有人辭官歸故里，有人漏夜登科場。在樓市調(diào)控持續(xù)加碼，融資監(jiān)管不斷趨嚴(yán)的大背景下，大小房企撕裂的鏡像正在真實上演。

隨著地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，房企出售項目的數(shù)量在今年明顯增多?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)企業(yè)項目股權(quán)出售相關(guān)動態(tài)為387條，而2018年僅1–10月房企累計項目股權(quán)出售動態(tài)就達到了473條。

一方買，一方賣，房企并購存在的前提是并購雙方面臨的不同境遇和經(jīng)營策略。在這場饕餮盛宴中，行業(yè)巨頭們在規(guī)模的道路上越走越遠。萬科董事長郁亮在11月30日媒體交流會上透露，目前來尋求與萬科合作的企業(yè)明顯增多。言下之意，作為行業(yè)龍頭，萬科在并購市場擁有更多話語權(quán)。

而被并購方則在復(fù)雜艱難的處境中尋求生存空間。11月23日，招商蛇口發(fā)布公告表示，通過公開掛牌方式引入中集集團四家子公司作為股權(quán)增資項目的最終投資方。成交價格合計約為63.20億元。四天后的11月27日，華僑城亞洲表示擬8.3億元出售西安長安國際中心辦公大樓 。

上述公司并非是命懸一線的中小房企，對于他們而言，出售部分項目可能僅是為了加速周轉(zhuǎn)。而對于許多中小型房企而言，出售項目則是關(guān)乎生死的抉擇。

同策研究院總監(jiān)張宏偉向時代周報記者表示，未來房地產(chǎn)行業(yè)集中度會進一步提升，過去是大魚吃小魚，最近兩三年是快魚吃慢魚，未來還將會出現(xiàn)大魚吃大魚的場面。

賣項目求存

11月27日，華僑城亞洲發(fā)布公告稱，其間接全資附屬公司西安華僑城置地擬經(jīng)由北京產(chǎn)權(quán)交易所，以掛牌出讓方式出售西安市南關(guān)正街88號長安國際中心2號樓四座辦公大樓以及120個停車位，標(biāo)的資產(chǎn)底價為8.3億元。

華僑城亞洲方面表示，潛在出售事項將能有效盤活集團現(xiàn)有資產(chǎn)，為集團一般營運及任何日后投資機遇提供資金。截至目前，華僑城集團在今年預(yù)計轉(zhuǎn)讓將近20家子公司股權(quán)及資產(chǎn)包，數(shù)量遠超去年。

這并非孤例，在經(jīng)過了將近三個月的公開掛牌后，招商蛇口63.20億股權(quán)增資項目有了新進展。11月23日晚間，招商蛇口發(fā)布公告稱，將引入中集集團四家子公司作為股權(quán)增資項目的最終投資方。

如果說上述大中型房企通過出售房地產(chǎn)項目，按下了激進擴張的暫停鍵以緩解一時之急。那么對在經(jīng)營能力、現(xiàn)金流、融資能力等方面都處于全面劣勢的中小房企而言，其出售股權(quán)更像是打響一場關(guān)于生存的保衛(wèi)戰(zhàn)。

在這場戰(zhàn)役中，不同類型的企業(yè)擁有不同的命運。事實上，那些有著核心變現(xiàn)資源的房企通常更有底氣選擇和中大型房企合作開發(fā)或轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)的方式尋求夾縫生存的可能，其中，云南城投置業(yè)有限公司(下稱“云南城投”)便是典型案例。

9月12日晚，云南城投公告稱，將大理滿江康旅投資有限公司(下稱“滿江康旅”)80%的股權(quán)以5.37億元轉(zhuǎn)讓給昆明萬洱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。這筆交易對滿江康旅至關(guān)重要，從今年1月成立至4月30日期間，滿江康旅的營業(yè)收入為0，凈利潤為-3.14萬元，而云南城投在今年上半年凈利潤則為-1.84億元。5.37億元的股權(quán)售賣收入或?qū)椭腹緝衾麧櫯ぬ潪橛?/p>

進入下半年以來，通過數(shù)次資產(chǎn)運作，云南城投出讓了旗下多個項目公司的股權(quán)。8月3日，公告擬轉(zhuǎn)讓云南城投天堂島置業(yè)有限公司90%股權(quán);9月3日，宣布擬出售下屬子公司七彩云南城市建設(shè)投資有限公司59.5%股權(quán)。10 月30日，擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓持有的西雙版納云城置業(yè)有限公司85%的股權(quán)。轉(zhuǎn)讓完成后，公司持有版納云城 10.24%股權(quán)。

接近該公司的人士向時代周報記者透露，作為云南市場的“地頭蛇”，云南城投擁有強大的一級土地開發(fā)能力，因此有著不少優(yōu)質(zhì)土地資源，而城投背景也使得其成為大房企愿意合作的對象。在房地產(chǎn)市場并購浪潮洶涌而至的背景之下，這些資源的變現(xiàn)能力起到了重要作用。雖然將項目的操盤權(quán)讓出，但云南城投在部分項目中仍舊保留了一定比例的股權(quán)，同樣可以獲得收益，并為公司的下一步發(fā)展提供資金支持。

