境實(shí)在是差，很多樓層相互之間間距很小，俗稱握手樓，光線特別差，也有很多開發(fā)商想拿下茅崗路以東的項(xiàng)目，但是因?yàn)槔嬲劜煌?，所以很難啟動(dòng)改造。

值班人員說，茅崗路以東部分，有很多外地人來購買房屋，所以改造艱難。當(dāng)記者問到，村里的土地屬于集體，按照國家規(guī)定是不能賣給集體以外的人，為何茅崗還在進(jìn)行如此操作的時(shí)候。值班人員告訴記者，每個(gè)買房的外地人都會(huì)介紹自己熟識的人過來買房，一環(huán)連一環(huán)，已經(jīng)形成了一個(gè)外地人利益群體，如此境況下，已經(jīng)不是政策允許不允許的問題了，政府方和開發(fā)商很難和他們談妥相關(guān)賠償。

記者在村里走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)了一個(gè)臨時(shí)建立的板房建筑。進(jìn)入屋內(nèi)，看到廣州市騰順投資有限公司的字樣。記者以購房者的身份詢問工作人員，茅崗村什么時(shí)候能建好回遷房及商品房，工作人員回答稱不清楚。

房內(nèi)的大電視上，循環(huán)往復(fù)的播放著自2016年11月動(dòng)工以來，茅崗路以西拆遷進(jìn)度的鳥瞰圖。

據(jù)查詢，廣州市騰順投資有限公司由廣州富力地產(chǎn)股份有限公司及廣州市南馳集團(tuán)有限公司于2011年共同投資設(shè)立。法定代表人為李思廉。據(jù)該騰順投資公司的工作人員稱，該公司是富力地產(chǎn)安排的專門負(fù)責(zé)茅崗村的城中村改造相關(guān)事宜的公司。

就富力地產(chǎn)能否于2019年準(zhǔn)時(shí)交房一事，本報(bào)記者致函富力，但截至發(fā)稿，富力未對此做出針對性回復(fù)。

后繼乏力 ？

成立于1993年的富力地產(chǎn)，一直以來以拿地城改大戶出名，但其拿地時(shí)間多為前幾年。

富力地產(chǎn)成立后進(jìn)行的第一個(gè)項(xiàng)目是廣州的一個(gè)舊城改造項(xiàng)目—— 一家位于荔灣區(qū)南岸路的外遷化工廠的地皮，也就是現(xiàn)在所為人知的富力新居。

當(dāng)富力新居開發(fā)成功，開售而被居民一搶而空后，富力地產(chǎn)就將發(fā)展重點(diǎn)鎖定在了普通購房者的實(shí)際居住需求，而不是資金更充裕的投資需求上。

富力地產(chǎn)的第二個(gè)項(xiàng)目——富力廣場，原為廣州銅材廠和同濟(jì)化工廠所在地。富力廣場的成功將富力地產(chǎn)推到了另一個(gè)高度，嘗到了甜頭的富力地產(chǎn)從此在舊改拿地上不遺余力，也不忌諱傳統(tǒng)風(fēng)俗。位于廣州黃花崗廣州的老殯儀館，在當(dāng)時(shí)很多開發(fā)商都不愿意參與，但富力地產(chǎn)卻積極的拿下了該地塊。

富力地產(chǎn)如此積極的參與廣州舊改，到2001年末，富力地產(chǎn)已在廣州市完成了包括富力新居、富力廣場、富力半島、富力環(huán)市西苑、富力千禧花園、富力順意花園等大型舊廠改造項(xiàng)目，總面積超過250萬平方米。

再后來，富力地產(chǎn)于2007年拿下獵德村，打造出了廣州最豪的公寓：天鑾。于2011年拿下楊箕村，打造出了27萬㎡人文綜合體：東山新天地。這些項(xiàng)目的成功為富力帶來了巨大的聲譽(yù)，成功成為粵系頭部房企之列。

但值得一思的是，富力2012年拿下的茅崗村，2015年拿下的筆村，2017年拿下的簡村，進(jìn)展卻頗有些后勁乏力。

富力地產(chǎn)是拿地城改大戶，但拿地時(shí)間多為前幾年?，F(xiàn)在廣州又有很多新的開發(fā)商也紛紛參與廣州舊城改造項(xiàng)目，與各大引跑房企形成競爭。

2016年萬科設(shè)立城市更新部，專門負(fù)責(zé)“三舊改造”項(xiàng)目，稍后萬科便接手了恩寧路永慶坊項(xiàng)目。2018年，萬科又將越秀區(qū)寺右村和荔灣區(qū)葵蓬村兩個(gè)舊改項(xiàng)目收入囊中。

