國(guó)慶節(jié)后的一個(gè)多月時(shí)間，李平(化名)收到了5通來(lái)自杭州不同售樓處打來(lái)的電話，內(nèi)容大體相似，“李小姐，我們現(xiàn)有XX套優(yōu)質(zhì)房源，是否有興趣來(lái)看一下，不用搖號(hào)。”

李平雖工作、生活在上海，但在杭州樓市最火熱的階段也曾去看過(guò)幾個(gè)當(dāng)?shù)責(zé)徜N(xiāo)的項(xiàng)目，動(dòng)了在杭州置業(yè)的心思，只是隨著搖號(hào)等樓市新政出臺(tái)便打消了這個(gè)念頭。從售樓處置業(yè)顧問(wèn)熱情的語(yǔ)氣中，李平感受到，現(xiàn)在杭州樓市的氛圍與先前火爆時(shí)期的狀態(tài)已大不相同。

9月開(kāi)始杭州樓市就已有了降溫的跡象，到10月，這一趨勢(shì)愈演愈烈，樓市甚至比當(dāng)?shù)靥鞖飧缫徊饺攵?。此前一直人流不斷的各大售樓處開(kāi)始變得冷清，置業(yè)顧問(wèn)們開(kāi)始掏出手機(jī)，撥出一通通推銷(xiāo)電話。

的確，如今樓市的巨大反轉(zhuǎn)正在杭州悄然上演。據(jù)浙報(bào)傳媒(600633,股吧)地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2018年10月，杭州市區(qū)總計(jì)成交商品房7790套，為近20個(gè)月以來(lái)的成交新低。同時(shí)，商品房成交量也創(chuàng)下了近6年來(lái)的同期最差成績(jī)。“銀十”旺季成交不但不理想，甚至比2月這樣的淡季成交量還低，對(duì)于杭州而言實(shí)屬反常。

“流搖”危機(jī)

在杭州樓市成交明顯下降的背后，還有多個(gè)新開(kāi)項(xiàng)目籠罩在去化困難的“沼澤”中無(wú)法自拔，甚至有“流搖”現(xiàn)象頻頻發(fā)生，與之前熱銷(xiāo)項(xiàng)目的“萬(wàn)人搖”形成巨大反差。

從4月25日杭州首個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)開(kāi)盤(pán)至今，杭州的購(gòu)房“搖號(hào)時(shí)代”已開(kāi)啟半年有余，“流搖”也并非新鮮事。早在5月29日，杭州就出現(xiàn)了第一個(gè)“流搖”項(xiàng)目。位于臨安的“苕溪壹號(hào)”在當(dāng)期開(kāi)盤(pán)136套小高層房源，均價(jià)在19185元/平方米，由于登記人數(shù)不足，搖號(hào)中簽率高達(dá)256.60%。從此，杭州市臨安區(qū)的樓市持續(xù)降溫，相繼出現(xiàn)“流搖”樓盤(pán)。

值得注意的是，在9月之前，杭州“流搖”的項(xiàng)目主要集中在臨安和富陽(yáng)，以及市區(qū)總價(jià)在千萬(wàn)元以上的排屋別墅產(chǎn)品。但9月以來(lái)，新開(kāi)項(xiàng)目“流搖”的頻率增加，“流搖”項(xiàng)目位置開(kāi)始向市中心延展。到10月，甚至出現(xiàn)面積90平方米左右的剛改項(xiàng)目也陷入窘?jīng)r。

例如，位于錢(qián)江新城江河匯流區(qū)的金隅中鐵諾德·都會(huì)森林，首次開(kāi)盤(pán)226套房源，均價(jià)58865元/平方米，僅有194戶家庭登記。而位于蕭山市北板塊的新城瓂雋·公館，近期加推80套房源，均價(jià)31356元/平方米，最終申購(gòu)家庭登記總數(shù)為零。

據(jù)網(wǎng)上公開(kāi)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到10月31日，杭州8月10盤(pán)“流搖”，9月“流搖”13盤(pán)，到了10月“流搖”的項(xiàng)目突破了20個(gè)。杭州從搖號(hào)開(kāi)始至10月底，已有49個(gè)項(xiàng)目遭遇“流搖”。

據(jù)網(wǎng)上公開(kāi)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到10月31日，杭州8月10盤(pán)“流搖”，9月“流搖”13盤(pán)，到了10月“流搖”的項(xiàng)目突破了20個(gè)。杭州從搖號(hào)開(kāi)始至10月底，已有49個(gè)項(xiàng)目遭遇“流搖”。

甚至在“流搖”的重災(zāi)區(qū)還出現(xiàn)了同一項(xiàng)目先后兩次“流搖”的情況。碧桂園中梁·鳳鳴公館項(xiàng)目在10月13日開(kāi)盤(pán)18套小高層房源，僅有17組客戶登記，中簽率達(dá)105.90%。隨后10月28日，該項(xiàng)目再次開(kāi)盤(pán)21套同類(lèi)型房源，情況更加冷清，最終僅有4組客戶登記，中簽率飆升至525.00%。

除了臨安，良渚板塊在經(jīng)歷過(guò)融信瀾天和萬(wàn)科未來(lái)城兩個(gè)“萬(wàn)人搖”紅盤(pán)開(kāi)盤(pán)后，區(qū)域內(nèi)同類(lèi)型產(chǎn)品去化遭遇重創(chuàng)。尤其是在售及待售的洋房和排屋類(lèi)產(chǎn)品，中簽率一路走高。以中糧夢(mèng)棲祥云為例，該項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)中簽率為16.9%，第二次開(kāi)盤(pán)中簽率攀升至67.4%，而近期的一次加推已不再需要搖號(hào)。