而另一些企業(yè)通過出售項目股權(quán)完成去地產(chǎn)化，進而轉(zhuǎn)型發(fā)展，尋求新的盈利增長點。

9月29日，嘉凱城發(fā)布公告顯示，公司及其子公司擬以整體掛牌起始價不低于審計凈資產(chǎn)3.55億元的價格，公開掛牌轉(zhuǎn)讓5個房地產(chǎn)資產(chǎn)包。目的是為了公司進一步加快存量去化、增強流動性，有利于公司集中精力發(fā)展第二主業(yè)。

早在2016年，中航地產(chǎn)就實施了重大資產(chǎn)出售，向保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司兩家全資子公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)與負債。從2018年6月1日起，中航地產(chǎn)將證券簡稱變更為“中航善達”。并表示未來將聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。中天金融(原中天城投)也在3月9日也表示，將以246億元出售旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從房地產(chǎn)投向金融行業(yè)。

然而轉(zhuǎn)型發(fā)展也并非易事，新業(yè)務(wù)的發(fā)展往往也需要經(jīng)歷陣痛期，實現(xiàn)盈利需要時間。

幸運的公司通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)以及轉(zhuǎn)型的方式夾縫求生，也有部分房企則需要接受消失的命運。

據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公告顯示，僅11月，欲賣股加速離場的中小房企就增加到了11家，遠超前幾個月。其中，沈陽德信利和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)將以1元價掛牌轉(zhuǎn)讓。

無獨有偶，另一則公開披露信息顯示，天津凱華奎恩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為4563萬元。

這些企業(yè)均面臨資金鏈斷裂的困境。截至2018年10月31日，沈陽德信利和房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)僅為153.69萬元，總負債卻高達4423萬元。天津凱華奎恩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司凈利潤為-235.44萬元，總負債為34037萬元。

頭部房企逆勢擴張

與中小地產(chǎn)商無以為繼的局面相對應(yīng)的是，這一輪的樓市洗牌中，擁有實力的龍頭房企正在持續(xù)尋找優(yōu)質(zhì)項目。作為并購?fù)?，今?0月29日，融創(chuàng)中國公告表示，出資收購萬達原文旅集團和13個文旅項目的設(shè)計、建設(shè)和管理公司，總對價約為62.81億元。

繼今年10月收購華夏幸福等多個房地產(chǎn)項目之后，萬科11月再次出手，先后斥資10.35億元以及3.55億元分別接手海航地產(chǎn)資產(chǎn)、嘉凱城旗下5個地產(chǎn)項目。

對于市場上涌現(xiàn)出的并購熱潮，張宏偉認為，市場調(diào)整期往往是大企業(yè)尋求擴張的最好時機，與直接通過招拍掛方式從地方政府手中獲得土地相比，通過并購獲得的土地成本往往會更低，項目性價比高。

據(jù)媒體報道，嘉凱城旗下5個地產(chǎn)項目綜合樓面價為5300元/平方米，低于萬科今年前10個月綜合拿地成本。

事實上，通過股權(quán)收購還能夠幫助企業(yè)縮短開發(fā)周期，加快項目入市銷售的進程，以實現(xiàn)公司的規(guī)模和業(yè)績擴張。

2017年6月，萬科入股云南城投華商之家投資開發(fā)有限公司，參與開發(fā)撫仙湖國際旅游度假區(qū)。在接手一年多的時間內(nèi)，萬科工作人員向記者表示，該項目已經(jīng)售出了將近1000套住宅。

并購還能幫助企業(yè)迅速占領(lǐng)新市場。通過收購嘉凱城項目，萬科對華東的布局加注了籌碼，而對華夏幸福環(huán)京地段項目的收購，萬科的華北市場得以擴張。

“未來房企并購數(shù)量肯定會越來越多，明年上半年，是企業(yè)資金壓力最大的時候，許多小型房企或?qū)⒚媾R資金鏈斷的局面，過去加杠桿加得比較足的企業(yè)，會通過出售項目來保證現(xiàn)金流安全。”張宏偉向記者表示。

易居研究院副院長楊紅旭也向時代周報記者指出，企業(yè)并購最好時間就是行業(yè)深冬以及春天來臨前夕，目前行業(yè)還處于初冬，明年將會是企業(yè)開展并購的最好時機。

對于龍頭房企而言，除了通過并購來實現(xiàn)規(guī)模擴張之外，還能通過并購貸款來拓展新的融資途徑。

“一般來講，并購貸款的貸款人是并購發(fā)起人，其信用評級更高、可抵押的資產(chǎn)更加充裕，因此，并購貸的融資成本一般是較低的。” 蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟中心主任黃志龍向時代周報記者表示。