2015年保利拿下天河小新塘、新合、琶洲村外，還有蘿崗大塱村、黃埔村。2011年保利拿下的整個(gè)廣州都關(guān)注的冼村也在2017年有了實(shí)質(zhì)性的突破進(jìn)展。

2017年8月，大壯集團(tuán)參與的黃埔暹崗改造全面啟動(dòng)，準(zhǔn)備打造產(chǎn)城融合新社區(qū)。

珠光集團(tuán)也是城市更新的探索者。潭村、火村、瀝滘村都是珠光集團(tuán)參與改造的項(xiàng)目。

另外，白天鵝房地產(chǎn)拿下鶴洞村，廣州兆霖地產(chǎn)拿下橫沙村。力誠控股參與的荔灣區(qū)茶滘村改造，體量相當(dāng)于五個(gè)楊箕村，三個(gè)半冼村，三分之一個(gè)珠江新城。

面對如此激烈的競爭，富力地產(chǎn)該如何應(yīng)對。且據(jù)網(wǎng)上流傳，富力地產(chǎn)內(nèi)部發(fā)文，停止招聘，并開始進(jìn)一步梳理人員結(jié)構(gòu)。對此，記者發(fā)函至富力，富力方對此沒有任何回應(yīng)。

對此，同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為，因?yàn)楝F(xiàn)在市場的緣故，大家拿地方式都有一些改變，都想通過舊改拿地。但是舊改是一個(gè)周期非常長的改造，所以即使有些競爭，但對富力的格局并沒有特別大的影響。舊改市場有屬于自己的規(guī)則，一家企業(yè)拿到了一塊舊改，其他企業(yè)就很難進(jìn)入這個(gè)項(xiàng)目，所以大家各做各的，相互影響不大。

一直以來，業(yè)界有觀點(diǎn)認(rèn)為富力地產(chǎn)“定位不清，搖擺不定”。所以在市場中總是錯(cuò)失機(jī)會(huì)，從曾經(jīng)的“華南五虎”之首慢慢淡出一線房企的地位。

2017年，富力地產(chǎn)斥資199.06億買下萬達(dá)的77家酒店全部股權(quán)。自此，富力地產(chǎn)持有過百家酒店。但對于本次富力地產(chǎn)收購萬達(dá)酒店一事，行內(nèi)有各種不同的聲音。有人認(rèn)為富力撿了一個(gè)大便宜，但也有人認(rèn)為富力地產(chǎn)此舉讓富力本已經(jīng)不善的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步債臺高筑。

同策研究院首席分析師張宏偉說，“富力地產(chǎn)收購了如此多的酒店，雖然花了大量的資金，但從長遠(yuǎn)來說，對富力地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也是有幫助的，畢竟擁有眾多的資產(chǎn)，通過收購并購的話，可以結(jié)束的很快。收購?fù)戤叄涣Φ禺a(chǎn)已經(jīng)成為國內(nèi)最大的連鎖酒店。雖然在短期內(nèi)遇到市場下行周期，企業(yè)還需要通過資本市場去解決資金需求問題，但只要解決好了，富力地產(chǎn)就可以擁有持續(xù)穩(wěn)定的資金流，也給企業(yè)的布局帶來比較大的價(jià)值。”

國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人則認(rèn)為，“富力地產(chǎn)收購萬達(dá)的酒店在戰(zhàn)略上存在讓外界難以理解的情況。舊改本身就屬于流動(dòng)性極差的項(xiàng)目，如今收購酒店，則讓富力進(jìn)一步讓自己束縛于債務(wù)之中，因?yàn)榫频暌彩菍儆诹鲃?dòng)性較差的資產(chǎn)。雖然富力可以通過讓酒店經(jīng)過財(cái)務(wù)重估，但是富力可能沒有考慮到香港投資者并不考慮這種固定資產(chǎn)，因?yàn)橥顿Y者并不能通過其得到分紅，所以投資者也并不會(huì)將其認(rèn)為是富力業(yè)績的反映。”

“安然度過當(dāng)下的房地產(chǎn)行情緊縮的情況，想辦法減債，最好能引進(jìn)國有企業(yè)的資金，進(jìn)行混合所有制改造，這樣才能依賴到國有企業(yè)融資的便利。” 國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖說。

或許，這是被稱為最像國企的民企富力地產(chǎn)的解決資金活下去的辦法之一。