無論是穩(wěn)定已久的一線城市，還是曾經(jīng)火爆的二線城市，以及紅極一時的三線城市，都開始潮水褪去。

“雙11”臨近，北京的部分新樓盤也趁機(jī)開始打折促銷。中國證券報(bào)記者近日走訪北京地區(qū)多個樓盤發(fā)現(xiàn)，面臨庫存壓力的北京樓市，進(jìn)入10月后明顯加快了促銷力度：限時特價(jià)房、總價(jià)折扣、減配精裝修改毛坯、甚至買房贈送豪車等促銷手段層出不窮。此外，二手房市場降溫明顯，10 月以來成交均價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。

二手房量價(jià)齊跌

西城核心區(qū)：10月只賣出三套

北京二手房市場降溫明顯。

11月9日，在西城月壇區(qū)域某鏈家門店，店里冷冷清清，沒有一個客戶。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李強(qiáng)向中國證券報(bào)記者介紹，目前月壇區(qū)域二手房均價(jià)在11.5萬-12萬元/平米，今年3-5月均價(jià)曾上漲到13萬元/平米左右，目前下降了約10%。

“公積金新政后，買房者觀望情緒比較嚴(yán)重。就像這邊剛成交的一套57平的兩居，7月掛牌價(jià)是750萬，720萬時房主沒賣，現(xiàn)在的成交價(jià)是670萬。”李強(qiáng)說，“我最近一個月的帶看量只有六七個，很多同事熬不住回老家了。”

李強(qiáng)提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年6月開始，月壇商圈成交量逐月下降，9月成交了4套，而10月只成交了3套。

此外，中國證券報(bào)記者還走訪了位于天通苑、回龍觀等五環(huán)外的房屋中介。發(fā)現(xiàn)近期降價(jià)力度較大，且待出售二手房源十分充足。位于天通苑附近的某我愛我家店面工作人員向記者表示，“天通苑房源很多，基本都在5萬元/平以內(nèi)，二居室在4萬元/平米左右。單價(jià)3萬元以下的大戶型源很多，面積都在150平米以上，只要能接受得了塔樓結(jié)構(gòu)。”

“回龍觀、天通苑很多是經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)，只有部分轉(zhuǎn)成了商品房。經(jīng)濟(jì)適用房要多交三十幾萬的稅，除了報(bào)價(jià)，還要看房屋性質(zhì)。”店面人員坦言，“最近賣的多，買的少。去年3.17調(diào)控前，二居室報(bào)價(jià)在6萬元以上，今年6月也得4.5萬元以上，現(xiàn)在算下來也就4.2萬元。”店面人員指著一套報(bào)價(jià)360萬元、86平米的兩居室極力推薦道。

受新房市場限競房大量上市沖擊，10月以來北京二手房成交均價(jià)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性下跌。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月二手房銷量環(huán)比跌幅達(dá)四成，創(chuàng)今年2月以來近8個月銷量新低。10月北京全市二手房成交均價(jià)為61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%，連續(xù)兩個月環(huán)比下跌，在城四區(qū)占比回升的基礎(chǔ)上，北京均價(jià)的下跌是實(shí)質(zhì)性松動。

此外，11月第1周，北京二手住宅鏈家成交均價(jià)5.97萬元/平米，環(huán)比跌幅達(dá)2.8%，是2018年以來剔除受節(jié)日、政策等因素影響之外的周度跌幅最大值。

直擊現(xiàn)場：新房花式促銷不斷

11月9日，中國證券報(bào)記者來到位于朝陽區(qū)肖莊附近的一處新樓盤，售樓處看房的人很少，樣板間里的人也寥寥無幾。這個定位高端樓盤的項(xiàng)目，單價(jià)為7.9萬元/平米，戶型從86-160平米不等。該樓盤8月開盤，至今仍在大力度宣傳，并聲稱有9.9折—9.7折之間不等的折扣。