除了“流搖”項(xiàng)目數(shù)量明顯增加，杭州還有一部分項(xiàng)目雖然并未“流搖”，但搖號(hào)中簽率有所提升。有公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月，杭州市區(qū)的新房搖號(hào)平均中簽率為67%，環(huán)比9月上漲了約16%，持續(xù)創(chuàng)下?lián)u號(hào)新政以來(lái)的中簽率新高。

市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變

在政策松動(dòng)及資金寬松背景下之下,杭州樓市自2015年起明顯回暖,2016年商品房月均成交同比大增45%,創(chuàng)歷史新高。隨后，受9月限購(gòu)限貸等調(diào)控政策的影響，火爆的市場(chǎng)趨于穩(wěn)定。不過(guò)盡管2017年杭州的月均成交面積略降至126.7萬(wàn)平方米/月，但仍處于歷史第二高水平。

2018年前4個(gè)月市場(chǎng)續(xù)熱后，公證搖號(hào)規(guī)定進(jìn)入市場(chǎng)，整體局面依舊積極?？傻搅讼掳肽?，杭州購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期改變明顯，個(gè)別項(xiàng)目的去化危機(jī)，更是讓杭州樓市的氛圍急轉(zhuǎn)直下。

一位長(zhǎng)期關(guān)注杭州樓市的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，很明顯目前購(gòu)房者的觀望情緒越來(lái)越濃，很多想出手的也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)成交的下滑開(kāi)始猶豫，同時(shí)“流搖”也在加速樓市降溫。在此背景下，配套不夠成熟、完善板塊的短板會(huì)更加明顯，面對(duì)購(gòu)房者挑剔的眼光和謹(jǐn)慎的選擇會(huì)更加難過(guò)。預(yù)計(jì)在多重壓力積累下，房企的心態(tài)會(huì)有調(diào)整，甚至?xí)?duì)部分去化不理想的樓盤(pán)采取優(yōu)惠、促銷(xiāo)的手段。

據(jù)杭州某在售項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)透露，從9月開(kāi)始，各大項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)搖號(hào)后購(gòu)房者的棄選比例也在增加。實(shí)際上，購(gòu)房者哪怕?lián)u到號(hào)，也不再一頭熱地下單購(gòu)房，態(tài)度變得更加謹(jǐn)慎、理性，且更注重產(chǎn)品性?xún)r(jià)比。

“近期好多項(xiàng)目都很少人去登記，市場(chǎng)變化挺大的。我們作為購(gòu)房者也會(huì)擔(dān)心遇到買(mǎi)完房子項(xiàng)目就降價(jià)的情況，所以打算再觀望一段時(shí)間。”購(gòu)房者張先生表示。

據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,杭州市自2018年4月開(kāi)啟公證搖號(hào)以來(lái),5月、6月需搖號(hào)新推樓盤(pán)占整體新推樓盤(pán)比例保持90%以上,市場(chǎng)參與積極度高;7月該比例降至85.2%,8月持續(xù)下跌，“金九”雖有所回升,但仍低于上半年水平。

與此同時(shí)，房企的市場(chǎng)預(yù)期也在改變。“當(dāng)下杭州各板塊行情的變化，實(shí)際上都是大的市場(chǎng)預(yù)期改變之下的問(wèn)題。”浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛認(rèn)為，房企原本指望價(jià)格放開(kāi)，但在購(gòu)房者的預(yù)期改變之后，限制的價(jià)格和市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格差距迅速縮小，繼續(xù)等待變得失去意義，因此有部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始搶跑。

從克而瑞浙江區(qū)域發(fā)布的《2018年1~10月杭州房企TOP20》排行來(lái)看，萬(wàn)科、濱江、綠城依舊占據(jù)流量銷(xiāo)售金額榜單的前三位，且TOP3房企排序較1~9月的流量榜單并未發(fā)生變化，整體頭部房企的集中度進(jìn)一步提升。從9月開(kāi)始萬(wàn)科在杭州搶跑的動(dòng)作就已經(jīng)非常明顯，全力搶收，多個(gè)項(xiàng)目相繼入市為其確保江湖地位。而本地房企濱江則開(kāi)盤(pán)果斷，一旦獲取預(yù)售直接開(kāi)盤(pán)，概不拖延。

事實(shí)上，今年以來(lái)，杭州預(yù)售證申請(qǐng)節(jié)奏加快,同時(shí)發(fā)放速度也有所提升,下半年月均批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)129.1萬(wàn)平方米,處于2015年以來(lái)的最高水平。考慮到限價(jià)及市場(chǎng)降溫因素,加快開(kāi)工、推盤(pán)、銷(xiāo)售成為了開(kāi)發(fā)商當(dāng)下較為理智的選擇。

據(jù)透明售房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，11月杭州預(yù)計(jì)將有近30個(gè)樓盤(pán)推新房源，且全是住宅，而其中首次開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目超過(guò)半數(shù)。

不過(guò)丁建剛判斷，市場(chǎng)預(yù)期的改變很難瞬間逆轉(zhuǎn)。加之房地產(chǎn)市場(chǎng)以外的宏觀經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易摩擦、股市、匯市等方面的影響，預(yù)計(jì)至今年年底，甚至明年年初的可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，房?jī)r(jià)上漲的可能性非常小，價(jià)格下跌或?qū)⑹谴蟾怕适录?/p>