每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 陳夢妤

近日，深圳市規(guī)土委發(fā)布《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法(修訂草案征求意見稿)》(以下簡稱《監(jiān)管辦法》)，提出房企確需調(diào)整銷售價格且調(diào)整幅度超出備案價格15%的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價格前辦理備案變更。

有自媒體將其誤讀為“深圳房價將設(shè)15%漲跌幅限制”，《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，“備案價格調(diào)整15%以上辦理變更”和“資本金賬戶余額不低于項目資本金10%”并不是新規(guī)，而是8年前《監(jiān)管辦法》已經(jīng)規(guī)定的內(nèi)容。

此外，《監(jiān)管辦法》還對房屋租賃、商品房預(yù)售、資金監(jiān)管賬戶及歷史遺留建筑問題等方面作了詳細規(guī)定。有業(yè)內(nèi)人士認為，此次《修訂意見稿》最大的變化是新增了房屋租賃管理規(guī)定，其他內(nèi)容絕大部分是既有規(guī)定。

房企應(yīng)在調(diào)價前辦理備案變更

《監(jiān)管辦法》在預(yù)售許可管理、備案價格等方面進行了規(guī)范。《監(jiān)管辦法》明確，房企應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)備案的銷售價格，明碼標(biāo)價銷售商品房，確需調(diào)整銷售價格且調(diào)整幅度超出最近一次備案價格上下15%的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價格前辦理備案變更。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級董事張曉端直言，這不是新內(nèi)容，2010年發(fā)布的《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》就有此規(guī)定，深圳近些年也是這樣執(zhí)行的，現(xiàn)在只能說深圳對樓市的調(diào)控并沒有放松。

但是，有自媒體卻解讀為“深圳房價將設(shè)15%漲跌幅限制”。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從征求意見稿的行文來看，并沒有任何約束降價或者漲價的內(nèi)容。意見稿說得很清楚，是如果變動幅度大于15%，需要備案變更。對于深圳這樣的城市來說，短期內(nèi)15%的房價波動基本不可能。所謂不允許漲跌超過15%，實際上是對文件的誤讀。同時，該文件是征求意見稿，目前處于征求意見階段，最后形成的文件如何，還很難說。

就深圳市場而言，“目前整體市場的確比較淡。”張曉端補充稱，出于回現(xiàn)考慮，適當(dāng)讓利加速非核心區(qū)域的物業(yè)銷售是可能的，但核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)還是比較堅挺的，二手房市場也類似。大部分業(yè)主還是不愿意主動降價，也不排除資金壓力大的業(yè)主能接受較大議價空間，出現(xiàn)所謂的筍盤。

此外，在房地產(chǎn)預(yù)售許可管理方面，明確房地產(chǎn)開發(fā)項目申請預(yù)售前，項目資本金賬戶余額應(yīng)當(dāng)不低于項目資本金的10%。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化主管部門認定的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化項目有關(guān)工程進度的預(yù)售條件，即應(yīng)“完成地面以上三分之一層數(shù)”，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在土地使用權(quán)出讓合同約定的竣工日期到期前申請辦理商品房預(yù)售許可。

《監(jiān)管辦法》還明確，未取得預(yù)售許可證而銷售或者以內(nèi)部認購、內(nèi)部認籌等方式變相銷售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將被責(zé)令停止違法銷售行為，并以每銷售一套商品房罰10萬元的標(biāo)準(zhǔn)接受處罰。

新增房屋租賃管理規(guī)定

值得注意的是，此次《監(jiān)管辦法》專門增設(shè)了“房屋租賃”一章，以此規(guī)范房屋租賃市場的監(jiān)管行為。

信榮(全國)房地產(chǎn)律師團隊首席律師張茂榮認為，《監(jiān)管辦法》最大亮點為新增房屋租賃管理規(guī)定，強制備案的重啟即為規(guī)定內(nèi)容之一。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會表示，自2015年《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》廢止后，深圳房地產(chǎn)租賃市場監(jiān)管面臨一些新的難題。房地產(chǎn)租賃市場作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，亟需優(yōu)化監(jiān)管方式、提高監(jiān)管效能。為貫徹落實國家有關(guān)住房租賃市場發(fā)展政策，有必要結(jié)合當(dāng)前住房租賃發(fā)展的新形勢，通過修訂《辦法》，完善深圳房地產(chǎn)租賃市場監(jiān)管規(guī)范。

據(jù)統(tǒng)計，深圳住房自有率不足40%，即60%以上的人口都在租房，住房租賃市場非常龐大。

張曉端表示，租賃市場發(fā)展較快，未來市場空間占比較高，此次政策出臺增加了對租賃市場的各方面管理，可以有效解決租賃市場的各種亂象。

《監(jiān)管辦法》對最小出租單位進行了明確，出租住房應(yīng)以間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于6平方米，且禁止將原始設(shè)計的居住空間再次分割搭建后出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間不得出租用于居住。

《監(jiān)管辦法》還規(guī)定，在深圳市從事房屋租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)以及出租或者轉(zhuǎn)租住房間數(shù)達到10間及以上的自然人，應(yīng)當(dāng)辦理工商登記并向房地產(chǎn)主管部門辦理備案。