售樓處銷售人員表示，總價(jià)1000萬以上、137平米以上的戶型有折扣。一次性交全款有9.7折，15天內(nèi)交齊。一次性交全款的40%，有9.9折優(yōu)惠。“若不是樓市低迷，這種高端項(xiàng)目早就沒有房子了”。

售樓處門可羅雀

而被認(rèn)為低于市場價(jià)的限競房，由于下半年大量入市，項(xiàng)目去化率不甚理想，也推出了9.9折等促銷活動。

甚至還有房產(chǎn)機(jī)構(gòu)推出“雙11光盤節(jié)”，包括萬科、保利、中糧、遠(yuǎn)洋、招商在內(nèi)的多家大型品牌房企的部分在京樓盤均有參與。截至目前，該活動已吸引到數(shù)百組意向客戶，150余套優(yōu)惠房源有部分已被認(rèn)購。

中國證券報(bào)記者了解到，新樓盤別墅項(xiàng)目降價(jià)力度較大。主要由于總價(jià)較高，對開發(fā)商回款而言，更有優(yōu)勢。

據(jù)專營高端別墅業(yè)務(wù)的豪宅網(wǎng)CEO劉軍介紹，雙十一期間，北京的高端別墅也是折扣驚人，以大量新盤聚集的昌平奧北別墅區(qū)為例，目前的促銷折扣力度從10%-37%不等。

劉軍認(rèn)為，折扣力度主要與項(xiàng)目和開發(fā)商的需求有關(guān)，有的項(xiàng)目在順銷階段，借助“雙十一”促銷，一般折扣在10%左右。而有的項(xiàng)目臨近清盤或者年底回款任務(wù)較大，就會折扣力度巨大，給出20%以上的折扣。目前的新盤促銷很多是年底回款、年底沖業(yè)績的特殊需求導(dǎo)致。

供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)

隨著今年大量限競房入市，北京市場供求關(guān)系正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

供給方面，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至日前，北京年內(nèi)商品房住宅供應(yīng)套數(shù)已經(jīng)達(dá)到了32635套，這也是最近3年第一次超過3萬套。而2017年同期住宅供應(yīng)量只有20269套，年內(nèi)供應(yīng)量同比上漲幅度達(dá)到了61%。

諸葛找房首席分析師陳雷表示，近期新房供應(yīng)加速，但市場觀望情緒較濃。9月公積金政策調(diào)整后，市場購買力尤其是首置剛需購買力被進(jìn)一步削弱，市場遇冷較為明顯。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，去化難度加大，區(qū)位屬性不好的限競房有可能開始價(jià)格戰(zhàn)。

一線城市房價(jià)全線下跌?

除北京外，上海、廣州、深圳等一線城市房價(jià)從8月開始也都出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月，15個一線和熱點(diǎn)二線城市新房價(jià)格環(huán)比首次全面停漲，二三線城市新房價(jià)格環(huán)比漲幅均明顯回落。

易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，北京、深圳等10個城市二手房成交量為3.9萬套，刨除春節(jié)異動月份，創(chuàng)下48個月以來的新低。其中，北京與深圳的二手房成交套數(shù)分別環(huán)比下滑42%和24%。

“多個城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)沖高回落，房價(jià)調(diào)整開始從點(diǎn)蔓延到區(qū)域，熱點(diǎn)城市房價(jià)逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續(xù)走高。 ”中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，熱點(diǎn)城市進(jìn)入“賣不完”的時代，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等城市，庫存均出現(xiàn)環(huán)比上升，除少數(shù)熱點(diǎn)剛需項(xiàng)目外，去化率快速下行。

針對后續(xù)走勢，陳雷預(yù)測，供求雙方一直在變化，部分一線城市新增住房供應(yīng)大于當(dāng)月成交，是由于近期限競房集中入市造成，部分需求萎縮是調(diào)控導(dǎo)致。未來趨勢為政策穩(wěn)定市場，市場若發(fā)生變化，會有相應(yīng)幅度的政策進(jìn)行穩(wěn)定和調(diào)控。