還有半個多月的時間，2018年度開發(fā)商的銷售大戲就要落下帷幕。最近，開發(fā)商年底沖刺的動作可謂十分“高調(diào)”。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年國內(nèi)千億銷售房企的數(shù)量就已達到16家。從今年的情況來看，房企規(guī)模上的整體躍進已超額完成。截至11月底，千億銷售房企就已經(jīng)達到了25家。即便如此，在樓市調(diào)控趨嚴的背景下，開發(fā)商的整體狀況難言樂觀，因為多數(shù)公司的銷售增長速度較上年已顯著放緩。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至12月11日，深圳全市新房項目共獲得117次預售許可證，共新增預售64249套商品房，總獲批面積約為657.23萬平方米，已經(jīng)較2017年全年增加10%。特別是從三季度起，深圳的開發(fā)商推盤速度已經(jīng)加快，大量新盤“井噴”，開發(fā)商年底大量推盤，甚至以價換量的現(xiàn)象到處可見。深圳貝殼研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年11月深圳全市有23個項目獲得批售，供應新房13217套，其中住宅9714套，住宅供應達近3年的最高值。要知道，在今年市場供應冷清的時候，一個月只有一兩個項目獲批的情況并不少。

此外，12月的新盤上市力度不減。據(jù)深圳中原地產(chǎn)預計，本月或有23個新盤，超五成是住宅項目，部分項目低于市場價入市。中原地產(chǎn)認為，一方面開發(fā)商年底業(yè)績壓力較大，傳統(tǒng)的“金九銀十”成交低迷導致業(yè)績不及預期，年底開發(fā)商推盤節(jié)奏大大加快，同時給予的優(yōu)惠增加，但也呈現(xiàn)出較大的差異，部分性價比高、核心區(qū)域的新盤成交火熱，而部分樓盤則成交較為冷清。

記者在調(diào)查時也發(fā)現(xiàn)，一些新盤采取了低首付、打折等方式進行促銷。在羅湖區(qū)一個在售商務公寓項目，兩成首付的廣告吸引了一些購房者。一般而言，深圳的商務公寓項目首付比例大多在五成左右。銷售人員告訴記者，如果手頭緊，可以嘗試“首付分期”業(yè)務，只要先給兩成首付，其余首付在半年內(nèi)交付就可以了，中間不收取利息，而這種首付分期都是由開發(fā)商墊資。此外，萬科在龍華區(qū)的一處項目還推出“開盤折扣您來定”的活動，最高開盤折扣優(yōu)惠有望達到5%。

值得一提的是，房貸利率的高低也在一定程度上決定購房成本。近期，因為與華強城等臨近項目的貸款利率有差距，萬科星城的業(yè)主們還發(fā)起了少見的利率維權(quán)，向開發(fā)商施壓以求合作銀行下調(diào)按揭利率。有分析人士表示，購房者有權(quán)根據(jù)自身意愿選擇低利率銀行貸款支付開發(fā)商購房款，開發(fā)商不能強迫購房者在其關(guān)聯(lián)合作銀行按揭。與此同時，開發(fā)商也享有締約自由，購房者也無權(quán)強迫開發(fā)商為其自選銀行擔保。

美聯(lián)物業(yè)交易管理部總經(jīng)理王青則表示，利率是由各大銀行根據(jù)市場情況自行決定的，并非由開發(fā)商決定。如果購買新樓時辦理貸款只能與開發(fā)商有合作關(guān)系的銀行里面選擇，與開發(fā)商有合作關(guān)系的一般都是開發(fā)商存有保證金和開發(fā)貸的銀行。

銷售回款是房企成本最低最可靠的現(xiàn)金流，開發(fā)商大量推盤甚至以價換量，似乎都在為年底沖刺而發(fā)力。曾幾何時，千億是房企規(guī)模象征和實力的刻度，現(xiàn)在卻演變成“生存線”，越來越多的開發(fā)商奮力奔跑。

“由于近期市場降溫，部分開發(fā)商的銷售業(yè)績增長很大程度上與降價促銷有關(guān)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從開發(fā)商的考核或評價體系看，銷售業(yè)績尤其是銷售金額其實是很核心的一個指標，所以很多開發(fā)商都在年底把銷售額做大。另外，從財務的角度看，銷售目標完成也是為了回籠資金，這有助于開發(fā)商在2019年繼續(xù)拿地。展望2019年，嚴躍進預計多數(shù)開發(fā)商還是會很保守，在春節(jié)之后還是會積極推進銷售工作，以防范市場進一步降溫。如果自身銷售壓力不大，預計到明年9月以后開發(fā)商才會變得“強勢”。